【北京房产律师】房屋租赁人对执行标的提出异议的，法院能否带租拍卖？
对于申请人申请强制执行的房屋，案外人以享有在先的租赁权为由排除房屋强制执行的，法院该如何应对呢？对此，法律规定如下：1、法院需对书面异议进行审查，理由成立的，裁定中止执行，理由不成立的驳回。2、不动产在设立抵押权前已经出租的，原租赁关系不受抵押权影响，即买卖不破租赁。3、承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产法院应予支持。综上，如果被强制执行的不动产存在在先的租赁关系的，法院不得强制交付，但是可以带租拍卖。
当事人信息
申诉人（复议申请人、异议人、申请执行人）：何某，男，汉族，住重庆市璧山区。
被执行人：云南某房地产有限公司，住所地：云南省昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路**。
被执行人：朱某，男，汉族，住云南省昆明市盘龙区。
案外人：梅某，男，汉族。
案外人：姚某，男，汉族，住云南省昆明市西山区。
案外人：那某，男，白族。
案件介绍
重庆市第一中级人民法院（以下简称重庆一中院）在执行申请执行人何某与被执行人云南某房地产有限公司（以下简称某公司）、朱某民间借贷纠纷一案中，于2016年8月8日作出（2016）渝01执***号执行裁定，对执行标的房屋进行带租约拍卖。何某不服，向该院提出书面异议，请求撤销前述裁定并裁定对执行标的房屋进行不带租约拍卖。
重庆一中院查明，根据本案执行依据（2014）渝一中法民初字第***号民事判决书认定的事实及相关判项，原告何某与被告某公司、朱某因借款3000万元设定抵押事项，于2013年9月11日双方协商约定，将借款抵押物设定为昆房权证（昆明市）字第××号、昆房权证（昆明市）字第××号、昆房权证（昆明市）字第××号三处房屋（即本案执行标的物），次日双方办理了抵押登记，何某取得上述项房屋的房屋他项权证。该判决除确定某公司、朱某应偿还何某借款本息外，也确定了何某对上述抵押房屋优先受偿。
本案执行过程中，重庆一中院于2016年5月23日作出（2016）渝01执***号公告，拟对上述房屋进行评估、拍卖，限上述房屋的使用人，于2016年6月26日前向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期视为无人使用，该院将在公开拍卖后予以强制交付。
公告后，案外人梅某、姚某、那某分别申报自己租赁权利先于申请执行人何某抵押权利形成，并分别提交落款日期为2012年8月23日、8月31日、10月1日以及2013年5月5日的《房屋租赁合同》各一份，姚某还提交了（2014）云昆中衡证字第***号《公证书》，该公证书的内容是对落款日期为2012年8月31日的《房屋租赁合同》进行公证。三案外人各自主张对相应执行标的房屋的租赁权，被执行人某公司对三项租赁事实均认可，重庆一中院遂于2016年8月8日作出（2016）渝执01执***号执行裁定：对被执行人某公司所有的位于云南省昆明市穿金路与园博路交叉口东北侧春城商务中心*层**号【权证号：昆房权证（昆明市）字第××号；面积3268.86平方米】、*层**号【权证号：昆房权证（昆明市）字第××号；面积1427.08平方米】、*层*号【权证号：昆房权证（昆明市）字第××号；面积1427.08平方米】的房屋进行带租约拍卖。
本案中三名案外人均提供了相应的房屋租赁合同，各合同的出租、承租双方均确认有真实的房屋租赁关系，何某对此进行否定的理由，主要依据常理进行推论，并无实质性的证据，相反，三名案外人积极提供材料，证明了其各自持有证明租赁权利来源、合同已经实际履行等方面的证据，因此，在本案的执行程序中，不能审查确认三项执行标的房屋的租赁事实虚假，应对标的物进行带租约拍卖。何某的异议意见经审查不能成立，不予采纳。据此，重庆一中院于2016年10月14日作出（2016）渝01执异***号执行裁定，驳回了何某的异议。
