【北京房产律师】以房抵债债权人能否直接要求履行购房合同取得房屋所有权？
房屋作为不动产因其财产价值的重大常常被用来作担保物，法律上明确规定了房屋以抵押的方式发挥担保作用并对房屋抵押做了明确的法律规定。但是，现实生活中会出现了一种以房屋买卖方式为借款作担保的方式，即债务人与债权人签订借款合同的同时也签订了将债务人房屋出卖给债权人的房屋买卖合同，并约定债务人不能清偿债务时，该买卖合同生效债务人的借款转为债权人的购房款。这种方式本质上来说是用房屋买卖的形式对借款进行了担保。但是，并不成立物权法意义上的担保仅能成立债权上的担保。
《最高法关于审理借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条也对此做出了明确规定。第一，买卖合同性质——借贷的担保。第二，债权人在判决生效后债务人不履行的情况下可以申请拍卖买卖合同的标的物房屋。第三，拍卖价款与应还借款本息之间的差额，债权人需补足。第四，债权人申请拍卖房屋抵债的权利不是优先受偿权。
当事人信息
上诉人（原审被告）：新疆鄂尔多斯某房地产开发有限公司。
被上诉人（原审原告）：汤某。
被上诉人（原审原告）：刘某。
被上诉人（原审原告）：马某。
被上诉人（原审原告）：王某。
案情介绍
汤某等四人与新疆某房地产公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对房地产公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与房地产公司分别签订多份商品房预售合同（下称预售合同），并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因房地产公司未偿还借款本息，双方经对账，确认房地产公司尚欠四人借款本息3.6亿元。双方随后重新签订商品房买卖合同（下称买卖合同），约定房地产公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款3800万元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给房地产公司。汤某等四人提交与房地产公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。因房地产公司未依约交付房屋，汤某等四人提起诉讼，请求履行买卖合同。
一审法院经审理查明
2013年3月18日和2014年3月27日，房地产公司与汤某、刘某、马某、王某分别签订15份《商品房预售合同》，并向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心备案登记。
2014年6月18日，汤某、刘某、马某、王某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》约定：一、买受人（汤某、刘某、马某、王某）购买的商品房为：1、1号楼建筑面积：32617.85平方米；2、龙河南路沿街商铺建筑面积10197.94㎡；3、商业楼前广场、停车场及附着物的使用权；4、”某公馆”1号楼至7号楼东侧公路以东，围墙以西住宅区地面约100个停车位（具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准，具体车位数量以最终在指定区域内实际规划的车位数为准）；5、100个地下车位（位于临近1号楼地下出入口，并集中至两个到三个区域，具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准）；6、某公馆6号住宅楼6-102室（建筑面积114㎡）和6-103室（建筑面积166.48㎡）。二、计价方式与价款：总价款为人民币肆亿元整。付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房违约责任、交接、产权登记约定等以补充协议为准。
同日，双方签订《预售商品房补充协议》（预售房字****号）。该协议约定：2013年7月15日甲方（某房地产公司）与乙方（汤某、刘某、马某、王某）签订的《借款合同》因甲方长期拖欠利息，已确定无能力偿还借款本金及利息，双方确定借款期限提前到期，甲方同意以物抵债并确认2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》为甲、乙双方在确认2013年7月18日至2014年3月27日签订并办理备案《商品房预售合同》的基础上形成，本补充协议为2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》的补充协议。经甲乙双方对账确认截止至2014年6月18日，乙方已付房款共计人民币361398017.78元，剩余38601982.22元未付。剩余房款待甲方给乙方办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内，再由乙方一次性支付给甲方人民币38601982.22元。本合同在执行中发生纠纷，因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均由违约方承担。
2014年6月18日，某房地产公司向王某出具《甘某客户对账表》，证明截止2014年6月18日某房地产公司共拖欠王某借款本息合计10291205.65元（不包含案外人马某、李某转给王某的债务）。
2014年7月10日，汤某、刘某、马某、王某与某房地产公司经对账确认，截止2014年6月18日，某房产公司欠付四人借款本息合计248487812.13元。
