【北京房产律师】借名买房人能否要求登记人转移登记房屋？
借名买房，是指借名人以出名人名义买房登记、房屋归属于借名人一方的行为。借名买房通常发生在亲朋好友之间，往往具有规避限购、限贷政策、逃税、逃债等目的。因借名买房发生的纠纷近几年也频频发生。
对于借名买房纠纷法院的基本原则如下：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
当事人信息
原告：上海某贸易有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道***号***室。
被告：孙1，男，住北京市朝阳区。
第三人：侯某，男，住北京市西城区。
案情介绍
某贸易公司的法定代表人孙某琍与孙1系姐弟关系。2015年10月24日，某贸易公司向涉案房屋的开发单位北京某房地产开发有限责任公司转账支付50万元。
2006年3月21日，孙1作为买受人与北京某房地产开发有限责任公司签订编号为YXXXX的《北京市商品房预售合同》，约定孙1购买涉案房屋，房屋总价款4819755元。买受人需于合同签订后3日内向出卖人支付不低于房屋总价款40%的房价款，即1929755元，买受人在合同签订前已向出卖人交付的预付款50万元将自动转为房价款，剩余房款289万元将由买受人以申请银行个人住房抵押贷款的方式支付给出卖人。
2006年5月31日，孙1作为借款人与兴业银行北京西直门支行作为贷款人签订编号为兴银京西直门（2006）个贷字*号《个人住房借款合同》，约定孙1向兴业银行北京西直门支行借款289万元，借款期限为240个月，自2006年5月31日至2026年5月31日止。借款用途为用于孙1购买涉案房屋。孙1在贷款人处开立的还款账户为×××。兴业银行北京西直门支行的借款借据、孙1签字的开立个人银行结算账户申请书的原件在某贸易公司处。
2009年9月3日，涉案房屋登记至孙1名下，该房屋建筑面积236.36平方米，产权证号为X京房权证朝字第XXXX号。涉案房屋的契税票、北京市住宅专项维修资金专用收据的原件在某贸易公司处。
涉案房屋的首付款及按揭贷款的款项均来源于某贸易公司或其关联公司。某贸易公司提交的部分凭证显示2006年12月、2008年12月、2009年9月、2010年12月某贸易公司分别向孙1的还款账户支付31476.62元、23745.94元、23745元、23745.94元。
2011年11月10日，某贸易公司向孙1的还贷账户转账245万元。2011年11月16日，兴业银行西直门支行出具个人住房贷款借款人还清贷款证明，载明孙1已于2011年11月16日清偿了其全部贷款本息，即日起合同号为兴银京西直门（2006）个贷字*号的借款合同终止，该行于同日出具的主动还款证明载明其扣收的贷款本息合计2446240.93元。
一审诉讼请求
判令孙1协助将北京市朝阳区XX房屋转移登记至某贸易公司名下并交付房屋。
事实和理由
我公司于2005年10月决定购买位于北京市朝阳区XX号房屋（以下简称涉案房屋），并于2005年10月24日直接向涉案房屋的开发单位支付了首付款50万元。2006年3月，我公司与孙1以口头约定方式达成协议，约定我公司借用孙1名义购买涉案房屋，孙1有义务配合我公司办理与涉案房屋有关的一切手续，我公司负责偿还按揭贷款。我公司法定代表人自2010年8月开始入住、使用涉案房屋，基于我公司需求，我公司除将涉案房屋作为软装样板间以及日常办公场所外，法定代表人也居住在涉案房屋内。自2016年2月15日起，孙1不配合我公司就涉案房屋办理抵押贷款所需的签字等各种手续，其行为违反了双方的约定。
被告辩称
我与某贸易公司之间不存在借名买房的协议，涉案房屋系我自行购买，与某贸易公司无关，故不同意某贸易公司的诉讼请求。
第三人述称
我与孙1之间的判决进入了执行阶段，在执行过程中查封了涉案房屋。只要有人支付了判决确定的款项，我都会撤回执行申请。某贸易公司与孙1之间的纠纷与我无关。
一审裁判结果
一、原告上海某贸易有限公司于本判决生效后七日内支付第三人侯某（2016）京0105民初61378号判决书确定的孙1应支付而未支付的款项；
二、被告孙1于原告上海某贸易有限公司履行本判决第一项后的七日内将北京市朝阳区安家楼38号院1号楼1层1单元101号房屋转移登记至原告上海某贸易有限公司名下，并将房屋交付原告上海某贸易有限公司。
二审上诉请求
孙1不服向北京市第三中级人民法院提起上诉，请求：
1.撤销一审判决，依法改判驳回某贸易公司的一审诉讼请求；
2.本案的诉讼费用由某贸易公司承担。
二审法院认为
