【北京房产律师】司法拍卖的房屋是否适用买卖不破租赁？
当事人信息
原告(反诉被告)：北京某液压工程有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区龙园路**。
被告(反诉原告)：李某，女，1977年7月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
第三人：北京某机电有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区。
案情介绍
2004年5月26日，液压公司与机电公司签订房屋与土地租用合同，约定租期为2004年6月1日至2024年6月1日，租赁物位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号，液压公司将租赁物作为公司的加工生产、经营、办公用地。因机电公司被北京市第二中级人民法院强制执行，对租赁物进行了司法拍卖，在司法拍卖权利限制情况中明确告知有租赁。李某在2016年1月19日通过司法拍卖取得了租赁物的房屋所有权。2016年10月11日13时40分，李某聚集30余人强行进入液压公司办公区域内，采取非法手段强制将液压公司厂区内配电室电闸拉断，造成液压公司生产设备无法运行，液压公司报警后，李某离开现场。2016年10月12日13时40分，李某再次带领上述人员并携带工具强行闯入配电室，再次强行拉断电闸，并锯断电缆、破坏配电设备。2016年10月26日13时许，多人强行进入液压公司厂区，予以强行拉断电闸，液压公司报警后李某离开厂区，当天15时30分许，李某再次带领上述人员携带钢锯、大锤、手锤等工具强行进入配电室，砸坏配电柜、仪表等，剪断配电系统电路，液压公司报警后，李某等人被警察带走。至今仍有人员在液压公司门口逗留、寻衅滋事，威胁液压公司人员人身及财产安全，使公司无法继续经营，上述事件导致液压公司无法按照向客户交货。李某的行为造成液压公司停产28天才恢复生产，给液压公司的财产造成了巨大损失。
原告诉求
要求判令李某继续履行液压公司与机电公司于2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日。后液压公司又增加诉讼请求：要求判令李某赔偿液压公司配电柜损失35121元、人员工资损失金额455575.46元、延迟交货违约金30万元，合计790696.46元。
被告辩称并反诉
1、要求确认液压公司与机电公司于2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》无效；2、要求判令液压公司于判决生效之日起5日内腾退位于门头沟区石龙工业区龙园路1号的房屋与土地；3、判令液压公司向李某支付自2016年2月9日起至实际腾退之日止的房屋与土地占有使用费(按每平米1.3元/天计算，有证房面积2640.9平方米，无证房面积2568.88平方米，每天占有使用费损失6772.714元，暂计至2017年2月8日共2472040.61元)。
李某于2016年2月9日通过司法拍卖取得了北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房产、建筑物及其装修附属物的所有权以及土地使用面积为7658.8平方米的土地使用权。在拍卖的时候备注了有租赁，但租赁的具体情况不清楚，在拍卖过程中液压公司提出异议，李某才第一次看见了《房屋与土地租用合同》。李某认为：一、机电公司原名称为北京某电讯有限公司，名称于1995年12月14日变更为某机电公司。机电公司是北京某新技术有限公司的投资人之一，北京某新技术有限公司是液压公司的投资人之一，该三家单位经营范围基本一致，存在交叉持股、关联交易。同时，原告、第三人、北京某新技术发展公司三公司的经营注册地址一致，有理由相信三公司其实就是一家公司。且北京某新技术发展公司法定代表人在2010年之前是杜某，原告的大股东在1998年成立至2002年之间也一直是杜某。2002年6月杜某才把持有原告的股权转让给了北京某新技术发展公司。第三人的主要投资人是北京某新技术发展公司。杜某在这三个企业里不是主要投资人就是法定代表人和董事、高级管理人员。李某有理由相信杜某能够控制北京某新技术发展公司，能对原告和第三人施加重大影响，同时是有权利并负责计划、指挥和控制企业活动的关键人员。