2014年6月23日，某房地产公司出具《承诺书》，承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前，并承诺如未能按期向买受方交房，自2014年9月30日起，每月向买受方支付人民币1200万元的利息及违约金，直到交房完毕之日时止。
2014年3月24日，某房地产公司因委托刘某销售其开发建设的紫金公馆小区，将其公司公章一枚、合同专用章一枚、财务专用章一枚、甘某法定代表人私章二枚移交给刘某。刘某于2014年3月27日将上述印章退还某房地产公司。
一审原告诉称
根据双方合同约定，某房地产公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，某房地产公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、某房地产公司向汤某、刘某、马某、王某支付违约金6000万元；二、某房地产公司承担汤某、刘某、马某、王某主张权利过程中的损失费用416300元；三、某房地产公司承担本案的全部诉讼费用。
一审被告辩称
汤某、刘某、马某、王某和某房地产公司有15份独立的合同，且四人之间不存在任何关系，在本案中不应同时作为原告，应分案起诉。汤某、刘某、马某、王某与某房地产公司并没有购买和出售房屋的意思表示。15份房屋预售合同实际是名为买卖合同，实为借贷关系。商品房买卖实为借贷关系的担保。汤某、刘某、马某、王某在某房地产公司向其借款期限尚未到期时，即要求某房地产公司与其签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》，约定以流质的方式将之前预告登记房屋于2014年9月30日前交付四人，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，该抵押行为无效。双方签订的《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》存在显失公平、乘人之危的情况，属无效合同。汤某、刘某、马某、王某要求的违约金及损失费用无事实依据。
一审法院审理认为
关于原告诉讼主体是否适格问题。某房地产公司称，其与汤某、刘某、马某、王某分别签订15份合同，应当分案诉讼。该院认为，2014年3月18日和3月27日，汤某、刘某、马某、王某与某房地产公司分别签订的15份《预售商品房买卖合同》为预告登记备案合同，该合同双方并未实际履行。备案合同签订后，四人与某房地产公司于2014年6月18日签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均载明买受人主体为汤某、刘某、马某、王某。故汤某、刘某、马某、王某共同诉讼主体适格。某房地产公司提出四人应分别诉讼的抗辩理由，该院不予采纳。
关于双方签订的合同效力和法律关系问题。本案中，某房地产公司合法取得商品房预售许可证后，将其开发的”某公馆”的在建房产，与汤某、刘某、马某、王某签订《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》。合同约定的商品房基本状况，商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章。某房地产公司对涉案合同真实性未提出异议。可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。某房地产公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。该院认为，本案中，双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保，不涉及担保法关于”流质契约禁止”问题。故商品房买卖合同约定内容并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。
某房地产公司庭审中称，《预售商品房补充协议》仅有公司盖章无股东签字，且公司盖章及甘某私章于2014年3月24日移交给刘某，系刘某私自加盖，无法律效力。经查，刘某经某房地产公司同意，于2014年3月24日13时4分将某房地产公司的公章、合同章、财务章及甘某的私章移交给刘某。2014年3月27日17时11分刘某将上述公、私章返还给某房地产公司。《商品房买卖合同》与《预售商品房补充协议》系2014年6月18日同日签订，均在公、私章交接之后。2014年6月23日，某房地产公司出具《承诺书》认可并对《预售商品房补充协议》约定的部分内容予以明确，落款处由某房地产公司的股东签字，并加盖公司公章。故《承诺书》载明的内容可以证实，某房地产公司对《预售商品房补充协议》的签订和内容是明知的。《预售商品房补充协议》无股东签字，并不能成为该协议无效的法定理由。故某房地产公司认为《预售商品房补充协议》无法律效力的理由不能成立。
关于双方的法律关系问题。经查，双方当事人对在签订《商品房买卖合同》前存在借贷关系均不持异议。某房地产公司在对还款期限届满部分债务无力偿还借款本息的情况下，双方就借款期限未届满的部分债务确定于2014年6月18日提前到期，并于2014年7月10日对借款本息进行核算确认后，将借款本息数额转为购房款，用于汤某、刘某、马某、王某购买某房地产公司开发的某公馆部分房产，购房单价以某房地产公司提供《某公馆一号综合写字楼销售房源表》进行计算，并约定折抵后剩余38601982.22元房款待某房地产公司给四人办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内一次性支付。《商品房买卖合同》签订后，某房地产公司未偿还借款和利息。可见，双方借贷关系通过协商一致予以解除，其基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭。因此，双方当事人之间系商品房买卖法律关系。某房地产公司认为双方之间系名为商品房买卖实为民间借贷法律关系的抗辩理由与事实不符，该院不予采纳。