本案双方争议焦点为孙1与某贸易公司之间是否存在借名买房关系。是否存在口头约定借名买房关系应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。
首先，关于涉案房屋的出资情况。某贸易公司与孙1均认可涉案房屋的首付款及按揭贷款的款项均来源于某贸易公司或其关联公司，但对于款项性质，双方说法不一，某贸易公司认为公司法定代表人孙某琍与孙1系姐弟关系，故双方未签订书面合同关系，但形成事实上的借名买房关系。而孙1不认可双方之间系借名买房关系，其认为相关款项系家族公司为家族成员即孙1购置房产支出，系其对公司贡献所得。对此，孙1提交了（2016）京0105民初13096号案卷卷宗档案材料等证据佐证。从某贸易公司在该案中提交的记账凭证显示部分摘要为“孙1北京房贷”、“孙某琍北京房贷”、“付北京花园按揭”、“付碧云房按揭款”、“付捷豹车按揭款”、“代北京分公司付Susan房贷/孙1房贷”、“代孙某付房贷/车贷”等内容，会计科目中有“其他应收款/个人往来 制作部 孙某”、“其他应收款/个人往来 行政部 孙1”等内容，孙1认为孙某系其与孙某琍的大姐，该证据可以体现出某贸易公司为孙某琍、孙1等人支付相关房屋款项的内容，某贸易公司对上述记账凭证的真实性在法院限定期限内未予答复，且对记载内容未能作出合理解释。
其次，关于涉案房屋房产证及相关税费票据的持有情况。对于涉案房屋房产证，双方均认可涉案房屋房产证登记的所有权人为孙1，房产证最初由抵押贷款银行持有，2016年贷款还清后房产证由孙1持有。对于相关税费票据，票据登记人均系孙1，双方均持有部分票据，某贸易公司认为2016年孙1与孙某琍发生争议后，孙1将房产证与部分票据抢走，故其现仅持有房屋契税票据、北京市住宅专项维修资金专用收据及办理房产证等收费票据等部分票据，孙1认为某贸易公司报销涉案房屋的相关费用，当时将票据交与公司做账使用，故现仅持有房款发票、测绘费发票等部分票据。
再次，关于涉案房屋的占有使用情况。双方均认可2009年涉案房屋交付后曾作为某贸易公司的装修样板间， 2016年后涉案房屋由孙1实际占有。孙1认为系应孙某琍要求换房居住，故其在2015年7月前居住在孙某琍名下的京华豪园的房屋，某贸易公司则认为2016年孙1与孙某琍发生争议后，孙1强占涉案房屋。
最后，关于借名买房之合意。某贸易公司主张其借孙1之名购房是为了方便办理手续，按公司规定，公司就在京购房并借孙1之名购房无需经股东会或董事会决议，由执行董事孙某琍决定即可。孙1则认为涉案房屋购买时间为2005年，北京尚未有任何限购政策，某贸易公司完全可以以公司名义购买和持有，双方之间不存在借名买房关系。
本案中，某贸易公司主张其与孙1之间存在借名买房关系，但未提供书面协议或其他直接证据能够证明借名买房关系存在，结合上述涉案房屋的出资、房产证及相关税费票据的持有、占有使用及合意情况来看，双方是否形成事实借名买房关系尚存多处明显疑点，且某贸易公司未能作出合理解释，某贸易公司对其主张的举证未能形成完整证据链，亦不足以形成该法律关系存在的明显证据优势。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故对于某贸易公司的诉讼请求，本院无法支持。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。
二审裁判结果
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初*****号民事判决；
二、驳回上海某贸易有限公司的诉讼请求。
律师总结
在借名买房纠纷中，当事人借名买房关系是否成立是诉讼的焦点，在有书面协议情况下双方间的关系较易分辨，但是在仅有口头协议且一方不予认可的情况下，就需要综合全案进行判断。
具体来说，因未签订书面协议，是否存在口头约定或事实借名买房关系，应从房屋出资、占有使用、权属文件控制及对于借名购房有无合理解释等方面综合判断。1、关于房屋出资，借名人需证明支付了诉争房屋的全部或多数购房款，且出资性质不存在赠与、借贷等非自己购买房屋的情形。2、关于房屋占有使用情况，如果双方存在借名买房的合意，那房屋交付后通常都应由借名人占有使用。3、关于房产证及相关税费票据持有，因为借名买房实质是借名人借用他人名义购房登记人通常并不承担房屋的相关费用，因此，房产证及相关税费票据通常也由借名人持有。4、关于借名原因是否能作合理解释，借名买房通常是出于规避限购、限贷政策、逃税、逃债等动机或其他合理理由。如无法就借名原因作出合理解释，那么双方借名买房的合意就存在极大不确定性。