【北京房产律师】预告登记后抵押权人对抵押房屋是否享有优先受偿权？
一般来说采用房屋等不动产方式形式进行抵押的，该抵押权自抵押登记完成时设立。除此之外，《物权法》还规定了一种登记方式——预告登记。那么什么是预告登记预告登记的适用范围以及作用等又是什么呢？
1、预告登记定义。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。有前述定义可知，预告登记的本质不是物权变动的方式而是将为保全关于不动产物权的请求权进行的登记，其登记的实际上是债权请求权。
2、适用范围。不动产买卖或者其他不动产物权变动或设立协议。
3、预告登记意义作用。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即预告登记使登记申请人取得了一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。
当事人信息
原告：中国银行股份有限公司荆门泉口路支行。
被告：王某。
被告：荆门某房地产开发有限公司。
案情介绍
2016年4月1日，被告王某与原告签订了《个人一手住房贷款合用》（编号：2016年JM房贷字2XXXX号），合同约定：被告王某向原告借款人民币285000元用于购买某公司出售的某山水城X幢XXX号房屋，借款期限240个月，借款利率为浮动利率，采用等额本息还款法；所购房屋提供抵押担保；如逾期还款，原告有权将已发放的贷款立即到期收回，且逾期贷款罚息利率为贷款利率加收50%。2016年3月22日，被告房地产公司向原告出具《不可撤销担保函》，为被告王某项下贷款提供连带责任担保，担保期限为主债务最后履行期限届满之日起二年。王某以其购买的位于荆门市东宝区某山水城X幢XXX号房屋提供抵押担保，并办理了商品房预告抵押登记。2016年4月7日，中国银行泉口支行向合同约定的账户发放贷款285000元，被告王某在履约过程中出现违约情形。截至2020年9月15日，某公司履行保证义务，代王某偿还了部分欠款，王某尚欠借款本金246179.75元及利息1005.23元、本金罚息1.79元、利息罚息2.09元。王某购买的某山水城65幢XXXX房屋尚未办理不动产登记证书，中国银行泉口支行未取得抵押他项权证。
诉讼请求
1、判令被告王某返还贷款本金255411.34元，承担至实际清偿日止的应收利息、罚息及复利（截止至2019年10月8日，应收利息1042.93元，应收利息罚息0.64元，应收本金罚息0.51元），合计256455.42元；
2、判令被告某公司对上述欠款承担连带清偿责任；
3、判令原告对被告王某抵押房地产享有优先受偿权；
4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告王某未答辩，也未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利。
被告某公司辩称：同意依法承担连带责任，截至2020年5月31日，已代王某还款69521.99元。
法院认为
中国银行泉口支行与王某、某公司签订的《个人一手住房贷款合同》是当事人真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。中国银行泉口支行依约向王某发放贷款后，王某未按照合同约定的还款计划偿还借款本息，构成违约，按照合同约定，中国银行泉口支行有权宣布借款提前到期。中国银行泉口支行未向被告发出宣布借款提前到期的通知，本院以起诉状送达被告之日即2020年7月14日为宣告借款提前到期日。故王某应偿还剩余借款本金246179.75元，截至2020年9月15日的利息1005.23元、拖欠本金的罚息1.79元、应收利息的罚息2.09元；2020年9月16日至清偿之日止的罚息分别以逾期本金、应收利息为基数，均按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算。上述数据由中国银行系统产生，计算方法符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
关于被告某公司应否承担民事责任的问题。某公司在《个人一手住房贷款合同》保证人处签名，并出具了《不可撤销担保函》，为王某的债务提供连带责任保证。现王某未依约还款，中国银行泉口支行主张某公司对王某的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。某公司承担保证责任后，有权向王某追偿。
裁判结果
一、被告王某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司荆门泉口路支行借款本金246179.75元，并支付截至2020年9月15日的利息1005.23元、逾期本金的罚息1.79元、应收利息的罚息2.09元，以及2020年9月16日至清偿之日止的罚息（分别以逾期本金、应收利息为基数，均按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算）；
二、被告荆门某房地产开发有限公司对被告王某的上述债务承担连带清偿责任，被告荆门某房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王某追偿；
三、驳回原告中国银行股份有限公司荆门泉口路支行的其他诉讼请求。
律师总结
本案焦点在于银行是否对预抵押登记的房屋享有优先受偿权。因为预抵押登记只是债务人为债权人将来顺利实现抵押物权而向管理部门申请的预告登记，其设定的是抵押请求权，而非是能够产生物权变动的抵押权，银行不能直接据此享有抵押物权。因此，银行对预抵押登记的房屋不享有优先受偿权。
如出现债务人无法提供有效抵押财产的情况下必须以预告抵押方式保全债权的情况下，债权人应尽可能多的采用有效的担保形式以保证债权的安全。另外，预告登记的债权消灭或能够进行不动产登记之日起3个月内要办理有效的登记或补救措施以防止预告登记失效而失去债权保全的意义。