【北京房屋买卖律师】
房屋买卖的阴阳合同。房屋买卖的阴阳合同是交易双方基于某种目的，就同一房屋买卖订立两份或者多份合同，约定不同的成交价格，其目的是规避法律，牟取利益。阴阳合同的问题是如何认定两份乃至多份合同的效力?对此有三种观点，一种观点认为，阴阳合同均无效。因为阴阳合同存在恶意串通和以合法形式掩盖非法目的的情形，因而是无效的；一种认为“阳合同”不是交易双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效，而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同；还有一种观点认为，“阴合同”有效，“阳合同”除价格条款部分无效外，其余条款应为有效。“阴阳合同”的处理尽管在理论界还存在一定的争议，但在司法实践中的处理意见基本统一，即“阳合同”并不因为逃避税收而全部无效，双方应当按照真实的房屋买卖合同履行。值得注意的是，买卖双方在签订合同时应当尽量事实求是，这不仅是对诚实守信基本原则的遵守，也可以尽量避免以后的纠纷，防止受行政管理机关处罚。其次，在已经签订“阴阳合同”后，双方仍应按“阴合同”继续履行，无需以此提起诉讼从而浪费时间和经济成本，也给法院造成诉累。在房价存在波动的情况下，还容易造成损失赔偿。另外，在法院对“阴阳合同”的效力进行认定后，如果需要双方另行签订网签合同，应当及时协商并办理网签，以便顺利履行买卖合同。
当事人信息：
原告：陈某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：张某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：北京XXXX房地产经纪有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：朱某1，董事长。
原告诉称：
原告陈某1诉称，2016年8月29日，原、被告在第三人居间的情况下签订《存量房屋买卖合同》，当天，原告支付定金5万元，至2016年8月30日，原告共向被告支付购房首付款63万元，用于被告解除银行的抵押贷款。被告收到首付款后，没有按照合同约定来履行合同义务，从而导致交易不能顺利进行。现原告按照合同要求解除《存量房屋买卖合同》，并追究被告的违约责任。请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令原、被告解除于2016年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》并由被告向原告退还已付购房款63万元；2、判令被告向原告支付违约金55万元；3、要求被告给付原告支付给第三人的中介费49500元；4、被告承担本案所有诉讼费用。
被告辩称：
被告张某1辩称，因原告陈某1与被告张某1房屋买卖合同纠纷一案，提出如下答辩意见：1、请法官予以明察，依法驳回原告请求，判决原告不侵害国家利益，不签署阴阳合同，按照合同净得价格275万元缴纳各项费用。2、请法院判决原告继续履行合同，不影响社会市场秩序，由于原告拖延被告时间至今未完成合同过户手续，所以要求原告一次性支付被告剩余房款212万元至被告账户，房款到账后，原告与被告到建委办理房屋过户后续手续，以维护被告的合法权益。3、请法院解除被告被冻结房屋，由此给被告造成的损失由原告承担。答辩人已经完全履行了合同义务，被答辩人提出的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，答辩人不存在违约责任。
一、答辩事实经过：2016年8月29日，答辩人与被答辩人在居间方签署了一份《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，居间方为XX公司，合同约定由答辩人向被答辩人出售一套商品房住宅。房屋地址为北京市XX区×号院×里×号楼×单元×，房屋净得总价款为275万元。答辩人于2016年8月30日收到被答辩人首付款58万元当日到答辩人贷款银行申请办理了还贷解押手续。答辩人接到北京市XX区建设委员会通知于2016年9月23日领取了已解押完毕的房产证。至此，答辩人已全面履行自己的合同义务。
答辩人领取房产证当日通知了被答辩人及居间方，被答辩人要求居间方及答辩人三方再签署一份价格远低于已签署合同的价格，用于偷税少缴纳税费，否则将不再按照合同履行。答辩人认为再次签署一份与已签署不一样的合同，此做法为“阴阳合同”。虚增装修费，降低二手房的买卖差价，偷逃个人所得税，是以非法手段掩盖了非法目的，属于偷税漏税行为，严重损害了国家利益，且触犯刑法。答辩人拒绝被答辩人要求，并要求其尽快办理过户手续，按照合同签署净得价款275万元正常缴纳各项税费。被答辩人称答辩人未按合同要求2016年9月15日前办理完解押手续，如果答辩人不同意被答辩人按照143万元价格签署网签缴纳各项税费，被答辩人就以答辩人未在2016年9月15日前办理完解押手续为由属于违约，要求答辩人支付被答辩人违约金。2016年9月30日，被答辩人告知答辩人房屋按照143万元缴纳税费可以办理过户，税费由被答辩人缴纳，缴纳多少也不损失答辩人利益，答辩人净得价275万元不变。答辩人当时回复不得侵害国家利益，按合同净得价275万元进行缴纳各项税费，不签署阴阳合同，与被答辩人尽快办理完过户手续，于是被答辩人拒绝履行合同。之后，答辩人多次给被答辩人打电话，但被答辩人一直不接电话，答辩人于2016年10月10日经多次联系无果后，给被答辩人发信息确认是否还购买答辩人房屋继续履行合同，也未收到回复。2016年10月15日，答辩人通过中国邮政分别向被答辩人与居间方发出催告函，催告其履行各自的合同义务。2016年10月18日，答辩人接到XX法庭电话，并于2016年10月19日到法庭领取了传票。2016年10月20日，答辩人收到被答辩人发来合同解除函。
