【北京房产律师】出卖人无权处分的房屋买受人能否解除买房合同？
《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，对于房屋来说未经物权变动登记，房屋的处分不发生效力。本案中，被告将不在自己名下的房屋出售给原告，后原告得知该情况后要求被告退还购房款和利息。
无权处分人将他人所有的动产或不动产进行处分的，该行为在法律层面来说是效力待定的行为。如果权利人追认了无权处分人的处分行为，则无权处分人就具有了代理人身份，其处分就是有权处分，因此，处分合同就是有效的。如果无权处分人事后取得了处分权，其处分行为就变成了有权处分，因此，处分合同当然是有效的。
当事人信息
原告：王某，男，1962年11月26日出生，汉族，辅警，住吉林省柳河县。
被告：张某，男，1962年2月13日出生，汉族，工人，住吉林省柳河县。
案情介绍
2010年12月3日，被告张某与原告王某签订《购房协议》，将其母亲刘某享受国家政策补贴的柳河县XXX危房改造房出售给王某。因当时该房屋位于××县属于在建房屋，双方暂定房屋面积为70平方米，具体楼层待房屋完工后由乙方抓阄确定，房屋售价为96000元，房款交清后，房屋产权归王某所有。因房屋产权证户名为张某母亲刘某，待按规定可以变更户名时过户到王某名下，该房屋政策性补贴归张某享受。
协议签订后，王某于2010年12月3日给付房款40000元，于2010年12月7日给付3000元，于2011年3月16日给付20000元，于2011年7月7日给付43000元，合计给付房款106000元。2013年1月24日，柳河县某房地产开发有限公司为刘某出具房屋产权证明，合同编号为第合xxxx号，房屋坐落xxxx区xx号楼x单元xxx室（房地产开发公司登记为xxx室），建筑面积72.58平方米，购买时间为2013年1月24日，房屋产权为刘某所有，准予给其办理产权登记。
2018年3月3日，王某与案外人王某宁签订房屋买卖合同，将上述房屋以16万元的价格转售给王某宁，合同第三条约定：“甲方（王某）对所出卖的房屋具有完全产权，并有权进行处置，保证该房屋与他人无产权争议和产权、债权债务纠纷，该房屋未用于抵押借贷等事宜，各种房产手续、票据真实、齐全、有效。”合同还约定了双方的权利义务等。合同签订后，王某宁按照王某的指示将购房款16万元交付汇给其儿子王甲。
2019年6月间，刘某因病去世。王某宁在办理房屋产权变更登记时，因被告张某与其兄弟姊妹间有家庭内部矛盾，无人出面配合办理变更登记事宜，致使王某宁购买该房屋的所有权不能转移至其名下，故王某宁以王某无权处分该房屋为由诉至本院，本院于2020年3月30日作出判决，判令原告王某返还案外人王某宁购房款16万元及相应利息，王某宁收到购房款后返还王某案涉房屋，现该案已进入执行程序。现王某因其无能力履行返还购房款义务，遂向本院提起本次诉讼。
原告诉讼请求
1.请求确认原、被告于2010年12月3日签订的《购房协议》无效；
2.请求判令被告返还原告购房款118193.00元并承担利息；
3.请求判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由
原、被告于2010年12月3日签订《购房协议》，被告将XXXX小区兰山林场国家补贴住房作价9.6万元出售给原告，后又口头约定原告给被告1万元“购房好处费”，原告于2010年12月3日交付4万元，2010年12月7日交付0.3万元，2011年3月16日交付2万元，2011年7月7日交付4.3万元，此外向物业交付相关费用12193.00元，共计已交付购房款118193.00元。事后，原告得知该房屋实际所有权人系被告之母刘某，现刘某已死亡，被告无权处分该房屋，《购房协议》也未得到刘某追认，《购房协议》应认定为无效合同，原告多次找被告要求解除合同，被告均借故推脱，故起诉至人民法院。
被告辩称
不同意原告的诉讼请求，因为原告没有和我说过解除合同，我认为协议有效，不同意返还钱。
裁判结果
本院对原告王某请求确认其与被告张某之间签订的《购房协议》无效并返还其购房款10.6万元及相应利息的诉求予以支持，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条、第二十四条第四款之规定，本院判决如下：
一、原告王某与被告张某于2010年12月3日签订的《购房协议》无效；
二、被告张某于本判决生效后立即返还原告王某购房款和物业相关费用合计118193.00元及相应利息（利息以106000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2010年12月3日起计算至实际付清之日止）；
三、原告王某于本判决生效并收到上项购房款及相应利息后立即将案涉房屋坐落于××县XX室（房地产开发公司登记为XXX室），建筑面积72.58平方米交付给被告张某；
四、驳回原告王某的其他诉讼请求。
律师总结
本案焦点为：1、双方当事人的诉讼争议是双方签订的购房协议是否有效，2、被告应否返还原告购房款并承担利息。
关于原、被告之间签订购房协议效力问题，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，张某与王某于2010年12月3日签订的《购房协议》买卖的标的物在开发商处登记的房屋所有权人为刘某，刘某生前并未对其次子张某与王某之间签订《购房协议》处分其房屋的行为进行事后追认，对王某转售王某宁的《房屋买卖合同》也未进行事后追认。后刘某于2019年6月间因病去世，其所有子女做为法定继承人依法对该房屋享有共同继承权即为该房屋共有人，而其他子女对张某将其母亲生前所有的房屋出售给王某以及王某转售给案外人王某宁的行为均没有进行事后追认，导致王某宁无法将该房屋的所有权转移至其名下，致使其合同目的无法实现。虽然王某在其与王某宁另案诉讼中抗辩，依照《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，不应认定其与王某宁之间的房屋买卖合同为无效合同，但依照《中华人民共和国合同法》五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案案涉两份房屋买卖合同在当事人之间签订后均属于效力待定，至王某向法院告诉之日，因未经权利人进行事后追认，故应认定为无效合同。
关于王某请求张某返还购房款118193.00元并承担利息的问题，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及上述司法解释的规定，张某应承担返还购房款及相应损失的责任。对于王某主张的购房款利息，依照《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定及中国人民银行授权全国银行间拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）的公告，法院有权进行自由裁量。