【北京房屋律师】房主将房屋用于餐饮经营，邻居能否要求恢复原状？
在城市中楼房成为住宅形式的普遍趋势，而楼房一层因为地理优势、客源优势等有利条件便出现了将住宅用房改为经营性用房的情况。为此，我国在结合现实需要的情况下，在《物权法》第七十七条作了明确规定。首先，法律允许业主将住宅改为经营性用房。其次，住改商需要具备特定条件。一是遵守法律、法规以及管理规约，二是经有利害关系的业主的全部同意。最后，住改商不得危及建筑的安全。
同时，还需要注意以下几个问题。一，有利害关系的业主包括本栋建筑物内的其他业主和能证明房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的本栋建筑物内的其他业主两类。
二，将住宅改变为经营性用房的业主不能以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩。即有利害关系的每一位业主都享有一票否决权。只要有一位利害关系业主不同意住改商，则该业主就不能进行住改商的行为。
当事人信息
原告：李某，男，汉族，1989年*月*日出生，住河南省平顶山市湛河区
被告：平顶山市新华区马某涮羊肉馆，住所地河南省平顶山市新华区，统一社会信用代码***********。
被告：马某，男，回族，1969年3月29日出生，住河南省平顶山市新华区联盟路**院**。
案情介绍
2007年，李某与平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司签订《房地产买卖契约》一份，购买了位于平顶山市新华区建设路西段丰源居2号楼东单元三层东户房屋。2019年，李某与妻子入住该房后，认为马某在其楼下一楼东户和西户、二楼东户经营的马某羊肉馆对其居住生活产生了影响，遂与马某交涉。2019年10月，经双方协商，马某对二楼进行了隔音静音装修。之后，李某仍认为影响其生活，引起诉讼。
马某羊肉馆提供《联合建房协议书》复印件一份，显示：甲方宋建敏，乙方平顶山市丰源达房地产开发公司，其中第三条中有“在不改变楼体结构的条件下，乙方同意甲方在一层东头餐厅窗户处开启东门临街，不得将门封在小区院内”内容。马某羊肉馆提供马某从宋建敏手中购买涉案一楼东户的《房屋出售合同》一份，显示该房屋建筑面积为139.9平方米，售价110万元。马某羊肉馆提供马某从平顶山市丰源达房地产开发有限责任公司处购买涉案二楼东户的《房地产买卖契约》一份，显示该房屋建筑面积为139.96平方米，售价267120元。马某羊肉馆提供涉案楼房所在单元一楼西户、三楼西户、五楼西户、六楼东户、六楼西户的户主分别书写的证明各一份，用以证明业主未受到任何干扰。为方便经营，马某在其一楼东户和二楼东户之间的室内楼板上开洞，改建楼梯。陆峰羊肉馆提供河南中奉工程检测有限公司出具的《马某房屋可靠性报告》一份，用以证明其房屋结构安全性为B级，不存在安全问题。
一审诉讼请求
1.请求判令马某、马某羊肉馆立即停止在丰源居小区2号楼1单元101室、102室和201室的违法经营活动，恢复房屋的住宅用途；
2.请求判令马某、马某羊肉馆恢复房屋原状，将101室与201室上下层之间擅自打通的楼板修复，将101室餐厅处私自改造的门改回原来的窗户，并拆除占用2号楼东侧外墙修建的烟道；
3.本案全部的诉讼费用均由马某羊肉馆、马某承担。
事实与理由
原告于2007从房地产开发公司处购买了涉案房屋，因当时尚在上学故一直没有居住，2019年结婚后便开始在此居住。但是，住进来后发现楼下一楼东户和西户、二楼东户经营的马某羊肉馆对自己的生活产生了严重影响。且马某擅自将一二楼之间改建了楼梯对建筑物安全产生了威胁，几经沟通无果后，为维护原告的合法权益，只能诉请法院裁决。
一审裁判结果
一、平顶山市新华区马某涮羊肉馆、马某应于本判决生12效之日起三十日内将涉案一楼东户和西户、二楼东户房屋恢复为住宅用途，并将一楼东户和二楼东户之间的打洞楼板修复，拆除东墙外烟道，恢复原状；二、驳回李某的其它诉讼请求。案件受理费100元，由马某羊肉馆、马某负担。
马某羊肉馆、马某上诉请求
