【北京房产律师】经租房住户房屋拆迁，缴纳的超面积补偿款能否要回？
当事人信息
原告：黄某，住广州市荔湾区。
被告：广州市某拆迁有限公司（以下简称拆迁公司），住所地广州市荔湾区。
法定代表人：杨某。该公司总经理。
案情介绍
原广州市荔湾区大同路85号之二房屋是房管局的经租房，黄某是该房屋租户。1995年10月10日，黄某（被拆迁人、乙方）与广州地铁公司、地铁荔湾区拆迁办（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除大同路85号之二房屋，乙方是该屋的使用人，居住面积19.61平方米；甲方应于1995年10月15日前在芳村区坑口金通街21号第501层，建筑面积54.78平方米，其中房、厅面积35.78平方米安置给乙方回迁居住；乙方是经租房租户，户籍人口3人，原居积19.61平方米，异地永迁增幅20%，应安置居积23.53平方米，现安置居积35.78平方米，超出应安置居积12.25平方米，乙方愿意按3000元/平方米向甲方购买使用权，即款项36750元，乙方应在办理公证时一次性付清给甲方等。该合同于1995年10月24日办理了公证。1995年10月24日，拆迁公司出具《预收款凭证》，载明：黄某由大同路85号之二迁到芳村坑口金通街21号501房超面积补偿费36750元。之后，黄某于1996年入住荔湾区花地大道金通街21号501房至今。黄某向房管部门交租至2006年。
1994年6月7日，地铁荔湾区拆迁办和拆迁公司签订《广州地铁一号线工程建设用地拆迁承包责任状》，约定：地铁一号线工程建设用地的黄沙站和长寿路站房屋的动迁和拆迁任务由拆迁公司负责包干完成等。1994年9月15日，广州地铁公司（委托单位）和地铁荔湾区拆迁办（受委托单位）签订《授权委托书》，由广州地铁公司委托地铁荔湾区拆迁办对荔湾区范围内因地铁工程建设需拆迁地段内的房屋拆迁安置补偿问题，依法处理有关事宜。
2014年1月7日，案外人关某取得广州市荔湾区花地大道金通街21号501房产权。2014年4月24日，关某向一审法院提起民事诉讼，要求黄某腾退荔湾区花地大道金通街21号501房，并向其支付房屋使用金。该案经（2014）穗荔法民三初字第**号及（2014）穗中法民五终字第**号两审民事判决书确认，黄某提交的《房屋拆迁安置协议》及《预收款凭证》并不足以证实其取得了案涉房屋超面积部分的产权及使用权，判决黄某于判决生效之日起6个月内搬出案涉房屋，将房屋腾空交回给关某，并向关某支付房屋使用费。
2016年5月19日，黄某以广州地铁集团有限公司为被告提起诉讼，要求广州地铁集团有限公司安置永久居住免租面积12.25平方米以及不少于35.53平方米的套间房屋给黄某租住。该案经一审法院（2016）粤0103民初***号民事判决书确认，黄某并无取得超安置面积永久使用权以及拆迁公司已经履约的双重前提下，黄某不能继续租住案涉房屋的责任不在广州地铁集团有限公司，为此判决驳回黄某的全部诉讼请求。判后，双方均无上诉。
庭审中，黄某认为其支付的补偿款36750元是用于购买超出安置面积12.25平方米的永久使用权，拆迁公司在协议中隐瞒了案涉房屋是经租房的事实，存在欺诈行为；拆迁公司认为使用权至经租房发还给业主为止，协议中已明确约定案涉发房屋是经租房。
一审原告诉讼请求
1.拆迁公司退回面积补偿费36750元（按现时物值补偿）；
2.拆迁公司在荔湾区花地大道中金道花园金通街附近重新安置房屋租赁给黄某（面积35.28平方米、独立厨厕、朝向楼层不限）；
3.诉讼费由拆迁公司承担。
被告辩称
