【北京房产律师】出租人以解除租赁协议上“双方再无经济关系”为由拒绝退还押金的能否成立？
当事人信息
原告：徐某，女，40岁，住北京市朝阳区。
被告：北京某置地房地产经纪有限公司，住所地：北京市丰台区。
法定代表人：张某，该公司总经理。
案情介绍
原告徐某通过签订北京市房屋租赁承租合同，在北京市海淀区知春东里承租了被告房产公司所有的一居室楼房一套，租期自2003年10月8日至2004年10月7日，月租金为1600元。承租合同第三条第3款约定：甲方(徐某)应向乙方(某房产公司)支付1600元押金；合同期满后一个月内，乙方应在甲方结清承租期间使用的水、电、煤气、有线电视等费用后，将押金退还给甲方。附件5约定：如甲方中途解除合同，需提前一个月通知乙方，不视作违约，否则视作违约。根据承租合同，徐某将1600元押金交付给某房产公司。2003年12月5日，徐某向某房产公司申请退租。2004年1月7日，双方清点了租赁房屋内的物品，填写了物品交割单。同日，徐某与中汇房产公司还签订了终止协议一份，约定：自该协议签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。
原告诉求
请求判令被告返还属于原告所有的押金1600元。
因原告承租被告的房屋，被告向原告收取了押金。双方之间的房屋租赁合同解除后，被告不按约定在一个月内退还押金。
被告辩称
双方签订的解除协议上明确约定：自签字之日起，原告与被告之间再无任何房屋租赁关系及经济关系。原告在签字之后要求返还押金，违反了双方的这一约定，故不同意其诉讼请求。
一审裁判结果
驳回原告徐某要求被告中汇房产公司退还押金1600元的诉讼请求。
二审情况
宣判后，徐某不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。理由是：一、关于本案事实。(1)在双方签订的终止协议上，没有就押金问题作出过约定；被上诉人出具的押金收据，还在上诉人手中；被上诉人从未表示过押金已经返还或者不还，上诉人也从未表示过放弃押金权利；(2)押金法律关系不等于经济关系，说双方之间再无经济关系，不等于说不存在押金法律关系；(3)终止协议是2004年1月7日签署的，直至同年1月14日，被上诉人还在要求上诉人交清租赁期间未交的水电费。上诉人交清此项费用后，被上诉人给上诉人出具了收据。这说明，终止协议上“再无经济关系”一句话，根本不包括在终止协议成立前就已经存在的应交或者应退的经济关系。因此，上诉人要求退还押金时，被上诉人以此拒绝，理由不能成立。一审在缺乏其他证据印证的情况下，仅凭终止协议上这句话，就认定双方当事人之间的押金法律关系不存在了，是认定事实不清。二、关于法律适用。(1)最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”在上诉人提起的返还押金诉讼中，上诉人提交了押金收据的原件，而被上诉人没有提交其已经返还押金或者上诉人已经表示放弃押金权利的证据。在此情况下，一审认定“再无经济关系”包括了押金关系，以此驳回上诉人的诉讼请求，实属认定证据违法。(2)1600元是房屋租赁合同的押金，其所有权必然始终属于上诉人，被上诉人只是在房屋租赁关系存续期间暂时对该款行使占有权，该款的所有权并没有转移。合同法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”在双方签订的房屋租赁合同中，有合同解除后一个月内退还押金的约定，这就是合同中结算和清理的条款，合同的解除不应当影响这些条款的效力。一审依照合同法第六十条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，是适用法律错误，应当纠正。为此，请求二审撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人某房产公司答辩同意一审判决。
二审裁判结果
一、撤销一审民事判决；
二、某房产公司于本判决生效之日起10日内向徐某支付押金1600元。
律师总结
一二审法院对房地产公司是否要退还押金的问题上认识不一，一审法院仅根据双方签署的终止协议上的“自签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”约定，就否定了徐某的退还押金要求。该裁判与事实并不相符，仅仅是机械的认定书面协议。
本案争议焦点是：对终止协议中“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款，应当如何理解?房产公司有无退还押金的义务?
房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应当将押金返还给承租人。就本案而言房屋租赁合同终止后，在徐某既没有损坏租赁房屋或者租赁房屋中的物品，也没有应交而未交的费用，更没有表示放弃押金权利的前提下，对徐某抵押给房产公司的1600元没有返还其本人。该公司不返还押金的惟一理由，就在于终止协议中有“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款。
按照通常理解，押金法律关系是一种经济关系；双方既然再无任何经济关系，当然包括再无押金法律关系。但水费、燃气费的交纳与收取，也是一种经济关系。双方在签署了“再无任何经济关系”的协议后，仍然交纳与收取这两项费用，说明他们对“再无任何经济关系”的解释截然相反。
本案所涉的北京市房屋租赁承租合同和终止协议，都是房产公司提供的格式合同。双方当事人除对终止协议中“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款的理解存在歧义外，对其他条款的理解一致，这两份合同的其他条款合法有效。合同法第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”在签署终止协议时，房产公司明知其按照租赁合同约定收取的押金尚未退还，而且押金收据还在徐某手中。作为格式合同的提供者，房产公司既然认为“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款中包含了不返还押金的意思，此时就有义务提醒徐某注意或在协议中注明：这一条款签署后，押金不再退还，押金收据废止。 事实上，终止协议里对押金以及押金收据如何处理只字未提，从“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款的文字中，不能直接推导出徐某有自愿放弃押金权利的意思表示。因此在租赁合同终止并且应交纳的费用已交纳的前提下，房产公司仅以徐某签署了终止协议为由拒不返还押金，于法无据，是侵犯徐某的财产所有权。故，房产公司应退还徐某押金。