何某不服，向重庆高院申请复议称，三案外人梅某、姚某、那某提交的《房屋租赁合同》是其为帮助某公司逃避债务，增大法院执行难度，与某公司恶意串通而伪造的证据，请求撤销重庆一中院（2016）渝01执异***号执行裁定，裁定对执行标的房屋不带租约拍卖。具体理由为：梅某开办公司注册的经营场所并不包括执行房屋，租赁期限约定为20年、20年租金一次性付清均不合常理，约定租金明显低于正常租金，冲抵租金的工程款、借款不真实；关于姚某，租赁期限约定20年并一次付清20年租金不合常理，租金明显低于正常水平，执行标的楼层开办有其他公司，姚某只是部分租赁该楼层；关于那某，其没有租赁权利来源的借款依据，冲抵借款利息计算错误，约定租金远低于正常水平，其他公司才是标的房屋的租赁人。此外，案外人未提供装修合同、物业合同、水电交费凭据等依据，未能证实各自的《房屋租赁合同》已实际履行。
重庆高院查明的事实与重庆一中院查明的事实一致。
重庆高院认为，在本案执行过程中，经重庆一中院依法公告，三案外人向执行法院申报权利，并提供了执行标的房屋的租赁合同以及合同实际履行等方面的相关证据材料，且出租、承租双方均予以确认，执行法院依法裁定对执行标的房屋进行带租约拍卖，并无不当。何某认为三案外人系与被执行人恶意串通、虚构租赁事实，要求进行不带租约拍卖，因无充分证据证明其主张，不予采纳。何某申请复议的理由不能成立。据此，重庆高院于2016年12月28日作出（2016）渝执复**号执行裁定，驳回何某的复议申请，维持重庆一中院（2016）渝01执异**号执行裁定。
申诉理由
（一）案外人梅某提供的落款日期为2012年8月23日的房屋租赁合同不应被采信。
1.梅某作为云南国汇文化传媒有限公司法定代表人，其向某公司签订合同的目的为将房屋作为该公司的经营场所，而根据梅某于2012年11月2日申请设立云南国汇文化传媒有限公司时向工商机关提交的一份落款为2012年8月20日的房屋租赁合同显示，梅某租赁的只是春城商务中心第一层的部分、第二层整层和第十一层整层，不包括案涉的第三层房屋。2.前述于2012年8月20日的租赁合同，以及于2013年4月8日的租赁合同，约定的租赁期限均为10年，租金支付方式均为一年一付，且未约定将租金用于冲抵某公司欠梅某的债务。而案涉的于2012年8月23日签订的租赁合同，合同签订日期在上述两份合同签订日期之间，约定的租赁期限却为20年，租金支付方式为用20年租金一次性冲抵某公司欠梅某的债务，有悖常理。3.2012年8月20日的租赁合同就第二层商业用房约定的租金为第一至五年为85元/㎡/月，第六至八年逐年递增8%；2013年4月8日的租赁合同就第四层办公用房约定的租金为年租金1745880元，折合100元/㎡/月。而案涉2012年8月23日租赁合同就第三层商业用房约定的年租金却只有1405429.2元，且20年不变，折合35元/㎡/月，该租金水平不仅低于第二层商业用房的租金，甚至还远远低于第四层办公用房的租金，明显不合理。4.案涉租赁合同约定用20年租金冲抵某公司工程款、欠款，但梅某未能提供某公司欠其工程款和借款的相关证据，并且春城商务中心的施工单位是云南杨桥建工有限公司而非梅某个人。5.梅某未能提供其就案涉房屋对外签订的房屋装修合同、物业管理服务合同及缴纳水、电、气等费用的有效依据。6.该案复议裁定作出后，申诉人从重庆市璧山区公安局调取的新证据显示，2013年6月28日，云南国汇文化传媒有限公司在申办娱乐许可证时，曾提交某公司于2013年1月4日出具的证明，证明春城商务中心一层部分、二层整层和十一层整层租给梅某使用，并不包括案涉的第三层房屋。该事实说明，最迟在2013年1月4日，某公司尚未将案涉第三层房屋租赁给梅某。7.2013年9月10日，云南国汇文化传媒有限公司在申请将案涉第三层房屋增设为经营场所时，曾提交某公司于2013年8月28日出具的证明，在该证明中，某公司证实案涉第三层房屋的房屋权属为云南国汇文化传媒有限公司。假若案涉2012年8月23日的房屋租赁合同系真实的，云南国汇文化传媒有限公司只需要向相关部门提供该租赁合同即可，无需某公司违背事实出具上述证明。该事实进一步证明，最迟在2013年9月10日，梅某与某公司尚未就案涉第三层房屋签订房屋租赁合同。
