【北京房产律师】预售房买卖中因第三方违约的，是否可以解除合同？
当事人信息
原告：张某，女，1969年**月**日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。
被告：苏某，男，1973年**月**日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。
被告：吉林市某房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。
法定代表人：郑某，该公司经理。
案情介绍
2008年4月，张某与苏某协商，张某向苏某购买坐落于吉林市昌邑区公交六场综合楼A号商住楼x单元x层，户室号xxx，建筑面积128.669平方米房屋及x单元x层，户室号xxx，建筑面积117.016平方米的房屋，以上两套住房转让总价款为36万元。2008年4月29日，苏某协助张某与吉林地产公司签订了合同备案号分别为xxx、xxx的《吉林市商品房买卖合同》两份，并到房产登记部门申请办理了合同备案登记手续。同年5月4日，苏某为张某出具收到人民币36万元房款全部结清的收条一份。此后张某一直未能实际取得上述两套房屋。2016年，张某以吉林地产公司为被告，苏某为第三人向原审法院提起诉讼，在诉讼过程中张某申请追加徐某为被告，原审法院于2016年10月20日作出（2016）吉0211民初**号民事判决，判决：一、解除原告张某与被告吉林市某房地产开发有限公司于2008年4月29日签订的合同备案号分别为xxx、xxx的两份《吉林市商品房买卖合同》；二、第三人苏某于判决生效之日起五日内一次性向原告张某返还购房款37万元，并支付自2008年5月5日起至欠款给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。苏某不服该判决，向吉林市中级人民法院提起上诉，吉林市中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）吉02民终**号民事裁定，裁定：一、撤销一审法院（2016）吉0211民初**号民事判决；二、本案发回一审法院重审。一审法院受理后，张某向原审法院申请撤回起诉。后又于2019年7月15日向法院提起诉讼。在本案诉讼过程中，经苏某申请，一审法院委托吉林某司法鉴定中心对张某提供的2008年4月14日《房屋买卖合同》中“苏某”的签字是否为苏某本人所签进行鉴定，该司法鉴定中心以鉴定材料中检材与样本书写时间不同，样本与检材书写方式等均不同的原因致使鉴定工作无法继续进行为由，决定终止鉴定，并以书面形式告知法院。
吉林市昌邑区公交六场A号综合楼系徐某以日本山形汽车整备中心驻吉筹建处的名义借用吉林地产公司的资质开发建设。徐某为该楼盘的实际开发人。
原告诉求
一、解除张某与吉林房产公司于2008年4月29日签订的合同备案号分别为xxx、xxx号的两份商品房买卖合同及张某与苏某签订的房屋买卖合同；
二、判令苏某返还张某购房款人民币36万元并赔偿因房屋交付不能给张某造成的房屋升值的差价损失991,267.5元（计算方式：依据2019年案涉房屋市场价值即每平方米5500元，两套房屋面积共计245.685平方米，房屋总价款合计1,351,267.5元，减去约定的购房款36万元）；
三、本案全部诉讼费由吉林房产公司、苏某承担。
被告辩称
苏某称，张某作为房地产投资人，购买涉案两套房屋，因该房屋属于预售，而不是现售，其所产生的不能交付行为是因开发商未能完成开发行为，此未完成开发行为所导致未能交付的后果与苏某无关，张某主张的赔偿损失没有基础事实，故其诉讼请求不能成立，其损失属于投资风险所产生的后果，属于商业风险自负情形。张某上诉的理由不能成立。
吉林房产公司称，此事与我公司无关。
裁判结果
一、解除张某与吉林房产公司于2008年4月29日签订的合同备案号分别为xxx、xxx的两份《吉林市商品房买卖合同》及张某与苏某之间的房屋买卖合同关系；
二、苏某于判决生效之日起五日内向张某返还购房款36万元；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
裁判理由
一、张某提起本案诉讼，不构成一事不再理。关于苏某提出的本案应由仲裁机构处理的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十六条规定，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，应当在人民法院首次开庭前提出。苏某在一审法院首次开庭前对本案的管辖权已提出异议，且经一审、二审审理，认定一审法院对本案有管辖权，苏某在提出管辖权异议时未对仲裁问题提出异议，而是在本案开庭审理过程中提出。根据上述司法解释规定，一审法院对其提出的本案应由仲裁机构处理的异议不予审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条第一款规定：“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”张某是在撤诉后又提起的本案诉讼，根据该条司法解释规定，本案不属于一事不再理。至于苏某对（2017）吉0211民初**号案件提出的民事裁定书作出日期早于撤诉申请日期等问题，不属于本案审查范围，其可依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定的相关程序处理。