综上，双方签订的《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。双方之间系商品房买卖合同的法律关系。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。
关于某房地产公司是否应当支付违约金和律师费问题。双方签订的《预售商品房补充协议》第八条违约责任中约定，合同在执行中发生纠纷，因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均有违约方承担。某房地产公司在《承诺书》称，《预售商品房补充协议》第四条明确约定，承诺人承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前。承诺人现向买受方郑重承诺：如承诺人未能按期向买受方交房，承诺人自2014年9月30日起，每月向买受方支付人民币1200万元整的利息，直到交房完毕之日截止。某房地产公司作为公司法人，对其作出的承诺和因承诺未能兑现而产生的法律后果应当明知。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>司法解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。某房地产公司认可未能按约交付房屋，但不应承担违约金，其理由是双方为借贷关系而非商品房买卖合同关系。经该院释明，某房地产公司请求人民法院对违约金予以调减。根据双方约定及被告的承诺，某房地产公司迟延交付房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任，并承担汤某、刘某、马某、王某主张权利过程中产生的诉讼费和律师费用416300元。由于某房地产公司认为合同约定违约金每月1200万元过高，鉴于某房地产公司仍具备交付房屋的条件及汤某、刘某、马某、王某尚未付清全部购房款项，该院酌定参照人民银行同期同类贷款利率标准，以已付房款361398017.78元为基数，确定违约金为9275057.23元。即，2014年10月1日至2014年11月21日的同期同类贷款年利率为6.55%，361398017.78元×（6.55%÷365）×51天=3307534.38元；2014年11月22日后的同期同类贷款年利率为6.15%，361398017.78元×（6.15%÷365）×98天（计算至2015年2月28日）=5967522.85元。
一审裁判结果
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第一百一十四条之规定，作出（2015）新民一初字第2号判决：一、某房地产公司向汤某、马某、刘某、王某支付违约金9275057.23元；二、某房地产公司向汤某、马某、刘某、王某支付律师费416300元；三、驳回汤某、马某、刘某、王某的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343881.5元（汤某已预交），由某房地产公司负担。
某房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉。
上述人诉称
某房地产公司与汤某、马某、刘某、王某之间不存在真实有效的房屋买卖关系，双方之间存在借款关系，且该借款关系涉嫌犯罪，现正在公安机关处理过程中。为保证某房地产公司履行还款义务，双方于2013年7月5日签订《补充协议》，约定将紫荆公馆第一至十九层以预售方式出售给四人，某房地产公司以约定的价格回购，作为借款担保。该担保方式具有流质性质，应当认定为无效。2014年6月18日签订的本案《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》，均是为履行上述《补充协议》签订，实质是以物抵债协议，均应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，认定为无效。某房地产公司的公章和合同章、财务章，自2014年3月24日移交给刘某后，至2014年6月30日才移交回某房地产公司，刘某未经某房地产公司同意，于2014年6月18日在《预售商品房补充协议》上私自加盖某房地产公司的公章，一审判决对该事实认定错误。由于上述合同依法应认定为无效，双方当事人在合同中约定的未交付房屋的利息及违约责任等约定无效，不能作为判令某房地产公司承担违约金和支付律师费的依据。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理。汤某等四人以高达10%以上的月利率计算出高额利息，扩大非法债权总额，又用以物抵债形式签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》，逃避公开拍卖程序，将价值8亿元的房产以4亿元价格抵债，侵犯了某房地产公司其他债权人的权益。故上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、判决驳回汤某、马某、刘某、王某的诉讼请求；3、本案诉讼费用由汤某、马某、刘某、王某承担。
被上诉人辩称
