【北京房产律师】房产局拒绝继承人查询被继承人名下房产是否合法？
房屋作为所有权人的私有财产,其登记信息往往涉及到所有权人的个人隐私或商业秘密等，因此，法律就房屋权属登记信息的查询设置了严格了条件和程序。但是，物权法以及继承法中又规定了继承人作为利害关系人有权查询被继承人名下房产。在本案中，原告因为无法提供规范性文件要求的查询房屋登记信息的材料，导致原告无法继承遗产从而引发了本案的纷争，最终法院判定被告房管局履行法定职责。
自2019年起在我国查询房屋登记信息的条件改为：1、查询主体：不动产权利人、利害关系人、委托代理人；2、申请材料：身份证明材料、查询申请书、利害关系证明材料；3、查询检索信息：权利人姓名、名称、公民身份证号等特定主体身份信息、不动产具体坐落位置信息、不动产权属证书、不动产单元号。
当事人信息
原告：陈某某，男，1996年*月*日出生，住江苏省南京市秦淮区。
被告：南京市住房保障和房产局(原南京市住房和城乡建设委员会)，住所地在江苏省南京市鼓楼区广州路185号。
基本案情
原告系独生子，原告父母离婚后，原告随母亲生活，而其父亲陈某一直未婚独居。2014年5月29日，原告父亲因病去世，因其名下多处房产的权属证不知所踪所以无法办理公证继承。原告作为其父亲的合法继承人
原告诉称
原告系陈某（父）独生子，原告父母于2006年7月26日离婚。陈某（父）在离婚后一直未婚，于2014年5月29日因病死亡。原告在父母离婚后随母亲浦某（母）生活，父亲陈某（父）死亡后，现其名下多处房产的产权证下落不明，所以无法办理公证继承。陈某（父）的父母已亡故,故原告系陈某（父）的法定继承人。原告至被告处查询时被告知,公民财产系个人隐私,需公安局、检察院及人民法院持相关司法文书方可查询。原告认为,死者不是法律意义上的人,不能有任何权利,包括隐私权,且原告身为陈某（父）的法定继承人,有权依法继承陈某（父）名下财产。原告父母离异后,陈某（父）单独生活近八年,新购置的房产及财产情况很多并未告知原告,故查明财产情况是继承财产的第一个步骤。原告作为陈某（父）财产继承的利害关系人,对相关财产情况拥有知情权,且根据《中华人民共和国物权法》第十八条的规定,原告可以查询。被告以内部文件为由禁止以人查房,从本意来说确实是尊重及保护公民之隐私,但原告家庭情况特殊,陈某（父）又突然死亡,所以被告不予查询的行为极大地损害了原告权利。故诉请判令被告提供陈某（父）名下房产登记信息,本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
房屋作为所有权人的私有财产,其登记信息往往涉及到所有权人的个人隐私或商业秘密等。为保障房屋交易安全,维护房屋交易秩序及房屋权利人的合法权益,《中华人民共和国物权法》《房屋登记办法》（已废止）及《房屋权属登记信息查询暂行办法》（已经废止）对房屋权属登记信息的查询主体、查询程序等有明确的规定。在房屋登记信息的查询过程中,查询机关及查询申请人都应遵照相应的程序规定,由申请人填写申请表,对申请查询的房屋的坐落或权属证书编号进行明确,查询机构再将查询结果或证明出具给申请人。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十五条规定:“查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密,不得擅自扩大登记信息的查询范围。”住房和建设部2012年发布的《房地产登记技术规程》第6.1.4条也规定:“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。”这些规定进一步表明,房屋信息查询机构应严格遵照现有的法定程序进行信息查询,不得擅自扩大查询范围或更改查询方式。因此,原告诉请的以权利人陈某（父）为条件申请房屋权属信息的查询与法律规定的程序不符,被告不能提供陈某（父）名下的房产登记档案。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院认为
《房屋登记办法》第四条规定，“房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。该办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十七条规定，“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。”结合南京市政府职能的设置，上诉人市房产局系南京市房屋权属登记机关，依法负有提供房屋登记信息的法定职责。
《房屋权属登记信息查询暂行办法》第三条规定，“本办法所称房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息”；第十一条规定，“查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落（室号、部位）或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。查询房屋原始登记凭证的，除提交前款规定的材料外，还应当分别按照下列规定提交有关证明文件：（一）房屋权利人应提交其权利凭证；（二）继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料；……”根据该条规定申请查询人应先明确该条第（一）款规定的房屋坐落或权属证书编号等材料，因此，原告提交的材料不符合《房屋权属登记信息查询暂行办法》的相关规定。
