【北京房产律师】出售人10后以政策变化为由要求解除购房合同合理吗？
当事人信息
原告：李某，女，清华大学玉泉医院退休职工。
被告：王某，女，清华大学玉泉医院在职职工。
案情介绍
李某与王某是同事关系，都在清华大学玉泉医院工作。李某于1998年7月11日取得了位于北京市石景山区石景山路北侧四〇二医院x号楼（原xx幢）x单元x层xx号房屋的房屋（以下称案涉房屋）所有权证。
2002年4月30日，李某（甲方）、王某（乙方）签订《房屋买卖协议》（以下简称协议），约定王某购买李某所有的案涉房屋，房屋面积63平，价格22万元，王某应于合同签订当日一次性支付购房款，同时李某把房屋产权证交给王某作为抵押和信誉保证。李某须在7月30日前搬走，同时把房门钥匙交给王某。在国家政策允许的情况下，双方就办理过户更名手续，因过户发生的各种费用（包括税、手续费等费用）全部由王某缴纳。自2003年8月到办理过户更名手续前，李某负责与医院的协调工作，王某给予支持与配合；水费、天然气费、取暖费、公共卫生费、有线电视费均由王某支付，按每月累积，年底时一起付给李某。协议最后约定“自签定（订）此协议之日起，今后无论发生任何情况或出现任何不可预测事宜，房屋产权均属乙方，乙方享有私有房屋的各种权利。”。协议签订当日，王某交付李某购房款22万元。2002年7月，李某向王某交付诉争房屋，由王某占有使用至今。
房屋买卖合同签订后,王某按照24元×63平方米为标准支付李某供暖费1512元，2008年起不再交纳，李某未提交证据证明其缴纳了诉争房屋供暖费。
从2015年起，清华玉泉医院开始对职工供暖费进行调整，李某主张其应享受补贴的供暖费为30元/平方米×70平方米，因诉争房屋在其名下，其供暖费从2015年起，每年被扣1890元（30元/平方米），王某对此予以认可。
2008年5月，李某之夫刘某以李某未经其同意便将夫妻共有房屋变卖给王某且房价款过低为由，将李某及王某起诉至法院，要求确认李某与王某于2002年4月30日签订的《房屋买卖协议》无效。法院审理后于2008年10月16日判决驳回刘某的诉讼请求。随后，刘某向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于2009年2月10日做出二审判决维持原判。后刘某申请再审，2009年7月20日，北京市高级人民法院作出驳回刘某再审申请的民事裁定书。
2009年12月17日，李某将王某诉至法院要求确认2002年4月20日的《房屋买卖协议》已解除。法院审理后查明，2002年4月20日，双方签订房屋买卖协议，2009年8月28日，李某以邮寄方式向王某发出《解除合同通知书》，上述通知书由王某之子签收。法院于2010年3月19日做出一审判决，认为双方并未约定解除情形，也不存在法定解除事由，最终驳回李某的诉讼请求。李某不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2010年6月18日作出维持原判的二审民事判决。
2013年，李某以合同目的无法实现、国务院出台“新国五条”后，出现情势变更、王某没有缴纳供暖费违约为由将王某诉至法院，要求判令解除其与王某2002年4月30日签订的《房屋买卖协议》，2014年10月17日，法院作出一审民事判决书，驳回李某的诉讼请求。李某不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的二审判决。
原告诉讼请求
1、判令解除原、被告于2002年4月签订的房屋买卖协议；2、被告违约拖欠供暖费11年之久，应交付给原告供暖费20 790元；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称
涉案房屋是按商品房价格交易，不是按福利房购买，涉案房屋不属于不能上市的央产房，居住5年后可以上市交易，所以购买时具备交易基础，单位同类交易都没有发生反悔现象。此房屋与购房资格没有关系，因为涉案房屋不占购房指标，且原告名下已有二套商品房。涉案房屋不存在拖欠取暖费问题，原告如果能提供取暖费票据我就交纳取暖费。房屋在交易前、交易后、交易期间，原告均强调房屋可以过户，原告于2007年提起过诉讼，七份判决书均判定合同有效，房屋买卖交易成功后，涉及的水费等都已交纳，而涉案房屋并没有收取取暖费，所以原告无权主张取暖费。综上所述，不同意原告的全部诉讼请求。
一审裁判理由及结果
本院认为：李某在本案中要求解除房屋买卖协议的诉讼请求已经法院判决，并发生法律效力，现李某再次提起诉讼，没有新的情况和证据，构成重复起诉，有悖于“一事不再理”原则，应予驳回。