二、答辩理由：1、答辩人认为北京市XX区建设委员会解押时间不是答辩人所能控制，答辩人于被答辩人给付首付款当日即到银行进行办理还贷解押手续，按照合同要求已在合同规定时间范围内进行了申请解押手续，答辩人已积极配合房屋买卖过户事宜。且按照我国法律效力等级秩序，合同中所约定的解押时间与国家相关部门的规章制度有冲突时，应以国家相关部门制度为准。被答辩人因答辩人不同意被答辩人签署阴阳合同、偷税行为，故以答辩人解押完成时间延迟为由，迟迟不履行房屋过户义务，已给答辩人造成诸多损失。2、答辩人出售的该房屋没有装修，物业处目前登记毛坯，室内脏乱，室内家具均为公公垃圾站捡来，2014年5月份公公得痢疾病吃药无效死亡，公公去世后便没再居住，之后低价出租几名保洁人员。并在XX区多个中介登记出售，在XX地产最初登记价格远低于本合同签署净得价格。由于2016年8月整体房屋交易量及价格上涨火热，才得以卖出，所以答辩人更加积极配合履行合同办理。另外答辩人借款多次被催还，答辩人也想早日还款。答辩人一直积极办理各项过户手续，答辩人不同意被答辩人偷税行为，认为按国家规定缴税做法不属于恶意行为，而是正当维护国家利益，不扰乱市场秩序。被答辩人不应以市场萧条房产价格下落或者任何其他理由为由不履行合同，恶意诈骗答辩人违约金。不同意原告的全部诉讼请求。
第三人述称：
第三人XX公司述称，原告对第三人没有明确诉讼请求，我们不发表意见，是否违约法庭审查。1、被告方不能提供已经向中介公司提交房屋核验资料的客观事实，也没有任何证据加以证明，因此其已经构成违约。在8月29日开始签订合同至今房产证早已到手的情况下，仍然没有提供合同约定的履行义务的材料。因此违约事实十分明显。被告的行为已经构成根本违约，导致合同不能履行，阻却了合同履行。2、根据合同法94条规定，原告已经发出通知要求履行合同的情况下，被告仍然没有履行，显然符合合同法94条的规定，原告请求解除合同有法律依据。3、合同约定了违约金，也约定了赔偿损失并约定了赔偿律师费及中介费。这项约定并不违反法律、行政法规的规定，应为有效。我们认为应当在合同约定范围内由违约方承担相应的违约责任。4、我们作为中介方希望双方和解，前提是双方必须实事求是，客观公正。希望法庭作出公正的裁决。关于房源核验日期问题，签完合同后第二天就能办理房屋核验，被告没有提交核验资料，导致合同一直不能履行，我们已经尽到了义务。
审理查明：
经审理查明，2016年8月29日，张某1（甲方，出卖人）与陈某1（乙方，买受人）及XX公司（丙方，居间人）签订《存量房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方出售房产坐落于北京市XX区×号院×里×号×层×单元×房屋，双方协商一致，该房屋成交价格为人民币275万元。该房已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押登记日期为2015年9月22日，出卖人应于2016年9月3日前办理向银行申请提前还款手续，出卖人用买受人首付款支付全部解押款项。买受人向出卖人支付人民币5万元，作为购房定金，该定金用于冲抵购房首付款。买受人于2016年9月1日前用于此房解押向出卖人交纳第1期房款人民币63万元，买受人于网签当日按资金监管要求，向出卖人交纳第2期房款，人民币112万元，买受人拟申请贷款人民币100万元。双方协商一致，双方核验通过后五个工作日内双方办理该房产的贷款手续。买受人应向居间方支付的费用房价款2.2%的居间服务费即人民币60500元、贷款代办费300元、过户服务费500元、房屋交验费200元，以上费用的支付时间为《存量房屋买卖合同》签订之日。买受人应向有关部门支付的费用：个税、增值税、契税及贷款过户一切费用，出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。违约责任：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条规定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能顺利进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；同时出卖人应承担居间方因处理此类情况而支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、人工费、通讯费、交通费等）。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；同时买受人应承担居间方因处理此类情况而支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、人工费、通讯费、交通费等）。