【北京房屋买卖律师】
房屋买卖的“订金”与“定金”。订金不是一个规范的法律概念，在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，不具有担保性质。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。如果在签订合同时写明的是“订金”字样，当收受订金的一方违约时，另一方无权要求其双倍返还，只能要求其如数返还；如果约定的是“定金”字样，根据《合同法》第一百一十五条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收，给付定金的一方不履行约定的义务，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。当然，并不是所支付的定金在出卖人违约时都能按照双倍予以返还，法律规定了合同标的20%的标杆，20%以上的定金部分只能作为购房款处理，需要买受人对此予以注意。此外，因合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定外，仍应对违约方适用定金罚则，合同当事人方在接受定金处罚后，可依法向第三人追偿。最后，也提醒广大购房者，在定金交付前一定要确定权属主体、卖方资质，现场看房，到房管部门验证，就主要的交易条款达成意向并能基本确定，尤其是在面对低价诱惑时，更应谨慎耐心，勿图省事，避免先交定金、仓促交易而上当受骗。具体可以参考《合同法》第一百一十五条、《担保法》第九十一条、《担保法司法解释》第一百一十五条、第一百二十一条。
当事人信息：
原告：任某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：李某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：田某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XX房地产经纪有限公司，住XX市XX区XX街道XX号，统一社会信用代码：XXXX。
法定代表人：彭某1，总经理。
原告诉称：
原告任某1、李某1向本院提出诉讼请求：1.法院判令二被告履行《房屋买卖合同》义务，向原告交付房屋并配合原告办理房屋所有权过户手续至原告名下，同意向被告支付剩余房款180万元；2、请求法院判令二被告承担诉讼费。事实与理由：2016年7月11日，二原告及被告田某1在被告XX公司居间介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》及《房屋交易保障服务合同》，合同约定乙方购买甲方所有的北京市XX区×××房屋，房价款为人民币182万元整。2016年9月28日二原告得知评估报告已完成，被告XX公司已通知被告田某1安排时间并携带相关证件前往贷款机构办理贷款手续，被告田某1对此置之不理。2016年10月1日，被告田某1告知被告XX公司要求解除合同并退还定金两万元，经二原告了解，被告田某1所有的影响合同履行的情况已不存在，因此二原告认为应当继续履行合同，二原告及被告XX公司于2016年10月12日向被告田某1邮寄催告函一封，望被告田某1履行补充协议之约定，配合办理本次房屋交易的面签手续，但被告田某1仍旧对此不予理会，造成二原告至今不能顺利完成房屋交易及办理过户手续。补充协议第二条第5款约定：甲乙双方应于评估报告收到后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第四条第一款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。基于上述事实，被告田某1已违反了合同约定，为维护原告权益，故诉至法院。
被告辩称：
被告田某1辩称，不同意二原告的诉讼请求，不同意继续履行合同，现被告田某1存在精神问题，所签订的买卖合同的效力是待定的，是否田某1的真实意思不能确定，所签订的买卖合同也没有田某1法定代理人的签字，XX公司在签订合同之前应当审查田某1的行为能力，是知晓田某1精神状态的。
被告XX公司辩称，同意二原告诉求，房屋买卖合同系双方真实意思表示，应该继续履行合同。
审理查明：
位于北京市XX区×××号房屋（以下简称涉案房屋）登记的所有权人为田某1。2016年7月11日，出卖人田某1与买受人任某1、李某1通过XX公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称合同），合同约定：田某1将其所有的位于XX区×××号、建筑面积共58.58平方米房屋出售给任某1、李某1，该房屋成交价格100万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价82万元。买受人向出卖人支付定金2万元；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人；双方同意，自合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后7个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。同日，双方另行签订的《补充协议》约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为人民币182万元（此价格为出卖人净得价，不含税）；乙方于2016年7月11日将第一笔定金2万元自行支付给甲方；甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于完成网签且银行批贷后5个工作日内将第一笔首付款20万元以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于完成网签且银行批贷后5个工作日内将第二笔首付款79万元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于评估报告收到后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在首付托管完成后7个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。上述合同签订后，任某1、李某1向田某1支付定金2万元。
2016年10月11日，田某1向XX公司出具书面通知，其中载明：我是涉案房屋房主田某1，2016年7月11日，我与任某1、李某1签订了房屋买卖协议，由于XX经理李某2的不作为，导致合同一直无法继续履行。我决定终止房屋买卖合同，返还订金贰万元，自通知之日起三日内领取。
2016年10月12日，XX公司向田某1发催告函，告知其于2016年10月19日17时前，配合办理本次房屋交易的面签手续。特别提醒请田某1遵守已签署的法律文件，行使权利并履行义务；任何延迟履行、部分履行或拒绝履行的行为，均可能被要求承担相应的法律责任。根据合同法的相关规定，如迟延履行合同约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同，协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险，且守约方仍有追究违约方责任的权利。
2017年4月25日，田某1向XX公司账户转账2万元，摘要注明：退任某1李某1订金贰万。田某1称，任某1、李某1不要该定金，故将该款项退还给XX公司。
诉讼中，XX公司证人庞某出庭作证陈述称：其系北京XX房地产经纪有限公司经纪人，从2017年7月11日开始一直是庞某负责涉案房屋买卖居间事宜，涉案房屋可以评估时给田某1发短信，网签合同之后通知田某1面签，但田某1没有去。评估之后告知田某1面签，通知评估的时田某1说不知道网签是否撤销。通知面签田某1没有回复，打电话没有接听，10月田某1说不想出售房屋。
诉讼中，田某1主张其签订合同时没有行为能力，经本院释明，田某1申请对其行为能力进行鉴定。但在本院指定期限内拒绝提供鉴定依据的病历材料，且经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。另，田某1在庭审中提出反诉请求，请求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议等。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、任某1、李某1于本判决生效后七日内支付田某1剩余购房款1800000元；
二、田某1于本判决生效后七日内协助任某1、李某1办理北京市XX区×××号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至任某1、李某1名下；
三、田某1于本判决生效后七日内将北京市XX区×××房屋交付给任某1、李某1。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000元，由被告田某1负担（其中35元于本判决生效后七日内直接给付原告任某1、李某1，其余于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点是房屋买卖合同效力的认定。根据法律规定，只要合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，签订后即具有法律约束力。本案中，任某1、李某1与田某1、XX公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，符合有效合同的构成要件，双方应根据诚实信用原则，全面按照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，合同履行期限内，田某1通过发送解除合同通知等行为表明不再履行合同，导致合同约定的权利义务无法继续进行，故田某1的行为对合同的继续履行构成实质性妨害，其行为已经构成根本违约。所以任某1、李某1请求田某1继续履行买卖合同、向田某1支付剩余购房款、田某1交付房屋并协助任某1、李某1办理过户转移登记的诉求，具有事实和法律依据，得到了法院的支持。此外，本案还涉及到《民事诉讼法》的规定，一是关于2万元定金的处理，由于当事人并未就此提出诉讼请求，根据处分原则，法院作为居中裁判者，不能依据职权作出判决。二是被告未出庭应诉的处理，诉讼中，田某1经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中享有的诉讼权利，并不会影响法院诉讼程序的进行。