【北京房产律师】购房后未办理房屋首次登记致使第三人取得产权证
本案中原被告双方均提供了与同一房地产公司的相冲突的购房合同和发票，因该房地产公司未出庭，因此，合同以及发票的真实性成为本案的决定性证据。而民事诉讼法中就举证规则做了明确规定，具体如下：
1、“谁主张谁举证”原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
2、举证责任当事人承担举证不利的后果。即没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
当事人信息
原告：丁某，男，回族，19**年*月*日出生，住福建省平潭县。
被告：吴某（吴某福之子），男，汉族，19**年*月*日出生，住福建省连江县。
被告：福建某某房地产有限公司，住所地：福建省福州湖滨路**湖滨大厦**。
法定代表人：田某某。
基本案情
原告于1993年向福建某某房地产有限公司购买了诉争房屋并全额支付了购房款，因常年在外地经商所以将房产交与朋友居住管理，也一直未办理房屋产权证书。2016年6月份突然接到诉争房屋所在小区物业腾房通知，经核实发现诉争房屋于2015年被福州市住房保障何房产管理局向吴某福颁发了房产证书。故原告提起了行政诉讼，在行政诉讼审理过程中发现被告提交办理产权证书的购房合同和发票系伪造故诉请法院确认被告购房合同无效。
原告诉讼请求
1.依法确认吴某福提交的福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》是无效合同；2.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由
1993年10月30日，原告与福建某某房地产有限公司签订了一份《商品房产买卖合同》，购买了坐落在福州市鼓楼区湖光花园小区一处房产，并于1993年12月1日全额支付了购房款277190元港币。1994年6月3日，开发商也将该房产交付给了原告使用。由于原告长年在外地经商，所以将房产交由朋友居住和管理，也一直未到被告处办理房屋产权证书。2016年6月份，“湖光花园”小区的物业突然通知原告腾出房屋，说该房屋的真正“所有权人”让其转告的。经核查，发现原告购买的房屋于2015年11月23日无缘无故的被登记在被告吴某福的名下，福州市住房保障和房产管理局向被告吴某福颁发了榕房权证ＦＺ字第××号房屋所有权证书。为此，原告于2016年8月11日向法院提起行政诉讼，要求法院依法撤销福州市住房保障和房产管理局颁发的榕房权证ＦＺ字第××号房屋所有权证书。在答辩期间，福州市住房保障和房产管理局向法院提交了被告办理上述产权证的证据材料，发现被告提供给福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》以及购房发票系被告伪造的。在诉讼期间，法院释明，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”综上所述，被告为侵占原告的房屋，伪造了《商品房预售合同》等材料，欺骗了房屋产权的登记颁证机关，取得了该房屋的房屋权属证书，其行为侵犯了原告的合法权益。故此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
一、从程序上而言，丁某的《房产买卖合同》和商品房专用发票【NO：0041858】多处涂改，非有效的购房凭证，客观上无法办理产权过户登记手续，吴某福对诉争房产办理产权登记并未损害丁某的权益，因此丁某不具有提起本案的主体资格，依法应驳回起诉。
1、从丁某提供的《房产买卖合同》可以看出，合同签订时间经过涂改，肉眼明显可见该份合同真实的签订时间是一九九四年，并非一九九三年，显然丁某故意伪造了合同签订时间。同时，该份合同上“丁某“的签名很明显跟本案的《民事起诉状》签名不同，且“福建某某房地产有限公司”的印章也是伪造的。
2、从丁某提供商品房专用发票【NO：0041858】很明显可以看出，该发票多次经过涂改，如购房单位依法不能作为购房款支付的凭证。且该所谓的购房发票居然是以港币作为记账本位币，更与丁某提供的《房产买卖合同》真实签订时间一九九四无法相互印证。
3、丁某提供的所谓“购买”诉争房产的《房产买卖合同》和发票均存在多处涂改，无法证明丁某购买了诉争房屋。
4、正是上述多处涂改的《房产买卖合同》和商品房专用发票【NO：0041858】无法证明丁某购买了诉争房屋，在客观上是无法办理产权过户登记手续，即丁某实际上是不具备办产权证的条件。丁某诉状中所述的“也一直未到被告处（房屋登记机构）办理产权证书”显然不符合常理，也违背了客观事实。因此，吴某福对诉争房产办理产权登记，实际上并未损害丁某的权益，因此丁某不具有提起本案的主体资格，依法应驳回起诉。
5、丁某在本案起诉时，不起诉福建某某房地产有限公司，还将其第二项诉讼请求“请求法院依法确认原告与福建某某房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，该合同项下的房屋归原告所有”删掉，这也可以印证丁某连确认其与福建某某房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的勇气都没有，显然其根本就不是诉争房产的购买者。
二、从实体上而言，丁某的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回丁某的诉讼请求。
