【北京房屋居间律师】
房屋买卖，中介尽到居间义务了吗？居间义务是指依据居间合同产生的义务，分为法定义务和约定义务。《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虛假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此，法定的居间义务应当至少包含如下内容：①报告订立合同的机会；②提供订立合同的媒介服务；③向委托人如实报告有关订立合同的事项；④不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。在房屋居间合同中，报告订立合同的机会一般指的是根据委托人需求提供匹配房源信息并带领看房。中介如实报告的范围：①房屋基本信息，包括房屋的地理位置、周边环境和面积、结构、设备等物理信息；②权属信息，包括所有权和权利负担信息等。即有无共有权人、有无抵押权、是否被查封、是否出租、贷款偿还情况等；③价格信息，即对房屋价格的市场评估情况；④买卖双方的信用情况；⑤交易程序信息；⑥房屋买卖政策信息；⑦居间服务费及交易中税费等信息；⑧房屋历史信息。由于法律未作出明确规定，以上几类信息是否均属于如实报告的内容在实践中有不同认定。违反居间义务的法定责任：①不得要求支付报酬；②根据其过错大小承担相应的损害赔偿责任。本案中，被告作为专业的房地产中介机构，应对央产房相关规定知悉并熟练掌握，但是并未尽到如实告知的义务，所以法院根据其过错大小判决其承担80%的赔偿责任。
当事人信息：
原告：李某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：焦某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XX房地产经纪有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：徐某1，总经理。
原告诉称：
原告李某1、焦某1向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担损害赔偿责任，要求被告赔偿原告经济损失88.80万元（计算方式：北京市第二中级人民法院XXXX号民事判决书中确定的赔偿数额（50万+61万）*80%）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月19日，原告作为房屋出售方与买受方陈某1以及居间方XX房地产公司达成居间服务合同，并于同日签订房屋买卖合同。在整个房屋买卖合同签订过程中以及后续的履行过程中，被告作为中介公司，未尽到忠实居间义务，为原告寻找的买受人根本没有支付购房款的能力，且签订了三份不同内容的首付款条款的房屋买卖合同，并且被告对于涉案房屋一直未进行房源核验，最终导致房屋因属于央产房无法上市交易，造成原告违约的严重后果，致使被买受人起诉，法院判决赔偿巨额违约责任和赔偿责任。原告认为，造成这一严重后果的根本原因在于被告未能尽到忠实居间义务，对于房屋状况以及买受人付款能力等与订购相关的事项应尽到积极调查并据实报告的义务而未能尽到，在履行居间义务过程中严重不负责任，损害了原告的合法权益，且造成原告巨大经济损失，被告理应承担损害赔偿责任。特诉至法院，望判如所请。
被告辩称：
被告XX房地产公司辩称：原告房屋因其自身原因无法上市，应自担责任，我公司在房屋买卖过程中只对房屋产权证进行形式上的审查，不进行实质的审查，且经过前面一、二审判决，已经认定原告是违约方，原告又要求我公司对其损失进行赔偿无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：2015年7月19日，经过XX房地产公司居间，李某1（出售方）与陈某1（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，三方签署《居间服务合同》，李某1出售其名下位于北京市XX区XXX古园一区32号楼1306号房屋（以下简称1306号房屋）。
因陈某1拖延支付首付款以及1306号房屋能否上市的问题，陈某1与李某1的房屋买卖合同出现阻碍，陈某1于2015年11月起诉李某1、焦某1，第三人XX房地产公司，要求李某1、焦某1继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，并协助过户；要求李某1、焦某1支付违约金。