根据《物权法》第十八条的规定，房屋的权利人及利害关系人可以查询、复制房屋登记资料。本案中，原告陈某某系死者陈某（父）的儿子，根据《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）的规定，陈某某系陈某（父）遗产第一顺序的法定继承人。陈某（父）所有的房产属于陈某（父）的遗产，故陈某（父）名下的房屋登记结果与原告的继承权利具有直接的利害关系，因此，原告享有查询陈某（父）名下房屋登记信息的主体资格。《房屋登记办法》第二十八条规定，查询房屋登记材料，应当按照规定的权限和程序办理，原告应当按照建设部颁发的《房屋权属登记信息查询暂行办法》及《房地产登记技术规程》规定的程序申请查询。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十一条的规定：“查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落（室号、部位）或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。……（二）继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料；……”《房地产登记技术规程》第6.2.2条第4项规定：“房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承（受遗赠）证明，可查询、复制与继承、遗赠相关的登记材料；”本案中，原告申请查询时，向被告提交了公证书、死亡证明书、常住人口登记卡、婚姻登记记录证明、医学出生证明等材料，符合上述规定。诉讼中，被告认为，《房地产登记技术规程》第6.1.4条规定：“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。”故不能仅以姓名查询房屋登记信息。法院认为，房屋登记信息查询检索条件的设置应当方便房屋登记信息的查询，条件设置不应限制申请人获取信息的权利。原告基于继承的目的申请查询陈某（父）名下的房屋登记信息，客观上无法提供房屋的坐落、权属编号等检索条件，而原告本身享有查询上述信息的权利。根据被告自认，以姓名查询房屋登记信息不存在技术上的障碍。因此，被告以原告提供的检索条件不符合规定为由拒绝原告查询申请的主张，不予支持。
法院裁判
责令原住建委于判决生效之日起五日内依原告陈某某申请，履行查询陈某（父）名下房屋登记信息的法定职责。
律师总结
本案审理时，相关的《房屋登记办法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》均有效。在这种情况下我们认为，根据《物权法》第十八条规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”本案中，原告提交的公证书、死亡证明书、常住人口登记卡、婚姻登记记录证明、医学出生证明等材料能够证明原告是陈某（父）遗产的第一顺序法定继承人，其与陈某（父）名下的房产具有利害关系，依法具有查询陈某（父）名下房产信息的权利。
原告申请查询陈某（父）名下的房产信息时无法提供房屋的坐落或权属证书编号，即在技术操作层面上无法达到《房屋权属登记信息查询暂行办法》及《房地产登记技术规程》中所规定的查询条件，但原告对陈某（父）的合法财产享有继承权，该权利来源于《继承法》、《物权法》等法律规定，该权利应当受到尊重和保护。原告在其父母离异后与其母亲生活，其对陈某（父）包括房产在内的财产情况不知悉符合客观情况，陈某（父）去世后，原告作为第一顺序的法定继承人，知悉陈某（父）名下的房产信息是实现其继承权的前提，因此，查询陈某（父）名下房产信息是其继承权的权利延伸，《物权法》第十八条的规定即体现了该项权利。而《立法法》第七十九条第一款的规定，“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章；”第六条规定，“立法应当从实际出发，科学合理地规定公民、法人和其他组织的权利与义务、国家机关的权力与责任。”
《房屋权属登记信息查询暂行办法》及《房地产登记技术规程》作为规范性文件，对房屋登记信息应如何查询作了技术上的规定，也是房屋登记机关履行相关职责的依据，但其内容存在着与《物权法》《继承法》的立法精神不尽吻合之处。在本案中，若机械的适用上述规范性文件，会给原告实现其法定权利设置障碍。所以被告行为虽然符合《房屋权属登记信息查询暂行办法》及《房地产登记技术规程》的规定，但却与《继承法》《物权法》《立法法》的立法宗旨相违背。
综上，法院判决被告履行职责的行为就是法律冲突下以法律位阶高低来裁判案件结果，该裁判即符合法律初衷又符合一般人认知。