一、地铁荔湾区拆迁办不是一个法人单位，广州地铁公司已承认其是拆迁人，按协议约定应由广州地铁公司承担合同义务，我方只是受委托单位。二、安置补偿协议中明确指出涉案房屋是经租房，产权问题不是我方负责管理，我方没有改变过涉案房屋的产权性质。三、本案已过20年索赔时效。
一审裁判理由和结果
关于拆迁公司是否负有义务安置房屋给黄某居住的问题，首先，黄某所依据的《房屋拆迁安置协议》是黄某和广州地铁公司、地铁荔湾区拆迁办签订的，拆迁公司并非该协议的一方当事人，该协议对拆迁公司没有约束力；其次，从一审庭审查明的事实可以认定，拆迁公司是受广州地铁公司、地铁荔湾区拆迁办委托，负责原被拆迁房屋所在地段的动迁和拆迁工作，拆迁公司根据工作量向地铁荔湾区拆迁办收取承包费用，拆迁公司自身并非拆迁主体。因此，黄某要求拆迁公司在荔湾区花地大道中金道花园金通街附近重新安置房屋租赁给黄某缺乏合同和法律依据，不予支持。
关于拆迁公司是否需退回该补偿款给黄某的问题，黄某自1995年支付超面积补偿费36750元后即入住案涉房屋，至今已逾20年，黄某并未举证其在居住期间支付了该超面积部分的租金，因此该36750元实际是黄某用于支付自1996年自今使用案涉房屋内超面积部分的对价。黄某清楚知悉原被拆房屋的性质为经租房，经租房发还给业主后，业主即有权收回房屋，现黄某被业主关某起诉要求其搬迁并非拆迁公司的过错造成，故黄某以此为由要求拆迁公司退还超面积补偿费36750元依据不足，不予支持。
一审判决如下
驳回原告黄某全部诉讼请求。本案受理费359元，由原告黄某负担。
上诉人黄某上诉请求
1、撤销一审判决；2、判令被上诉人拆迁公司退回面积补偿款36750元；3、判令被上诉人在荔湾区花地大道中金道花园内重新安置房屋租赁给上诉人；4、本案的一审和二审诉讼费全部由被上诉人负担。
事实和理由
一、广州市地下铁道总公司（以下简称广州地铁公司）设下3个单位名称（签订协议用3个公章），以防发生纠纷，互相推诿。二、地铁公司明知经租房将来权属和居住租赁有变化风险，却没有告知上诉人，存有隐瞒欺骗错误。三、地铁公司恶意设立没有在工商部门登记的违法单位“广州市地铁指挥部荔湾区拆迁办公室”（以下简称地铁荔湾区拆迁办）。
被上诉人拆迁公司辩称
一、地铁荔湾区拆迁办不是一个法人单位，广州地铁公司已承认其是拆迁人，按协议约定应由广州地铁公司承担合同义务，我方只是受委托单位。二、安置补偿协议中明确指出涉案房屋是经租房，产权问题不是我方负责管理，我方没有改变过涉案房屋的产权性质。三、本案已过20年索赔时效。
二审裁判结果
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初**5号民事判决；
二、被上诉人广州市拆迁有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性返还36750元给上诉人黄某；
三、驳回上诉人黄某的其他诉讼请求
律师总结
二审法院支持了原告要求退还超面积补偿款的问题，其理由如下：
相关的生效判决已明确认定上诉人黄某提交的《房屋拆迁安置协议》及《预收款凭证》并不足以证实其取得了涉案房屋超面积部分的产权及使用权，其于1995年10月24日向被上诉人拆迁公司缴交的36750元属另一法律关系。而根据本案查明的事实，房管部门、业主均未向黄某主张过涉案房屋超面积部分的使用权的对价，一审判决认定该36750元实际是上诉人黄某支付使用涉案房屋内超面积部分的对价并无合同及法律依据，故应由被上诉人拆迁公司返还该款给上诉人黄某。
综上，上诉人黄某的部分上诉请求成立，应予支持。