1、案涉吴某福的《商品房预售合同》以及《福建省福州市商品房专用发票存根联》【NO:005170】是真实有效的，丁某没有证据载明吴某福提供给福州市住房保障和房产管理局该两份证据系伪造的。
2.吴某福于1993年8月18日经江某某（福建某某房地产有限公司总经理江某堂哥）介绍在福州国际大厦向福建某某房地产有限公司公司（以下简称某某公司）购买了诉争房屋，购买价格为人民币277190元。吴某福当日签订《房产买卖合同》，并以现金方式将上述购房款交付某某公司。某某公司于1993年11月9日向吴某福出具了福建省福州市商品房专用发票。后吴某福于1993年12月份赴美打工，1993年12月至2007年常年居住在美国。2008年回国后，吴某福发现原有的《房产买卖合同》以及购房发票原件因家人保管不善遗失，仅有复印件。后吴某福拿着复印件至福州市房管局咨询房产办证事宜，房管局告知要有购房材料原件，且吴某福仅持有护照，需要身份证原件才能办理。吴某福事后向其原户籍所在地派出所咨询补办身份证事宜，派出所答复因吴某福户口被注销，无法补办身份证，故办理诉争房屋产权事宜暂时搁浅。过了几年，吴某福听闻国内有新政策，华侨可以落户，遂于2014年1月回国补办身份证。这期间，吴某福多方打听，想知道某某公司的具体联系方式，以求能将原有的购房材料补充完整。后吴某福得知原购房介绍人江某某也定居美国。在美国华侨朋友的帮助下，找到了江某某，并要求其帮忙将原购房材料补充完整。江某某在吴某福的再三要求下，终于答应帮忙联系某某公司的法定代表人田某某。吴某福方知晓田某某长期在香港。经过再三恳求，田某某答应补齐材料，并于2015年8月份左右将《商品房预售合同》、《“湖光花园”建筑面积证明书》盖章后邮寄给吴某福，并在原购房发票的存根联复印件上加盖某某公司的公章。补充材料后，吴某福于2015年9月份回国至房管局咨询办证事宜，被告知办证除上述材料的原件外还需《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》。经过与田某某沟通，吴某福将《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》寄至田某某香港地址，田某某于2015年10月份加盖公章后将申请表邮寄给吴某福。吴某福将房屋办证事宜委托郑某，并办理委托公证手续。郑某于2015年11月份向房管局提交材料申请办理产权证，并于2015年12月24日领取案涉房产证。原告依法办理了诉争房屋的产权登记手续，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。故诉至房产的物权已经发生变动，属于吴某福所有。
3、丁某没有证据载明案涉的《商品房预售合同》符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，主张案涉的《商品房预售合同》无效没有事实依据。
四、丁某提供的证据不足以证明诉争房屋由其占有使用。
1、丁某提供的证据根本就不能证明诉争房产一直都是由其占有使用。
2、如上所述，吴某福购买案涉房产后就赴美，其和其的家人亦常年居住在美国。自2015年12月17日起，吴某福对诉争房屋的门进行换锁，接收了诉争房屋。当时诉争房屋已无人占用。从2015年11月5日起诉争房屋的物业管理费、公电都是由吴某福缴纳。因吴某福及其家人均长期居住美国，2016年11月11日，吴某福对诉争房屋办理用电销户，诉争房屋客观上已不满足居住条件，丁某不可能一直占有使用诉争房屋。
五、丁某诉状中所述“2016年6月份，湖光花园小区的物业突然通知原告腾出房屋，说该房屋的真正所有权人让其转告的”，丁某收到通知时间为2016年6月份，不符合客观事实。客观事实是，受吴某福的委托，陈勇明于2015年11月27日持诉争房屋产权证原件向诉争房产所在物业告知诉争房产所有权依法属于吴某福，并将诉争房产的《房屋所有权证》的复印件（注明“仅限于湖光物业交接“）交给物业的工作人员，要求诉争房产的原占用人员腾房。物业的工作人员对诉争房产的产权证原件予以拍照，并将上述事实告知原占用人员，原占用人员对注明“仅限于湖光物业交接“榕房权证ＦＺ字第××号号《房屋所有权证》予以拍照确认。2015年12月4日，接吴某福通知，诉争房产所在物业又在诉争房产的门上粘贴《通知》，要求原占据人员张先生和陈女士（与丁某无任何关联）立即搬离诉争房产，并将诉争房产移交吴某福使用。
被告某某房产经公告传唤，未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见及证据。
法院查明
1993年10月30日，丁某（乙方）与福建某某房地产有限公司（甲方）签订《房产买卖合同》一份，约定：甲方向乙方出售“湖光花园”住宅单位****，房产成交总价为港币277190元，甲方应于1993年12月30日或之前完成“湖光花园”楼宇的兴建及将乙方所购的楼宇交付乙方使用。1993年12月1日，福建某某房地产有限公司向丁某开具NO.0041858金额为277190元港币的发票，该发票购票单位栏原“蔡某、许某”更正为“丁某”，并加盖填表人陈某印章。1994年6月3日，福建某某房地产有限公司向丁某开具了关于琼琳7D房产的NO.0027629、NO.0027630、NO.0008007、NO.0008110、NO.008159、NO.0008236、NO.0008237的收款收据，摘要分别为补楼尾款数7092.96元、防盗门1120元、刻印8元、电费存折300元、话机150元、卫视管理费660元、管理费押金270元。2015年，吴某福持内容为其以277190元人民币向福建某某房地产有限公司购买坐落福州市鼓楼区房产，落款加盖福建某某房地产有限公司公章的《商品房预售合同》及NO.0051760金额为277190元的商品房专用发票办理了的诉争房产的房屋所有权证（产权证号榕房权证ＦＺ字第××号号）及国有土地使用证（[权证号：榕鼓国用（2015）第00192814962号]。庭审中，陈某到庭陈述，其丈夫与丁某系朋友关系，其自1994年至今一直居住在湖光花园琼琳阁2#楼7D单元。
