【北京房产律师】限购令是否构成房屋交易纠纷中的情事变更？
案情介绍
2010年3月24日，赵某与钱某签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定赵某购买钱某位于广州市花都区某房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋总金额100万元，钱某同意赵某以按揭贷款方式付款，合同约定：首期款30万元自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付。除首期款外，剩余房款金额70万元须于2010年5月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州花都支行。合同附件约定：因赵某未能提供按揭贷款所需要的全部资料或者赵某的条件不符合按揭银行的要求致使赵某的按揭申请未被按揭银行批准，赵某应在收到钱某通知之日起3个工作日内变更付款方式，并取得钱某的同意，否则，为赵某违约。
赵某在签订合同当日已支付完毕首期款，并向中国工商银行股份有限公司广州花都支行申请个人购置住房贷款70万元。
2010年4月16日，中国工商银行在其网站上公布：为认真贯彻落实4月14日国务院常务会议关于遏制部分城市房价过快上涨的政策要求，抑制不合理住房需求，中国工商银行从4月16日开始正式实行差别住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对于贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。
2010年4月17日，国务院向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构发布《国发【2010】10号通知》，……二、坚决抑制不合理住房需求（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购房首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对于贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自住确定……。
由于赵某所购的涉案房屋为其第二套住房，上述政策颁布后，中国工商银行股份有限公司广州花都支行并未批准赵某70万元的贷款申请。赵某认为，由于购房信贷政策变化导致其无法通过贷款审批，属于情事变更，遂委托律师于2010年5月4日向钱某发出律师函，要求解除合同并要求钱某返还赵某已支付的首期款及利息及其他相关费用。
钱某以双方已在合同中对无法获得贷款情形如何处理做了规定不同意解除，不予退还。随后，赵某向法院起诉要求解除买卖合同并退还首期购房款。
法院最终驳回了赵某的诉讼请求。
律师总结
本案争议的焦点是限购林是否构成情势变更，赵某是否享有法定解除权。
一、限购令的性质与合同的效力
限购政策本身并非法律、行政法规，并不导致买卖双方已经签订的房屋买卖合同无效，且该合同亦未对社会公共利益产生影响，故双方签订的合同仅是由于限购原因，导致无法备案或办理过户手续，并不产生合同无效的法律后果。
二、限购令，是否属于不可抗力？
根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱等方面。
参考《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》，纪要载明“国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。”
三、限购令，是情事变更？还是商业风险？
一般认为，情事变更是指合同有效成立后，因当事人不可预见、不可归责于当事人的事情发生，导致合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚信原则、显失公平时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。其适用范围一般为：物价飞涨、合同基础丧失、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等。商业风险则属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。
从法理而言，合同履行的过程、社会外部环境时刻处于变化之中，换言之合同所依赖的情事也总在变化。在此基础之上，合同应当正常履行，不应动辄以情事发生变化为由要求解除合同。与之相对，如果需要对“应如常履行”的合同进行变更或解除，则必须要充分的理由。可以认为，对情事的把握，应以认定商业风险为原则，情事变更为例外。而且，某情事是否构成情事变更，也并不存在一种定则。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中也要求法官在判断是否构成情事变更时，需要结合具体案件，就个案做出判断。这表明了在司法裁判实践中，对于情事变更的认定是需要谨慎把握的，不宜轻易认定、扩大情事变更的范围，需要具体情况具体分析，在个案中识别是否构成情事变更。
就本案而言，由于当事人在订约当时已经在合同中对无法通过贷款审批做出了安排，当事人需变更付款方式，应当认为当事人已经预料到了贷款无法通过审批的情形，在该合同条款的约束下，不应当将限购政策认定为情事变更，当事人无法获得贷款导致购买能力欠缺、无法继续履行合同的理由难以成立；相反，如果当事人在订约当时也没有在合同中做出安排，限购属于当事人在签订合同时不能预料到的变化，则可能认定限购政策构成情事变更。这意味着，同样情事，在不同的具体案情之下，可能是情事变更，也可能是商业风险。
四、如构成情事变更，如何处理？
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据该司法解释，法律明确将情事变更与商业风险区别开来，如系商业风险，则按风险自负的原则，由遭受不利益一方的当事人承担由此造成的损失；如确实构成情事变更，合同的基础和预期的目的发生根本性动摇，可对合同进行变更或解除。