【北京房产律师】无权处分人签订的房屋买卖合同有效吗？
在房屋买卖过程中，买卖双方通过签订买卖合同的方式将房屋的所有权进行处分。一般来说该买卖合同自成立时即生效，而房屋所有权的变更则自房屋变更登记完成时生效。但是，如果买卖合同的出卖方并非房屋的所有权人情况下，即出卖方系无权处分人时买卖合同生否有效呢？对此，我国法律在《物权法》中进行了规定——当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
学界将此条总结为合同效力与物权效力区分原则：1、依法成立的关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同一般情况下自合同成立时生效，特殊情况下无效或可撤销；2、特殊情况包括合同中约定的无效情形和法律规定的合同无效情形；3、物权登记是否完成不影响合同效力。
当事人信息
原告：汤甲，男，1958年3月1日出生，汉族，湖南省宁远县人。
原告：汤乙，女，1976年8月29日出生，汉族，湖南省宁远县人。
二原告共同委托诉讼代理人：彭剑，湖南盛仁律师事务所律师。
被告：胡某，男，1984年3月16日出生，汉族，湖南省宁远县人。
被告：李某，男，1966年1月10日出生，汉族，湖南省宁远县人。
案情介绍
2015年12月14日胡某作为甲方与汤甲作为乙方签订了房屋买卖合同，胡某将其一套房屋转卖给汤甲，双方约定如下：一、甲方自愿将坐落于某县某镇某路车辆检测中心对面4楼（402）（靠门前某路与客运中心对面）的1套面积为138平方米的新建房产卖给乙方。甲方在地下室提供1个摩托车车位免费给乙方停放使用。二、双方议定上述房产为2,180元每平方米，1套房产总价为人民币：叁拾万元整（￥300,000元），水电入户费伍仟元（￥5,000元）由乙方负责。三、乙方在签订本合同时，支付付款贰拾万元整人民币（￥200,000元）。剩余金额在过户之后一次性付清。四、本例房产证手续所产生的有关税费全部由甲方承担。担保人为李某。合同未约定担保责任及责任承担方式。合同签订当天汤乙向胡某支付了购房款60,000元；2015年12月17日汤乙又汇款140,000元购房款给胡某。汤甲、汤乙付款后，即入住进了案涉房屋，但未办理房产登记过户手续。事后，案涉房屋因权属争议，经过几次诉讼程序后，法院最终以（2019）湘**民再**号判决书认定案涉房屋的所有权归肖某，胡某系无权处分，汤甲、汤乙一直未取得涉案房屋的所有权。汤甲、汤乙遂于2020年向法院提起诉讼。
原告诉讼请求
1、依法判决二被告连带退还二原告购房款20万元；
2、依法判决二被告承担因涉案房屋产生诉争而产生的诉讼费6,970元、违约金61,000元；
3、本案案件受理费由二被告承担。
事实与理由
2015年12月14日，被告胡某作为甲方与原告汤甲作为乙方签订了房屋买卖合同，将位于某县某路车辆检测中心对面4楼（402）的房屋出售给原告，被告李某作为担保人，保证房屋无任何权属纠纷。二原告按约定交给被告胡某购房款20万元后，对房屋进行了装修并入住。2018年肖昌佐对涉案房屋主张权利，二原告又给付了肖昌佐购房款10万元。经过一审、再审，认定被告胡某无权处分涉案房屋，因此，二被告应退还原告给付的20万元购房款，同时，还应承担原告支付肖昌佐的违约金61,000元、案件受理费6,970元。为维护原告的合法权利，特诉之于法院，恳请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告胡某未出庭参加诉讼，在法院规定的举证期限内未提交书面答辩状和相关证据，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。
被告李某答辩称：对于原告的诉讼请求我没得意见，但本案关键是胡某借给谢春泉20万元用其涉案房产作抵押，若谢春泉偿还该款，本案全部问题即可解决。
裁判结果
一、由被告胡某在本判决生效之日起七日内返还原告汤甲、汤乙购房款人民币200,000元；
二、被告李某对上述还款义务承担连带偿还责任；
三、驳回原告汤甲、汤乙的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
律师总结
本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。
本案中，原告汤甲、汤乙被告胡某签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其虽涉及被告胡某无权处分的行为，但不影响合同的效力。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因此，双方当事人应当按照房屋买卖合同的约定全面履行自己的义务。
原告汤甲、汤乙已按照合同的约定在规定的时间内履行了向胡某给付购房款的义务；而出卖人胡某应负有按照合同规定的日期将房屋所有权转移给原告汤甲、汤乙的义务。原告与被告签订的商品房买卖合同中约定“乙方在签订本合同时，支付付款贰拾万元整人民币（￥200,000元）。剩余金额在过户之后一次性付清。”原告汤乙已经给付了20万元购房款的义务，但被告至今无法给原告办理房屋登记过户手续。被告胡某已构成根本违约，其理应返还原告20万元购房款。
被告李某作为涉案房屋买卖合同的保证人，在合同中又未约定担保责任及责任承担方式，根据《担保法》第十九条规定其应对被告胡某返还20万元购房款的义务承担连带保证责任。