当事人双方同意，以银行通知批贷后七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人应于2016年9月3日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；如买受人迟延不提交购房资格审核资料，不能继续履行合同，视为违约，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；并向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费；出卖人应于2016年9月15日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料，如出卖人迟延不提交房源核验资料，视为违约，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付房款（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。甲乙议定：此房款甲方净得价275万元，房源核验当天乙方付甲方购房首付款69万元，此房款包含厨房卫生间所有设备设施、烟机、灶具、室内装修、所有家具家电。合同签订当日，原告向被告交纳购房定金5万元。原告向XX公司支付居间服务费49500元。2016年8月30日，原告给付被告购房款58万元。同时，被告向贷款银行申请还贷。2016年9月2日，被告将贷款还清。2016年9月8日，中央国家机关住房资金管理中心向被告出具住房公积金贷款结清证明。2016年9月14日，被告与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订抵押合同解除/终止协议（不动产登记专用）。2016年9月14日，被告向北京市国土资源局XX分局申请办理一般抵押权注销登记。2016年9月19日，涉案房屋抵押登记予以注销。2016年9月23日，被告自北京市国土资源局XX分局领回房屋所有权证书。2016年10月13日，原告陈某1以被告张某1未按合同约定履行合同义务，从而导致交易不能顺利进行为由，诉至法院。本院根据原告的保全申请，于2016年10月17日裁定查封了涉案房屋。2016年10月16日，被告向原告发出履行房产买卖合同催告函，被告告知原告其已按合同约定完成还贷及办理解押手续，履行了合同义务，催促被告接函后立即交付剩余房款，并配合办理相关房屋过户手续。同日，被告向XX公司发出履行房产买卖合同催告函，被告告知XX公司其已按合同约定办理完房屋还贷解押手续，XX公司迟迟不接收其提供材料进行房屋核验手续，催促XX公司接函后立即协助其办理房屋核验手续，并按照合同约定房款配合买卖双方办理相关房屋过户手续。2016年10月18日，原告向被告发出合同解除通知书，称因你方恶意违约，我方依据合同通知你方，解除双方买卖合同，请你接到本函后三天内与我方或居间方联系，办理退还首付款63万元及承担违约金55万元相关事宜，逾期我方将通过诉讼途径向你方正式送达我方诉状，以解决双方纠纷。2016年10月20日，原告收到该合同解除通知书。
裁判结果：
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈某1与被告张某1及第三人北京XXXX房地产经纪有限公司于2016年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》于2016年10月20日解除。
二、被告张某1于本判决生效后十日内返还原告陈某1购房款六十三万元。
三、被告张某1于本判决生效后十日内向原告陈某1支付违约金八万元。
四、被告张某1于本判决生效后十日内向原告陈某1支付中介费四万九千五百元。
五、驳回原告陈某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万三千五百九十六元，由原告陈某1负担四千元（已交纳）；由被告张某1负担二万九千五百九十六元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由被告张某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点是被告是否存在根本违约行为。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告及第三人经纪公司签订的存量房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，原告支付了定金及首付款，依约履行了合同义务。被告收到原告首付款后，按照合同的约定办理了提前还贷及解押事宜。根据双方合同约定，被告应于2016年9月15日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料，如出卖人迟延不提交房源核验资料，视为违约。根据查明的事实，被告未履行上述义务，已构成违约，但被告该行为属一般违约行为，不构成根本违约，且被告在其后还向原告及中介方发出履行房产买卖合同催告函，表明其同意继续履行买卖合同的意愿，庭审中，被告也明确表示愿意继续履行双方所签《存量房屋买卖合同》，但鉴于原告已向被告发出解除合同通知书，被告也收到该解除合同通知，根据法律规定，合同自通知到达对方时解除，庭审中，原告也认可双方所签《存量房屋买卖合同》已在被告收到合同解除通知书时解除，故原、被告所签《存量房屋买卖合同》已于2016年10月20日解除。合同解除后，被告应将收取原告的房款予以返还。原告所诉违约金，因被告违约行为不足以导致合同必然无法履行，故法院根据被告的申请，对违约金的数额进行了调整。