二、张某行使解除权未超过除斥期间。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，张某与光明地产公司在商品房买卖合同中约定的房屋交付日期为2008年3月26日，而合同签订日期为2008年4月29日，房屋交付日期早于合同签订日期。而张某与苏某对房屋交付时间未进行约定。虽然苏某表示已将房屋钥匙交付给张某，但张某对此予以否认。苏某也未能提供证据证明其向张某交付了房屋钥匙。综上，应当认定张某与苏某间未就房屋交付时间进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，苏某可以随时履行交付房屋的义务，张某也可以随时要求苏某履行交房义务。现无证据表明苏某向张某就行使解除权进行了催告，也无证据表明张某向苏某或吉林地产公司催告履行交付房屋的合同义务。苏某及吉林地产公司未能履行交付房屋义务的违约行为一直处于延续状态，在苏某及吉林地产公司长期无法交付房屋后，张某起诉解除相应房屋买卖合同，不应认定其行使解除权超过除斥期间。三、张某要求解除其与李仅地产公司及苏某的房屋买卖合同关系应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，吉林地产公司及苏某长达十余年的时间无法向张某交付所购房屋，且地产公司明确表示现在房屋仍不具备交付条件，且有他人对房屋私自加锁。苏某及地产公司的违约行为已使张某无法实现合同目的，张某有权要求解除其与地产公司及苏某之间的房屋买卖合同关系。对苏某关于无法取得房屋是张某应当预见的交易风险的抗辩意见，因取得标的物所有权系买卖合同中买受人的主要权利也是主要合同目的，无法取得合同标的物不属于买受人在订立买卖合同时应当预见的合同风险。故对苏某的此项抗辩意见，一审法院不予采纳。四、苏某应当承担返还张某购房款36万元的义务。本案中，张某与地产公司签订商品房买卖合同并进行合同备案登记，实质上是履行其与苏某订立的房屋买卖合同约定的内容。张某与苏某系案涉两套房屋的实际买受人与出卖人，地产公司仅是配合履行和完善相关手续。同时，苏某自认其系受李某委托向张某出售涉案房屋。张某否认苏某在出售房屋时向张某披露了李某，苏某也未能举证证明其在与张某订立合同时向张某披露了其系受李某委托出售房屋的事实。鉴于苏某认可其本人系受李某委托向张某出售房屋并由苏某实际收取了张某交付的购房款36万元。故对张某与苏某签订的书面房屋买卖合同中是否为苏某本人签字不影响买卖关系的确定，故一审法院为节省诉讼成本，缩短审理周期，在吉林某司法鉴定中心终止鉴定后，未再委托其他鉴定机构对房屋买卖合同中苏某的签字真实性进行鉴定。即便苏某未与张某签订书面房屋买卖合同，也不能否认苏某与张某之间事实房屋买卖合同关系的成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”经一审法院释明后，张某明确表示向苏某主张权利。因苏某不能履行房屋买卖合同出卖人最基本最主要的合同义务，即向买受人交付房屋，而导致张某要求解除其与苏某之间的房屋买卖合同关系，且苏某实际收取了张某交付的购房款36万元。应由苏某承担向张某返还购房款的义务。地产公司即不是涉案房屋的实际开发者，也未收取张某的购房款，仅是协助苏某履行了签订商品房买卖合同及进行合同备案的手续，其不应承担返还张某购房款及赔偿损失的义务。张某主张的房屋升值损失无事实依据，一审法院不予支持。
律师总结
苏某将案涉房屋卖于张某，并收取房款，双方当事人之间即成立房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，张某于2008年购买案涉房屋至今，案涉房屋仍不具备交付使用条件，张某自2016年起诉至今一直主张解除合同，符合“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法律规定，故张某享有法定解除权，法院判决解除是正当的。但解除合同后，地产公司、张某应予配合变更案涉房产备案登记，苏某因案涉房屋享有的相关权益可另行寻求救济途径。
一、关于张某主张应予支付增值损失的请求。本案中的现有证据不能证明房屋不具备交付使用条件的原因是苏某所致，故该增值损失没有法律依据，无法得到支持。
二、关于苏某主张本案是否构成重复起诉问题，案件撤诉后视为没有起诉，所以张某在案件撤诉后，就同一事项另行提起诉讼的，不是重复起诉。
三、关于苏某主张本案解除权的行使是否已过除斥期。本案中，现无证据证明张某与苏某约定了房屋交付时间，而房屋至今仍不具备交付使用条件，张某自2016年诉至法院要求解除合同，不应认定为超过除斥期间。
四、关于苏某是否接受李某委托买卖涉案房屋。张某提交的房屋买卖合同显示，其是与苏某存在房屋买卖合同关系。而苏某主张李某出具授权委托书内容中显示：李某同意将案涉房屋全权委托苏某进行处置，处置方式价格均由苏某负责。即苏某可以处置案涉房屋。苏某并不能提供其将案涉房屋房款交与李某的交付凭证，故其无法证明在二人之间存在委托卖房关系。另一方面，如按照苏某陈述，其在出售房屋时向张某说明其系受李某委托出售案涉房屋，而张某在苏某为其办理备案手续后仍将房款全部交与苏某，不符合常理。再者，苏某陈述在房产公司办理备案时，张某持有授权委托书并向房产公司出示，亦可以佐证授权委托书是为了房产公司办理备案手续所需。综上，授权委托书无法直接认定苏某系受李某委托出售房屋。