关于2008年至2014年的供暖费，原、被告双方合同内约定了供暖费由王某负担，李某虽没有实际缴纳供暖费，但诉争房屋的供暖确实享受了李某的福利，从双方交易习惯来看，王某在签订房屋买卖合同后，按照24元/平方米×63平方米的标准支付李某供暖费长达7年，故李某要求王某支付诉争房屋供暖费具有合理性，故对2008年至2014年期间供暖费，本院支持10 584元（24元/平方米×63平方米×7年）；2015年起，诉争房屋的供暖使李某每年减少了供暖补贴1890元，故王某应支付李某2015至2018年期间的供暖费共计7560元（30×63×4年）。
综上所述，判决如下:
一、王某于本判决生效后十日内支付李某2008年至2018年期间供暖费共计18 144元；
二、驳回李某其他诉讼请求。
二审上诉请求
李某不服一审判决，向北京市一中院提起了上诉，请求：依法撤销（2013）石民初字第***号民事判决，依法改判解除李某与王某签订的《房屋买卖协议》；判令王某腾退诉争房屋；王某承担一审、二审诉讼费用。
二审裁判理由及结果
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李某、王某签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
现李某上诉要求解除与王某签订的《房屋买卖协议》并由王某腾退诉争房屋，针对其上诉请求及理由，本院认为，首先，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，虽对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题作出了相应的规定。但是，李某作为房屋买卖合同关系中的出卖人，上述规定并不影响其履行《房屋买卖协议》中所约定的以及法律所规定的义务，李某以此为由要求解除合同，本院不予采信。其次，依据现有证据查明的事实，李某、王某系同一单位职工，现诉争房屋暂不能办理过户手续，而并非法律规定的因不可抗力致使不能实现合同目的之情形。并且，经审查，法院谈话笔录中双方就解除合同一节并未达成一致的意思表示，李某据此要求解除合同，本院不予采信。第三，李某以王某未缴纳供暖费为由要求解除合同，既无合同依据，又无法律依据，本院亦不予采信。综上所述，原审法院驳回李某要求解除《房屋买卖协议》及腾退房屋之诉请，符合法律规定。判决如下：
驳回上诉，维持原判。
律师总结
本案的焦点问题在于：房屋买卖合同当事人能否以国家出台的房屋限购政策构成情势变更为由主张解除合同？
“情势变更”原则出自2009年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，该司法解释第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。可见，构成“情势变更”至少需要满足2个实质要件：1、当时人在订立合同时无法预见；2、继续履行合同对对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而这两个要件并无客观评判标准，因此，并没有一般意义上的情势变更原则之适用标准，而应根据具体案情展开实质性分析。
首先，判断当事人对政策变动是否有预见，应将其置于具体合同条款下来看。当事人对于政策风险的明确约定、对履约期限或者履约方式的明确或模糊的处理，以及对于违约责任的约定，都可以帮助判断当事人是否预见到未来的政策风险。如本案中，《房屋买卖协议》并未明确具体的房屋过户时限，而是约定“在国家政策允许的情况下，双方即到房产交易管理机关办理过户更名手续”，法院即以此认定李某对于房屋过户的不确定性已有预期。
此外，购房政策上的变化能否构成情势变更还应结合购房合同签订的时间与调控政策出台的时间以及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质性影响等进行分析。国家政策往往具有延续性与持续性，并非一概不可预知，而是有一个逐步发展的过程，2009年最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件中若干问题的指导意见》也明确，法院应严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，慎重适用情势变更原则。
同时，还需注意的是，即使适用情势变更原则解除房屋买卖合同，也并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，法院仍会遵循侧重于保护守约方的原则公平合理地调整双方利益关系。