【北京房产律师】已付房款但是未完成过户登记的买受人能否排除法院的强制执行？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，可知未办理过户登记的买受人在符合条件的情况下可以排除法院的强制执行。
当事人信息
原告：刘某，男，1963年**月**日出生，住江苏省金坛市金城镇文化二村。
原告：杨某，女，1968年**月**日出生， 住江苏省金坛市金城镇文化二村。
被告：吴某，女，1993年**月**日出生，住江苏省金坛市金城镇焦园新村。
被告：俞某，男，1971年**月**日出生， 住江苏省金坛市金城镇金源福地。
被告：杨某某，女，1973年**月**日出生，住江苏省金坛市金城镇金源福地。
第三人：张某，男，1965年**月**日出生，住江苏省金坛市经济开发区华苑新村。
案情介绍
原告刘某、杨某系夫妻，被告俞某、杨某某系夫妻，杨某、杨某某系姐妹。2005年6月8日，卖方杨某某、俞某与买方刘某签订房屋买卖协议一份，主要内容为：卖方自愿将坐落在金坛市金城镇文化二村房屋，该房产权面积126.6平方米，房产证号*****71，房屋成交总价为250000元（含车库）；房款一次性付清；卖方收到买方购房款后一个月内将文化二村502室房屋的产权过户给买方。杨某某、俞某、刘某均在该协议落款处签名。2005年6月18日，杨某某、俞某出具给刘某一份内容为：“今收到刘某购房款人民币贰拾伍万元正”的收条一份。但是截至本案诉讼发生仍未办理产权过户手续。2011年，被告俞某将涉案房屋及其另一套金源福地的房子共同办理了银行贷款抵押。两原告于2014年8月21日曾向法院起诉要求协助过户涉案房屋，后撤诉。
被告俞某及第三人张某与被告吴某因借贷纠纷，被吴某诉至法院要求返还借款200000元，法院经审理依法判决俞某偿还吴某借款本金200000元，利息12133元；张某承担连带清偿责任，现该文书已发生法律效力。后吴某向法院申请执行，法院依法裁定查封俞某所有的本案所涉房屋。得知房屋被查封后，而原告于2014年12月5日，提出了执行异议，异议被驳回后，两原告不服，于是提起了异议之诉。
原告诉称
2005年6月8日，被告俞某、杨某某即将其所有的坐落于金坛市金城镇文化二村房屋卖给原告，并签订买卖协议，原告将全部购房款付清，房屋亦由原告居住至今，因被告的原因迟迟未能办理过户手续。2014年8月原告诉至法院要求被告俞某、杨某某协助办理过户手续。后得知房屋在2014年10月16日因被告吴某的申请被法院查封。原告得知后提起执行异议申请，后于2014年12月16日被法院裁定驳回。原告认为原告与俞某、杨某某之间的买卖合同合法有效，未办理物权登记的，不影响合同效力，并不能影响原告是该房屋的实际所有人的事实，故法院裁定查封房屋的行为，属于事实查明不清，故请求立即停止对位于金坛市金城镇文化二村案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；请求判决被告俞某、杨某某协助两原告办理金坛市金城镇文化二村案涉房屋所有权及土地使用权的变更手续；诉讼费用由三被告承担。
被告辩称
吴某称，我对于诉争房屋所有权的问题有异议，原告与被告俞某之间涉嫌欺诈的成分，法院对该房屋进行查封是正确的，请求法院依法审查。
俞某称，涉案房屋已经在10年前出卖给两原告了，我积极支持原告的诉讼请求。
被告杨某某及第三人张某未发表答辩意见。
裁判结果
驳回原告刘某、杨某的诉讼请求。
律师总结
本案的关键点是原告是否享有足以排除强制执行的实体权利。
在法院强制执行的案件中，如果案外人就执行标的物享有足以排除强制执行的权利，则可以向法院提出异议之诉请求法院作出该特定标的物不得执行的判决。这一制度旨在保护执行标的物合法所有权人的合法利益。故，在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即使被执行人对案外人的权利主张表示承认，亦不能免除案外人的举证证明责任。
就本案而言，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。房屋买受人依据上述规定主张排除强制执行的，应当证明其具备以下四个要件：一是买受人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是买受人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是买受人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是买受人对未办理房屋产权过户无过错。
本案中，原告刘某虽向法院提交了相应证据证明其于2005年已经入住涉案房屋，并为该房屋安装电话、缴纳水电费等生活设施及费用，认为其已满足法律上的占有状态，被告俞某对上述事实亦表示认可。但是，对于所买卖的房屋却至今未办理产权过户登记手续，因此，原告刘某、杨某对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，关键在于判断原告对于未办理房屋产权过户登记手续有无过错，而原告是否在买卖合同约定的过户履行期内以及履行期届满后的合理期限内积极办理过户手续，应当是判断其是否存在过错的重要因素。原告称涉案房屋原为经济适用性房屋，因政策限制无法办理产权登记手续。但事实上，经济适用住房在符合国家规定5年年限后即可按市场价上市出售，购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，即取得完全产权；且原、被告于房屋买卖协议上明确写明一个月内进行产权过户，在时隔十年的时间里，双方并未办理产权过户手续，俞某甚至仍能以涉案房屋所有权证进行银行抵押。由此可以看出，原告并没有积极向被告主张其对房屋的权利即原告没有在合理期限内积极行使权利，且对于长年未办理过户手续亦未作出合理解释，足以认定其对此存在过错。所以，原告不符合上述第17条适用的条件，其对执行标的物不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其诉求也就无法得到法院支持。