【北京房产律师】出卖人能否以房屋交付不能主张合同目的落空？
当事人信息
原告：徐某，女。
被告：姜某，女。
案情介绍
2009年1月12日，徐某与姜某签订《存量房买卖合同》，约定：徐某作为卖方，姜某作为买方购买徐某名下的坐落于北京市东城区××××号1幢1层房屋，房屋建筑面积18平方米，成交价格11万元，姜某应于本协议签订之日向徐某支付定金2万元。姜某于2009年2月1日前支付购房款4万元，于房屋实际交付后三日内支付剩余购房款5万元。姜某承担诉争房屋交易相关的所有税费。徐某应在2009年4月30日前将诉争房屋正式交付给姜某。
2009年3月20日，诉争房屋产权变更至姜某名下。徐某另提供税务机关代开发票一张，发票上载付款方为姜某，收款方为徐某，诉争房屋交易价格为162 000元，税额1620元。该房产证及发票均在徐某处保管。徐某称由于姜某一直未付购房款，故由徐某一直保管。双方均认可该价格是网签交易价格，实际交易价格是11万元。姜某表示，正是因为知道诉争房屋内有人居住且长期不能腾退，故才约定的11万元交易价格。关于购房款的支付情况，徐某称姜某并未支付，姜某称已支付6万元。
诉争房屋现由刘×、刘××（二人均为案外人）实际居住。刘×系徐某次子郑××（案外人）前妻，刘××系徐某孙女，刘×与郑××之女。
刘×与郑××于1991年5月9日登记结婚，婚后在徐某承租的北京市东城区黄化门2号南房3间内与徐某共同居住。2004年6月23日，刘×的户籍迁入北京市东城区黄化门2号。2004年9月23日，徐某与东城区国土资源和房屋管理局、东城区房地经营管理中心签订《北京市东城区标准租私房承租人搬出货币补偿协议》，约定徐某原承租的东城区黄化门2号房屋应无条件腾退，该房屋现有在册人口5人，分别为徐某、郑甲、郑乙、郑××、刘××。徐某应得搬出补偿款及搬家补助费等共计 503 411.40元。合同签订后，徐某领取上述款项，并于2005年9月15日出资11万元购买诉争房屋。此后，刘×、刘××在此居住。2007年3月21日，刘××诉至原审法院要求徐某给付房屋搬迁补偿款。庭审中，徐某表示同意刘×、刘××长期居住诉争房屋。同年6月19日，原审法院判决驳回了刘××的诉讼请求，该判决已发生法律效力。
2007年9月18日，刘×与郑××经原审法院调解离婚，刘××由刘×抚养，双方自行解决住房问题。2008年8月18日，徐某诉至原审法院，要求刘×腾退诉争房屋。同年9月19日，原审法院判决驳回徐某的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
2009年6月8日，姜某诉至原审法院，要求刘×、刘××腾退诉争房屋。同年7月28日，原审法院判决驳回姜某的诉讼请求。姜某不服该判决，上诉一中院。同年11月10日，一中院判决驳回上诉，维持原判。2012年2月28日，姜某再次诉至原审法院，要求刘×、刘××腾退诉争房屋。同年5月28日，原审法院判决驳回姜某的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
2012年11月7日，刘×、刘××起诉姜某与徐某，要求确认徐某与姜某于2009年1月12日签订的房屋买卖合同无效。同年11月29日，原审法院判决驳回刘×、刘××的诉讼请求。刘×、刘××不服，上诉至一中院。2013年2月20日，一中院判决驳回上诉，维持原判。上述判决确认了徐某与姜某签订《存量房买卖合同》后，姜某向徐某支付2万元定金和4万元购房款的事实。
2014年8月27日，姜某起诉徐某及刘×、刘××，要求徐某交付诉争房屋，刘×、刘××腾退诉争房屋。同年11月18日，原审法院判决驳回姜某的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
原告诉讼请求
请求法院判决解除其与姜某签订的《存量房买卖合同》。
被告辩称
其在购房时知情诉争房屋内有人居住，且其购房并非为了实际居住之用。故不同意徐某的诉讼请求。
法院裁判结果
一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因此，法院认为，徐某与姜某签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，也不具备《合同法》第94条规定的法定解除条件。据此，一审法院依照《合同法》第八条之规定判决驳回徐某的诉讼请求。
判决后，徐某不服，提起上诉。二审判决：驳回上诉，维持原判。
律师总结
本案的核心问题在于：出卖人在标的房屋无法实际交付的情况下，能否以房屋不能交付导致买受人合同目的不能实现为由，主张解除合同？
合同解除权依产生的条件不同，可分为约定解除权和法定解除权。约定解除权是指当事人在合同中约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。法定解除权是指法律明确规定合同解除适用的法定事由，当法定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。
根据《民法典》第563条（同已废止的《合同法》第94条）之规定，当事人行使法定解除权的情形有下列五种：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的；(2)因拒绝履行主要债务的；(3)因迟延履行主要债务的；(4)因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的；(5)法律规定的其他情形。通常认为，该条规定的法定解除权适用于不可抗力与根本违约两种情形，即只有违约方构成根本违约的，守约方才有权解除合同。而根本违约的主要判断标准在于具体的违约事由是否导致合同目的不能实现。
本案中，因不属于基于不可抗力解除合同，法院在审查时，重点是审查违约是否导致合同目的不能实现。本案为房屋买卖合同纠纷，出卖人的主要债务是转移标的房屋所有权，买受人的主要债务的支付价款。事实上合同双方均已履行合同主要债务，但出卖人已无法履行房屋交付义务，且法院生效判决也驳回了买受人要求交付房屋的诉讼请求。在这种情况下，出卖人能否以房屋交付不能为由，主张解除房屋买卖合同？法院审理认为，本案不符合法定解除条件，其实际上认为因诉争房屋已经办理产权过户登记，买受人知情房屋存在不能交付的风险，且交易的目的不在于居住使用，故不构成合同目的不能实现。
另外，基于任何人不能因为自己的不法行为而受益和诚实信用原则，违约方不能基于其自身的违约行为主张解除合同。合同解除权的立法目的在于给予守约方从不能实现合同目的的合同束缚中解脱出来的权利，故法定解除权一般赋予守约方。这也可以从《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中得到印证。该意见第二十一条规定：“房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。”本案中，出卖人原本负担交付房屋的合同义务，其未履行交付房屋的义务已经构成违约，故出卖人无权主张房屋无法交付导致合同目的不能实现，进而要求解除合同。