司法机构对原被告双方提交的购房合同以及发票上的福建某某房地产有限公司公章的鉴定意见如下：1.原告提交的《房产买卖合同》上“丁某”签名笔迹与丁某笔迹是同一人所写。原告提供的《房产买卖合同》上“福建某某房地产有限公司”印章印文与福州市市场监督管理局调取的福建某某房地产有限公司（主体变更登记材料）工商档案材料中的印章印文（YB2-5）、（YB2-6）及购买方莆田****有限公司《商品房产买卖合同》末页的（YB4-3）“福建某某房地产有限公司”印章印文为同一印章所盖；2.原告提供的《福建省福州市商品房专用发票》（NO.0041858）与福州市市场监督管理局调取的福建某某房地产有限公司（主题年检报告书）工商档案材料（YB3-5）、《福建省福州市商品房专用发票发票联》NO.0039969（YB4-2）、《福建省福州市商品房专用发票发票联》NO.0041936（YB4-4）及购买单位林**的《福建省福州市商品房专用发票发票联》NO.0039963（YB4-6）上“福建某某房地产有限公司发票专用章中外合作”印章印文是同一印章所盖；3.原告提供的七张《收款收据》与福州市市场监督管理局调取的福建某某房地产有限公司（主题年检报告书）工商档案材料（YB3-5）、（YB3-7）、（YB3-8）、（YB3-11）上“福建某某房地产有限公司财务专用章”印章印文是同一印章所盖；4.吴某福提供给福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》中二枚“福建某某房地产有限公司”印章印文与原告提供的《房产买卖合同》上“福建某某房地产有限公司”印章印文不是同一盖章所盖，与福州市市场监督管理局调取的福建某某房地产有限公司（主题变更登记材料）工商档案材料（YB2）、福州市市场监督管理局调取的福建某某房地产有限公司（主题年检报告书）工商档案材料（YB3）及福州市住房保障和房地产管理局调取的李**、王**的《房产买卖合同》（YB4）中所有的“福建某某房地产有限公司”印章印文不是同一印章所盖；5.原告提供的编号0041858《福建省福州市商品房专用发票发票联》与被告吴某提供发福州市住房保障和房地产管理局的编号0051760《福建省福州市商品房专用发票发票存根联》两者为不同版印制，无法确定真伪。
裁判结果
被告福建某某房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决确认吴某福提交福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》无效。
律师总结
本案争议焦点为：一、原告丁某是否为适格诉讼主体；二、吴某福提供给福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》效力问题。
关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”，本案中，丁某与福建某某有限公司就案涉房屋签订了《房产买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，丁某实际占有使用案涉房屋多年，对涉案房屋有直接利害关系。吴某福提供给福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》的效力对丁某的购房权益产生直接影响，因此，丁某作为利害关系人提起确认合同无效之诉，符合法律规定，具有原告主体资格。
关于争议焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，吴某主张吴某福于1993年8月18日向福建某某房地产有限公司购买了案涉房屋，然而，诉争房屋自1994年起便由丁某安排案外人陈文英居住使用。吴某福并未实际占有诉争房屋，且其直至2015年才办理产权登记，显然不合常理。其次，吴某提交的主要证据《商品房预售合同》经过鉴定，该合同上加盖的“福建某某房地产有限公司"印章印文与检材上印章印文均不一致，故不能确定该合同是福建某某房地产有限公司作出的真实意思表示，对福建某某房地产有限公司不具有约束力。《福建省福州市商品房专用发票》NO.0051760经过鉴定无法确定真伪，故亦无法认定吴某福已向福建某某房地产有限公司支付了相应的购房款。再者，吴某陈述的《商品房预售合同》、《福建省福州市商品房专用发票》NO.0051760盖章过程有违正常交易习惯，且关于上述合同及发票印章的来源及福建某某房地产有限公司法定代表人田某某曾经使用该印章，吴某对此亦未提供相应证据证明，故其应承担举证不能的不利后果。因此，吴某仅以该两份证据证明吴某福与福建某某房地产有限公司存在真实的房屋买卖合同关系，依据不足，应承担不利后果。