【北京房产律师】政府征收土地，原房主主张房产买卖无效是否合理？
我国土地性质分为国家所有和集体所有两种形式。宅基地属于集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，非依法不得进行处分，宅基地不能非法买卖或以其他形式转让。农村户口是取得宅基地使用权的必备条件，不能以任何形式非法取得农村土地使用权。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。所有权人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
当事人信息
原告：时某，男，1948年12月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
被告：王某1，男，1953年12月9日生，汉族，住徐州市云龙区。
被告：孙某，女，1952年7月20日生，汉族，住徐州市云龙区。
第三人：王某2，男，1981年6月16日生，汉族，住徐州市。
案情介绍
二被告系夫妻关系，第三人系二被告儿子。2004年4月24日，徐州市国土资源管理局颁发的徐土国用（2004）第***号土地使用权证记载土地使用权人为王某1，地块坐落于九里区，地号**，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积239.1㎡。2005年8月10日，徐州市房产管理局颁发的徐房权证九里区字第**权属登记证书记载房屋所有权人为王某1，房屋坐落为刘楼村四组，产别为私产，一层面积27.4平方米，1-2层153.3平方米。
2005年9月13日，原告与二被告签订《房地产买卖契约》，主要约定：二被告自愿将坐落于本市九里区四组的建筑面积为180.70平方米的房地产以41500元的价格出售给原告；原告于2005年9月13日前以现金方式一次付清房款；2005年9月13日被告将上述房地产及建筑物范围内的土地使用权交付原告；办理房地产过户手续所需缴纳的税费，由原、被告按规定各自承担等内容。
合同签订当日，原告将房款交付被告，被告将房产及权属证书交付原告。2005年11月4日，二被告协助原告将涉案房产变更登记在原告名下。原告居住涉案房产后，进行了扩建，扩建后房产总建筑面积为621.94平方米。2011年4月15日，原告将户籍自本市荆南小区**楼****迁至案涉房产。后该房产面临拆迁，双方随发生争议。
一审诉讼请求
1、二被告协助原告办理权证号为徐土国用（2004）第***号的徐州市九里区**号土地使用权过户手续;
2、诉讼费及其它费用由二被告承担。
事实和理由
二被告系夫妻关系。2005年9月13日，原告与二被告签订《房地产买卖契约》，约定二被告自愿将其所有的坐落于徐州市九里区4组的房地产出售给原告，成交价为41500元，还约定“房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交”。当日，原告以现金的方式付清款项，二被告将房屋及房屋、土地权属证书交付原告。此后，二被告协助原告办理了房屋产权过户手续。原告取得案涉房屋所有权后，就搬到该房居住至今，并且在院落中加盖了400平方米左右的房屋。房屋过户后，原告再找二被告要求协助办理土地使用权证过户手续时，就联系不到二被告，故至今也未办理土地使用证过户手续。原告为维护合法权益诉至法院，要求依法裁判。
被告辩称
王某1、孙某辩称，案涉房屋系在农村宅基地上建造，原、被告之间的房屋买卖合同违反了法律关于农村宅基地禁止向村集体组织成员以外的城镇居民转让的强制性法律规定，属无效的合同，原告不能依据无效合同向被告主张权利。
第三人辩称
王某2辩称，案涉房屋系二被告与第三人共同出资建造，属家庭共同共有财产，第三人并不知晓二被告将案涉房产转让给原告，事后也未取得第三人的同意，二被告无权处分共有人的房产。根据合同法第五十一条规定，本案房屋买卖合同应属无效合同。此外，案涉房产为农村宅基地上建造的房屋，原告签订买卖合同时为城镇户口，房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应自始无效。
一审裁判结果
被告王某1、孙某于本判决生效后十日内协助原告时某办理坐落于徐州市鼓楼区土地使用权变更登记手续。
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
律师总结
本案争议焦点包括：1、案涉房屋使用的土地是否为农村宅基地。土地的性质应依据土地行政管理部门颁发的使用权证等登记资料进行认定。据徐土国用（2004）第***号土地使用权证记载，案涉土地用途为住宅用地，使用权类型为划拨，并非二被告及第三人主张的农村宅基地。第三人以同村其他人土地系农村宅基地来类推案涉土地的性质及用途，无法律依据。
2、第三人是否出资建造案涉房产的问题。根据相关房屋产权产籍资料阅档记录记载，涉案房产一二层均于1990年建造，时年第三人仅9岁不具备出资能力。
3、第三人是否案涉房产共有人，二被告是否无权处分该房产的问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。所有权人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，案涉房产的物权登记证书载明的所有权人为被告王某1，该房产系二被告婚后建造，属其二人夫妻共同财产，第三人并未被登记共有人，故其并非房屋的共有人。
4、涉案的房地产买卖合同力如何认定。案涉房产土地性质为国有土地使用权，而非农村宅基地，该土地用途为住宅用地，因此该土地上建筑物以及土地依法可以转让。
5、上诉人应否配合被上诉人办理涉案土地使用权变更登记手续。王某1、孙某与时某签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据诚实信用原则，该《房地产买卖契约》对双方当事人均具有法律约束力。本案中，时某已经按照约定将房款交付王某1、孙某，其二人也应当按照约定将涉案房产交付时中山居住使用并协助时中山办理相关权属登记手续，故王某1和孙某有义务协助时某办理涉案房屋的权属变更登记手续。