1.请求二审法院依法撤销（2020）豫0402民初597号民事判决书，并依法驳回李某的诉讼请求；
2.由李某承担一、二审诉讼费用。
事实和理由
一、李某所居住的丰源居小区2号楼1单元301室房屋属小产权房，李某不享有法律意义上的房屋所有权，不受《物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律保护，不应认定为法律意义上的业主。二、一审法院错误认定 涉案楼房属性，认定逻辑前后矛盾，认定标准不一致。（一）涉案房屋不存在法律意义上的性质区分。房屋的性质是由建设规划相关部门依法规划来设定的。在土地出让或规划时就确定为工业用地、商业用地、住宅用地或商住用地。在规划部门批准的规划设计方案中，商业房、住宅房或商住房也是提前规划和设计确定的，所以，在没依法合规取得土地使用权和规划许可的情况下，任何单位和个人是不能界定房屋的合法用途和性质的。（二）一审法院认定的标准“楼房是商业性质或住宅性质，是由楼房的设计用途及室内布局等因素决定的。根据涉案楼房的设计及布局现状，显然属于住宅性质。该房屋是否存在临街东门以及其购买房屋价格的高低，均不应改变该房的住宅性质。”前后矛盾，逻辑错误。三、一审法院无视上诉人提交的房屋可靠性鉴定意见证据，认定“马某在一、二楼之间加装楼梯，显然会使该栋楼其他业主对安全问题产生忧虑”，并据此要求拆除楼梯、修复楼板，属事实认定错误。四、马某羊肉馆的饭馆经营活动已经取得同一单元有利害关系的住户的同意，并按照被上诉人李某要求对餐馆二楼进行隔音静音改造装修，其经营活动已取得被上诉人同意，属附生效条件的合同。五、若按照一审法院判决，将会对被上诉人造成巨大不公。综上，请求二审法院查明本案事实，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
李某辩称
一、上诉人称涉案房屋属于违法建筑，属于小产权房错误。未取得产权登记的房屋与违法建筑有着本质的区分，涉案房屋是不是违法建筑，应当由相关行政部门依据严格的程序认定并进行处理，而不是通过上诉人的个人主观臆断来断定是否违法。李某与丰源达房地产公司房屋买卖交易行为合法有效，双方之间就房屋买卖达成一致意见，不存在无效情形。二、涉案房屋经规划部门审批，取得土地使用证，并且明确规划为住宅用地，李某提供涉案房屋施工图明确标识丰源居2号楼为住宅用房，且实地勘察涉案房屋也应认定为住宅用房。住宅用途应当依据设计规划用途来认定，而不是依据价格和位置来认定。三、根据法律规定，业主将住宅改变为经营性用房，应当经过有利害关系的全体业主同意，未经同意的，业主请求恢复原状的人民法院应当支持。四、马某羊肉馆、马某辩称李某同意其经营活动，且该楼房单元住户皆同意其经营，无证据证明，实属无中生有。
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
律师总结
本案争议焦点案涉房屋是否属于商业住房，马某羊肉馆、马某应否将涉案房屋恢复为住宅用途，应否将一楼与二楼之间的楼板恢复、拆除墙外烟道。
首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。李某虽然尚未取得房屋的权利证书，但是其与房地产开发商已经签订了房屋买卖合同，并且已经合法占有使用了该房屋，故，符合前述司法解释规定是案涉房屋的业主。
其次，房屋用途属于商业还是住宅性质，是由房屋的设计用途及室内布局等因素决定的，一般来说应以房产证上记载的用途为准。本案中，涉案房屋因其他原因目前尚未办理房产证，然而通过涉案楼房的施工图纸可以看出，图纸显示为“丰源居2#住宅楼，一层平面图”，房屋设计布局标注为卧室、客厅、餐厅、阳台等，图纸上并未标注显示一层为底商门面房，因此根据设计用途涉案楼房应为住宅，不能认定为商业性质。
再次，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。马某羊肉馆、马某将涉案房屋改变为经营性用房，开展经营活动并未取得李某同意，李某作为有利害关系的业主有权请求马某羊肉馆、马某排除妨害、消除危险、恢复原状。