所以此三公司存在关联交易。原告与第三人《房屋与土地租用合同》的租金明显低于市场租赁价格，不符合常理。20年的土地租赁却只能抵收300万元的欠款，平均一年的费用仅15万元，第三人与石龙工业区管委会1995年签订的租赁合同就约定一年35万元且面积大小远低于其与原告签订的合同面积。在土地租赁金年年上涨的趋势下，与原告签订价格如此之低有悖常理，且按照一般交易习惯租金一般都会约定一个年涨幅额度，可此合同中却并不存在。合同的落款只盖了原告与第三人的公司章，并没有法定代表人或负责人的签字，此合同不规范。工商信息显示，第三人在2004年5月26日将房屋整体租赁给了原告后却又在2006年将其中部分房屋租给了某新技术发展公司，两份合同存在自相矛盾。原告1998年11月9日成立，注册地就是北京市门头沟区石龙工业园一直在上述地址经营、生产。如果原告与第三人签订租赁合同，应当是在第三人取得房屋所有权和土地使用权时与原告签订合同，而不是在2004年签订租用合同，不符合常理。原告在2002年注册资本增加后仅有300万的注册资金，且其在2000年的营业额仅326万元，净亏损26.4万，没有充足的资金出借给第三人，也说明原告通过与第三人签订虚假合同规避法律风险，合同当属无效。二、上述《房屋与土地租用合同》名为房屋与土地租赁合同，实为抵债合同，不能适用买卖不破租赁原则。三、法院强制拍卖房产不适用买卖不破租赁原则。四、上述《房屋与土地租用合同》没有经过登记备案，承租权不具对抗效力。五、李某是正常行使自己对门头沟区龙园路1号房屋的所有权与土地使用权，不存在聚集30余人威胁液压公司的情况，反而是液压公司拒绝向李某交上述房屋和土地。要求确认《房屋与土地租赁合同》无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、(三)、(五)项的规定。
反诉被告辩称
液压公司与机电公司签订的以租抵债形式的《房屋与土地租用合同》不存在恶意串通的情况，租赁合同合法有效，且李某在拍卖时已明知涉案房产存在租赁情况。以租抵债是双方对租金收取方式达成的合意，不影响双方之间合同的性质，本身属合法交易，应受法律保护，应适用“买卖不破租赁”原则。法院强制拍卖房产仍应适用“买卖不破租赁”原则。对李某所提液压公司亏损问题，企业盈利，银行未必有足够的存款，企业亏损，银行可能有足够的存款，液压公司在建厂初期因摊销开办费用造成的亏损是暂时的，且数额不大，对外借款未影响公司的正常经营和资金流动、支付能力，公司亏损与银行存款及支付能力没有关系。
第三人述称
认可液压公司的诉讼请求，没有其他意见。
一审裁判结果
一、李某继续履行北京某液压工程有限公司与北京某机电有限公司签订的《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日；
二、驳回北京某液压工程有限公司的其他本诉请求；
三、驳回李某的反诉请求。
二审情况
一审结束后，李某不服向北京市第二中级人民法院提出上诉。
上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持李某的一审全部反诉请求，驳回液压公司的一审全部诉讼请求；2、上诉费用及评估费用由液压公司承担。
一、一审法院判决对涉案《房屋与土地租用合同》性质认定错误,该合同虽名为房屋与土地租用合同,实为抵债合同,不能适用“买卖不破租赁”原则。1、涉案《房屋与土地租用合同》实为机电公司无力偿还液压公司欠款将2646.9平方米及土地(部分建筑物)的使用权进行抵债属于抵债合同。《房屋与土地租用合同》实质内容约定的是以房产使用期限抵除债务关系,不能满足合同法规定的“出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金”这一租赁合同的定义,也不符合合同法第212条规定的“租赁合同”的特征,有悖于合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。由此可见，房屋使用权抵债合同是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国民法通则》第84条第1款规定，涉案合同只在液压公司与机电公司之间发生债权效力,无极液压公司只能向诚信机电公司主张债权权利。