（二）案外人姚某提供的（2014）云昆中衡证字第4653号公证书以及该公证书中落款日期为2012年8月31日的房屋租赁合同均不应被采信。
1.在姚某与某公司于2014年6月3日申请办理公证时，昆明市中衡公证处仅凭某公司的营业执照、组织机构代码证、股东会决议、房产证和姚某的身份证，就证明某公司法定代表人朱某与姚某于2012年8月31日签订了房屋租赁合同，不应被采信。2.2012年8月31日的租赁合同约定的租金为50元/㎡/月，远低于某公司与梅某就第四层办公用房约定的租金100元/㎡/月，且合同约定租金20年固定不变、20年租金总额达1745万余元并以现金方式一次性支付，明显不合理。3.姚某未能提供其就案涉房屋对外签订的房屋装修合同、物业管理服务合同及缴纳水、电、气等费用的有效依据。4.姚某与某公司于2013年5月1日签订的房屋租赁合同才是双方真实的租赁合同。该合同约定某公司将9楼的房屋出租给姚某，租期为2013年5月1日至2018年4月30日，年租金为3.6万元，租金为每年缴纳一次。并且，在2013年至2016年期间，某公司除将第9层的房屋出租给姚某外，还先后分别租赁给云南食否科技公司等多家公司或个人用作经营场所。
（三）案外人那某提供的落款日期分别为2012年10月1日、2013年5月5日的房屋租赁合同均不应被采信。
1.落款日期为2012年10月1日的租赁合同第五条第2款第b项中约定所抵债务为2012年12月5日的出借款项，且第五条第2款第b项第（1）小项约定“……本合同签订之日即2013年5月5日”。该租赁合同前后矛盾，不应被采信。2.落款日期为2013年5月5日的房屋租赁合同中，约定的租金折合为40元/㎡/月，远低于某公司与梅某签订的第四层办公用房租金100元/㎡/月，且租金20年固定不变，明显不合常理。另外，该合同约定将每年租金70万元冲抵某公司向那某所借的880万元的利息，但利息计算错误，且那某并未提供其对某公司享有该笔债权的依据。3.2013年9月20日，某公司与云南图典园林科技公司签订了房屋租赁合同，约定某公司将10层1001号房屋出租给云南图典园林科技公司，租期10年，第一年租金为80元/㎡/月，从第三年起每两年递增8%，租金支付方式为一年一付。该合同的签订日期晚于2013年5月5日的租赁合同，合同内容也更为合理，故该合同才是某公司实际履行的租赁合同。
裁判结果
一、撤销重庆市高级人民法院（2016）渝执复**号执行裁定；
二、撤销重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执异**号执行裁定；
三、撤销重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执***号执行裁定；
四、本案由重庆市第一中级人民法院重新审查。
律师总结
本案的争议焦点为三名案外人与某公司之间的租赁关系能否排除执行法院对案涉房屋的强制执行。
人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。在本案执行过程中，重庆一中院在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。
鉴于本案申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在是否存在租赁关系有重大事实争议的情况下，重庆一中院未将三名案外人所提异议进行立案审查，直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，适用程序错误。