【北京房产律师】子女出资登记在父母名下的房产是赠与还是出资子女的个人财产
上世纪八九十年代父母子女共同出资购买房产的情形较为普遍，但是房产的归属问题却并未明确。随着房屋登记制的实行，父母子女共同出资房产的登记在父母或子女一方名下时容易引发房屋分配纠纷。那么，这种情况下出资的性质以及房产分配的法律规则是如何呢？
首先，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。即不动产产权证证书上登记的当事人对该不动产享有所有权。
其次，未登记在产权证上的出资人，如无物权转化协议，其出资将视为赠与。在不动产交易中，通常出资在前登记在后，而出资行为在法律层面上形成的是债权，登记行为形成的是物权。要想将具有债权性质的出资转化为不动产的物权，必须要有转化的书面协议即双方间就出资购房就获得房屋所有权进行了约定或将出资人登记在权属证书上的行为。否则，未登记在产权证上的出资人的出资将会被视为赠与。
最后，无论是动产、存款还是不动产，遗产分配的原则是同一顺位继承人一般以份额均等为原则份额不均等为例外。例外的情形为：1继承人之间协商同意不均等分配的，2生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人应当予以照顾，3、对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，可以多分。
当事人信息
原告姜×1，女，1951年4月10日出生。
原告姜×2，女，1956年9月17日出生。
被告姜×3，男，1958年10月18日出生。
案情介绍
姜××与王××系夫妻，二人共生育子女四人：姜×1、姜×2、姜×3、姜×4。1980年左右，姜×4死亡，其未婚无子女；1989年，姜×1、姜×2均已出嫁并在外居住。1997年9月24日，王××取得北京市西城区xx大街xx号楼x层x号房屋（以下简称“诉争房屋”）的所有权证，但全部购房款是由姜×3承担的，并由姜×3一家在此居住，且姜×3自出生至结婚生子一直与父母一起居住。1998年4月9日，姜××死亡；2014年1月31日，王××死亡；姜××与王××之父母均先于二人死亡；二人生前未留有遗嘱。姜×3认为其支付了诉争房屋的全部购房款，因此其应当为诉争房屋共有权人，因姜××与王××均已死亡，其应当成为房屋的所有权人。姜×1、姜×2则认为该房屋为其父母的遗产应当共同继承。现姜×1、姜×2、姜×3无法达成一致意见，姜×1、姜×2将姜×3诉至法院，请求法院依法判决姜×1、姜×2与姜×3共同继承诉争房屋。
原告诉称
原告姜×1、姜×2诉称，我们与被告系兄弟姐妹关系，父亲姜××还于1998年4月9日去世，母亲王××于2014年1月31日去世。二人生前留有位于北京市西城区西直门南大街房屋一套，登记在王××名下。父母生前未留有遗嘱。现根据法律的相关规定，为维护我们的合法权益不受侵犯，请求法院判令由我们二人与被告继承上述房屋，每人占三分之一份额；诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告姜×3辩称，原告所述亲属关系及父母情况属实。我和妻子及孩子与父母原住西城区北礼士路平房一间，后该房屋拆迁，1989年我母亲单位新华印刷厂根据原居住人口分配西城区西直门南大街房屋，我们一家三口又随父母搬至该房屋居住，直到现在。1995年12月13日，购买该房屋时我出资3万多元。2000年，我母亲取得该房屋所有权证。我们一家三口没有其他住房，不同意原告的诉讼请求，要求继承该房屋80%份额以上，希望将房屋归我所有，我给二原告每人10万元补偿款。
查明事实
姜××还与王××系夫妻，二人共生育子女四人，除本案原、被告外，还有一子名姜×4。1980年左右，姜×4死亡，其未婚无子女。1998年4月9日，姜××还死亡；2014年1月31日，王××死亡；二人之父母均先于二人死亡；二人生前未留有遗嘱。
1997年9月24日，王××取得北京市西城区西直门南大街房屋（建筑面积73平方米）的所有权证。现被告一家在此居住。
裁判结果
本院认为，王××在与姜××还婚姻关系存续期间取得北京市西城区西直门南大街房屋所有权证，该房屋属于二人的夫妻共同财产，二人死亡后，属于二人的遗产。因二人生前未留有遗嘱，故根据法律规定二人的遗产应按照法定继承予以办理。原、被告均系二人的法定继承人，对该房屋均享有继承的权利。我国《继承法》第十三条规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。现原告要求与被告平均继承上述房屋之请求，符合法律规定，本院予以支持。被告要求多继承份额之请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条之规定，判决如下：
王××名下位于北京市西城区西直门南大街房屋由原告姜×1、原告姜×2与被告姜×3共同继承，其中每人各占三分之一份额。
律师总结
本案焦点有二，一是姜×3出资如何定性，诉争房屋是否全部是遗产；二是，对继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人是否一定能多分。
1、姜×3出资应认定为赠与，诉争房屋系王XX与姜XX的夫妻共同财产。
根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，王XX于1997年取得了房屋所有权证，即证明王XX为房屋所有权人，又因其在婚姻存续期间取得的该房屋所有权，依据《婚姻法》关于夫妻共同财产的相关规定，该房屋属于王XX与姜XX的夫妻共同财产；二人死亡后，并未留有遗嘱，根据《继承法》的规定，涉案房屋应当属于二人的遗产，由其法定继承人按照法定继承的方式进行分配。姜×3虽然在购买房屋时支付了购房款，但是姜X3并未提出证据证明其在出资时与王XX、姜XX对于涉案房屋的所有权分配有其他约定，该购房款应当被认定为姜X3对姜××、王××的赠与，姜×3主张诉争房屋属于姜×3一家和姜××、王××共同共有无法律依据，且即便是认定该房屋姜×3确与姜××、王××共同共有，属于姜××、王××房屋权属部分仍应按照法定继承方式进行分配而不是姜X3理解的如共有权人死亡，其他共有权直接享有全部份额。
2、同一顺序继承人继承遗产时，以份额均等为原则，以份额不均等为例外。
因姜××、王××生前未留有遗嘱，故根据《继承法》规定二人的遗产应按照法定继承予以办理。配偶、父母、子女作为法定继承的第一顺位继承人，按照均等原则对被继承人的财产进行继承。姜××、王××其父母以及其子女中的姜X4均已经去世，失去继承权，其剩余子女姜×1、姜×2、姜×3作为第一顺位继承人，对该房屋均享有继承的权利。
根据《继承法》第十三条规定，“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。”因此对被承继人进行了主要抚养义务的姜×3有权要求法院在判决分割遗产时多分配，但是此处法律条文表述为“可以”并非“应当”，法院对于是否多分配遗产具有一定的自由裁量权。据此，一审法院认定诉争房屋由姜×3、原告姜×1与姜×2共同继承，每人各占三分之一份额，是法院在综合案件事实的基础上自由裁量的结果而该结果并未超出法律规定。