在该案审理过程中，陈某1与李某1分别出具的《北京市存量房屋买卖合同》中相关首付款支付时间处的约定不相一致，陈某1提交的《北京市存量房屋买卖合同》中，未约定合同签订后2周内支付首付款60万元的内容，而李某1提交的《北京市存量房屋买卖合同》中，明确记载合同签订后2周内陈某1应支付60万元。对于1306号房屋是否能够上市交易，李某1、焦某1称当时并不知晓1306号房屋无法上市，是因为陈某1无法按期支付首付款，所以XX房地产公司的职员提出以房屋无法上市为借口，借此双方解除房屋买卖合同。庭审中，XX房地产公司的孔X出庭作证，证明合同中无“合同签订后2周内应支付首付款60万元”的记载；合同应以陈某1提交的为准；合同履行过程中，李某1以房屋系央产房无法上市交易提出解除合同；李某1解除合同的真实原因是因为房屋涨价。同时，XX房地产公司的郭X出庭作证，证明李某1与陈某1在签订合同时约定了在合同签订后2周内支付第一笔购房款60万元，但写没写在合同中其不清楚；在陈某1未按期支付购房款60万元的情形下，郭X建议李某1以央产房无法上市为理由解除合同，央产房不能上市只是解除合同的借口，实际上该房屋是可以办理上市交易手续的。
后在本院向在京中央和国家机关住房交易办公室询问，才得知1306号房屋未在交易办建档，商务部机关服务局资产房改处称李某2（李某1父亲）于1998年购买1306号房改房，建筑面积74.21平方米，其名下另有一套位于XX区XX街4号楼7门1001号承租公有住房，建筑面积45.6平方米。按照国管局《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的通知（国管房改字[2000]36号）文件规定，李某2住房面积标准为70平方米，其住房属成套超标，如不腾退超标住房，不能办理房屋上市相关手续。因XX区的公有住房由李某1的妹妹居住使用，无法腾退，故1306号房屋现无法办理房屋上市相关手续，本院于2017年12月出具XXXX号民事判决书，驳回陈某1的全部诉讼请求。
2018年2月，陈某1起诉李某1、焦某1，第三人XX房地产公司，要求解除其与李某1签订的房屋买卖合同，要求返还定金6万元，赔偿违约金61万元，赔偿损失876450元。本院认定所签房屋买卖合同之所以未能接续履行系因李某1明确表示无法腾退超标住房所致，构成根本违约，故于2018年10月出具XXXX号民事判决书，解除陈某1与李某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》，李某1、焦某1返还陈某1定金6万元，赔偿违约金61万元，赔偿损失803300元。
后李某1、焦某1不服上诉，二审认为房屋买卖合同最终未能履行，确系作为卖方的李某1对其所售房屋性质未能作出全面的了解，亦未能克服自身困难办理涉案房屋的上市手续所致，其作为违约方应当承担相应责任。但陈某1作为买方，在自有资金不足的情况下，仅支付6万元定金，且因自身原因未能继续筹集首付款，亦存在履行迟延，其对后续损失的发生亦负有一定责任。故二审对李某1、焦某1应赔偿的损失数额进行调整，于2019年2月出具XXXX号民事判决书，判决陈某1、李某1解除合同，李某1返还定金6万元，赔偿违约金61万元，赔偿损失50万元。
现李某1、焦某1认为其承担的违约金和损失共计111万元，其中80%的责任应当由XX房地产公司承担，故诉至法院要求XX房地产公司赔偿88.80万元。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十、第一百零七条之规定，判决如下：
被告北京XX房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李某1、焦某1违约金及损失共计88.80万元。
案件受理费6340元，由被告北京XX房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为居间合同纠纷，案件的焦点是被告是否合格地履行了居间义务。根据法律规定，房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。本案中，因涉案房屋系央产房，根据《中央在北京单位已购公房上市出售管理办法》的规定，欲出售的央产房应在在京中央和国家机关住房交易办公室建立住房档案，凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。XX房地产公司在未核查涉案房屋是否建立住房档案，是否可以上市出售的情况下，促成买卖双方签订房屋买卖合同，最终因涉案房屋无法上市交易导致合同无法继续履行，XX房地产公司存在较大过错。作为专业的房地产中介机构，应对央产房相关规定知悉并熟练掌握，央产房并非所有均能上市交易，中介机构亦并非形式上审查房屋产权证即完成了对房源的积极查验。且在该房屋买卖合同履行过程中，买方与卖方分别对接的XX房地产公司工作人员在出庭作证时各执一词，无法还原真实的事情原委，激化买卖双方矛盾升级，对合同无法履行也负有相应的责任。李某1、焦某1在得知涉案房屋因系面积超标，而自身又无法克服困难腾退超标房屋的情况下，自身亦负有一定责任。故法院判决XX房地产公司负有80%的责任，原告的诉求得到了法院的支持。