一审判决认定事实正确，本案双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案《商品房买卖合同》自双方当事人签字盖章之日起即成立生效。本案《借款合同》、《补充协议》、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》，系相继订立，时间上具有连续性，内容上具有关联性。《补充协议》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》不存在法律规定的合同无效情形，未违反法律关于流押禁止的规定。某房地产公司虽主张《补充协议》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》对其显失公平，但并未依法行使合同撤销权。某房地产公司主张《预售商品房补充协议》系刘某等私自加盖某房地产公司公章，与事实不符。刘某已于2014年3月27日上述协议签订前，将公章返还给某房地产公司，且2014年6月23日，某房地产公司出具《承诺书》，再次强调和认可《预售商品房补充协议》约定内容，该《承诺书》有某房地产公司股东签字并加盖公章，系某房地产公司真实意思表示。一审判决适用法律正确。某房地产公司未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，与本案事实不一致，不应适用于本案。请求驳回某房地产公司的上诉请求。
本院二审经审理查明：一审庭审中，双方当事人均未提交《印章保管使用交接登记表》的证据，双方于庭审结束后分别提交了一份《印章保管使用交接登记表》，两份登记表所载第1项印章移交人、接交人、监交人的姓名及日期相同，但笔迹存在明显不同；汤某等四人提交的登记表显示，刘某于2014年3月27日将印章移交回某房地产公司，甘彦春、冯彦梅接交了印章，而某房地产公司提交的登记表显示印章移交回某房地产公司的时间为2014年6月30日，接交人为梁好莉，登记表上没有移交人刘某的签字。双方提交的上述两份登记表，一审法院未组织双方予以质证。
二审裁判结果
一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第**号民事判决；
二、驳回汤某、刘某、马某、王某的诉讼请求。
律师总结
本案二审争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力；二、某房地产公司是否应当向汤某、马某、刘某、王某支付违约金律师费。
一、案涉《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力
（一）《预售商品房补充协议》的真实性
2014年6月23日某房地产公司出具的《承诺书》内容显示，某房地产公司承认其与买受方于2014年6月18日签订了编号为预售房字***号的《预售商品房补充协议》，某房地产公司为认真、严格履行该补充协议，向买受方作出承诺。该《承诺书》落款处有某房地产公司法定代表人甘某及股东甘彦春的签名及捺印。因此该补充协议真实性应予以确认。
（二）《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力
该两份合同签订前，某房地产公司与汤某等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了《补充协议》，并依据该《补充协议》的约定，签订了相应的《商品房预售合同》，办理了预购商品房预告登记。但根据《预售商品房补充协议》的约定内容及双方于2014年6月18日、7月10日对账情况，双方于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》，系在某房地产公司长期拖欠借款利息，已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意，借款期限提前到期，并将对账确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。
民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》签订时，双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期某房地产公司难以清偿债务时，双方协商通过将某房地产公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。
二、某房地产公司是否应当向汤某、马某、刘某、王某支付违约金及律师费。
在确认《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》真实有效的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。但在本案中，双方当事人均认可该《商品房买卖合同》系在双方原借款合同关系基础上达成，且某房地产公司提出双方在合同中确认的欠款数额，包含了汤某等四人计算的高额利息。鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额，包含了借款本金及利息，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。
双方之间借款利息系分别按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。以此计算，借款利息的利率已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。故汤某等四人作为《商品房买卖合同》的购房人，尚未足额支付合同约定的首期购房款。因此某房地产公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。