故该合同性质是规范双方债权债务之间的合同之债,明显区别于租赁合同,也不享有租赁合同所特有的“买卖不破租赁”规则适用。2、本案不应适用“买卖不破租赁”的基本原则。液压公司与机电公司签订的《房屋与土地租用合同》并非租赁合同,其抵债的方式也不是特殊支付租金方式,其就只是抵债合同与租赁无关。液压公司与机电公司之间的《房屋与土地租用合同》为债权债务合同关系并非房屋租赁合同,故不适用“买卖不破租赁”原则。3、北京市第一中级人民法院、北京市高级人民法院、最高人民法院针对名为租赁但实为抵债合同已出具判决、裁定予以认定抵债合同不适用“买卖不破租赁”原则。二、李某合理怀疑液压公司与机电公司存在关联交易,恶意串通,债务数额与其主张不吻合,签订虚假《房屋与土地租用合同》,当属无效。一审法院对该部分事实的认定证据不足。本案租金明显低于市场价,不符合常理。液压公司持续亏损,不具备对外借款能力。三、经人民法院强制拍卖的涉案房产不适用“买卖不破租赁”原则。因强制拍卖所致使“承租人”遭受的债权无法得到抵偿的损失,液压公司可以依据抵债合同向机电公司主张权利,而不应适用“买卖不破租赁”原则,限制李某行使合法物权。四、李某对涉案土地、厂房及地上附属物享有所有权,液压公司的债权不得对抗李某的物权,应当及时向李某交付涉案土地、厂房及地上附属物。一审法院驳回李某的诉求存在错误。涉案租赁合同中未租赁部分的无证房屋所有权已由李某出资竞买,李某已取得无证房屋的所有权，且无证房屋不在租赁合同范围之内，液压公司无权使用，该部分房屋应当由李某管理、处置、收益。
被上诉人辩称
液压公司称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回李某的上诉请求。1、《房屋与土地租用合同》符合租赁合同的法律特征，是合法有效的租赁合同，租金收取的形式并不改变租赁合同的性质，适用买卖不破租赁的原则。根据合同法第212条规定，在租金的收取上虽然约定了以房租抵消债权债务，这只是对租金收取形式的变化，双方对租金收取方式达成了新的合意，并不影响对租赁合同本质的影响。2、液压公司与机电公司之间不存在所谓关联交易、恶意串通的情形，签订的租赁合同合法有效。就液压公司与机电公司存在真实的借款关系，我方提交了真实的借据及转款凭证。3、法院强制拍卖涉案房产仍应适用“买卖不破租赁”的原则。李某在明知涉案房屋有租赁瑕疵情况下仍然进行拍卖视为其自愿承担不利法律后果。在《房屋与土地租用合同》租赁期限届满之前，李某无权要求液压公司腾退涉案房屋。4、无证房屋为液压公司出资新建的房屋，依据合同第五条约定，机电公司是将涉案土地使用权和有证房产整体出租给液压公司，无证房屋建设是液压公司自行建设，仍在租赁范围内，我方依法享有承租权。
机电公司述称，我方意见与液压公司意见一致，机电公司与液压公司之间存在租赁合同关系。
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
律师总结
房屋因租赁关系形成的租赁权属于债权，房屋所有权人对房屋享有的所有权是物权。一般而言物权优先于债权，但是为了促进物的效用，所以在租赁权与物权并存的情况下，租赁权优先于所有权即“买卖不破租赁”。本案争议的焦点为司法拍卖的房屋是否需要遵守“买卖不破租赁”规则。
液压公司与机电公司签订的《房屋与土地租用合同》的印章印文经鉴定属实，合同系双方真实意思表示，且司法拍卖时相应网页注明：有租赁，李某并没有充足的证据证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示或其他无效情形，所以《房屋与土地租用合同》是合法有效的合同。
关于《房屋与土地租用合同》的性质，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，《房屋与土地租用合同》约定甲方拥有7658.8平方米土地及地上厂房，同时，拖欠乙方1110万元债务，乙方有意承租甲方拥有的上述土地和厂房以冲抵甲方所欠债务，并约定了租期及具体租金数额，甲方仍需偿还租金以外剩余的债务，故上述合同内容符合租赁合同的构成要件，关于1110万元债务金额偿付的约定系租赁合同中租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故应由李某继续履行《房屋与土地租用合同》的合同义务。