【北京房产律师】共同居住的家庭成员出卖其他家庭成员名下房屋的，买受人能取得房屋吗？
物权是法律赋予民事主体的神圣不可侵犯的权利，物权包括所有权、用益物权和担保物权。就所有权而言，只有所有权人才能对自己的不动产或动产行使占有、使用、收益和处分的权利，其他人无权行使以上权利。因此，原则上来说，共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人的，该行为对房屋所有人是无效的。但是，结合特定情况可以判断该处分是所有权人真实意思表示的，则应认定该出卖的处分行为于所有权人有效。本案就属于该种情形。
共同居住的家庭成员以自己名义处分其他家庭成员名下不动产，该处分行为有效的前提应为：房屋所有人事前知晓且同意。此时该处分就法律层面来说，因实际处分人与所有权人之间形成了委托代理关系，所以，实际处分人的处分行为属于有权处分，处分不动产的结果应由不动产所有权人承担。
当事人信息
原告：万某某，男，67岁，汉族，住江苏省扬州市江都区。
原告：万某一，男，38岁，汉族，住江苏省扬州市江都区。
被告：狄某，男，92岁，汉族，住江苏省镇江市新区。
被告：管某，女，67岁，汉族，住江苏省镇江市新区。
被告：丁某某，男，71岁，汉族，住江苏省镇江市新区。
基本案情
万某一系万某某与徐某某(已故)之子，管某系狄某与孙某某(已故)之女，丁某某系管某之夫，丁某燕系管某与丁某某之女。
被告狄某于1996年从原江都市法院分得一套房改房，1999年4月该房开始拆除重建，2000年初狄某因该房拆迁始获得本案诉争房屋。2000年7月5日，原告万某某、万某一与被告签订房屋买卖协议一份，双方约定将狄某名下的坐落在原江都镇东方红东路刑警大队X幢X室和车库出卖给原告。双方约定房屋价款10．8万元，付款方式为：协议生效后由原告先付定金1万元，被告交付老产权证时再付9万元，被告协助办理房屋过户手续后，付清余款8千元。协议签订当日，被告丁某某代狄某收到万某一购房定金1万元，并出具收条一份。
2000年8月22日，被告管某、丁某某代被告狄某收到原告万某一购房款9万元，同日，管某出具10万元收条一份(包括2000年7月5日丁某某收到的1万元)，丁某某将诉争房屋的老房产证及钥匙交付原告。原告自此对诉争房屋装修、入住，并居住至今。
2012年11月2日，案外人丁某燕出具收条一份，以办新证为由从原告万某某、万某一处借走诉争房屋老产权证，之后为被告狄某办理了新房产证。由于被告一直未履行协助过户义务，为此，原告诉至一审法院。
法院审理中，被告丁某某、管某、狄某就原告万某某、万某一提供的房屋买卖协议中狄某的签名提出笔迹鉴定申请，因狄某始终拒绝出庭提供笔迹样本，加之丁某某、管某阻止法院直接接触狄某以查明本案事实，法院对被告的鉴定申请未予准许。
另查明，被告狄某之妻于农历2000年正月初二去世。原告万某某之妻徐某某在诉讼过程中于2013年5月28日去世。狄某在诉争房屋出卖前至诉讼发生时一直与被告丁某某、管某共同生活。
原告诉称
1、 被告协助将诉争房屋过户至原告名下；
2、 被告支付违约金及相关经济损失1289．2元；
3、 承担本案全部诉讼费。
2000年7月5日，被告狄某、管某、丁某某将坐落在原江都镇东方红东路刑警大队X幢X室面积 85．12平方米的毛坯房和附属车库卖给原告，并签下房屋买卖协议。原告按协议约定先行给付了被告10万元，被告向原告交付了房屋钥匙和老房产证，原告即对该房进行装修入住至今。2012年核发新证，原告多次要求被告协助办理过户手续，但被告始终置若罔闻，不予理睬，故诉至法院，请求判令被告协助办理房屋过户手续并承担违约金和经济损失合计1289．2元。
被告辩称
被告狄某辩称：被告狄某没有与任何人签订过房屋买卖协议，讼争房屋为狄某所有，任何人无权处分该房屋，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告丁某某、管某辩称：原告万某一提供的房屋买卖协议是原告与丁某某签订的，被告狄某和管某未签字。丁某某确实收到原告购房款定金1万元，并出具了收条。管某和丁某某确实收到原告购房款合计10万元，并由管某出具了收条。但狄某对卖房事实并不知情。
一审法院认为
依法成立的合同受法律保护。被告丁某某和管某2000年就收到原告万某某、万某一的10万元购房款，并且向原告交付了讼争房屋的钥匙和老产权证，原告占有该房屋后装修并使用至今，三被告一直未提出异议。关于三被告认为被告狄某对房屋出卖一事不知情的辩解，证人夏某某、邹某某证实，狄某在房屋出卖后多次来江都时谈及房屋出卖事宜，对房屋出卖的事实和价格等完全知晓。狄某在讼争房屋出卖之前即与丁某某和管某共同生活至今，三被告的辩解完全违背客观事实，且与常理不符，法院依法不予采信。
本案中，原告按约交付了价款，被告也交付了房屋，双方房屋买卖合同关系依法成立，房屋买卖协议有效。虽然双方签订的《房屋转让协议》存在一定瑕疵，但不影响房屋买卖的效力，故原告要求被告协助办理房屋权属变更手续的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。被告在讼争房屋过户条件成就后，拒绝履行过户义务，有悖诚信，显属无理，应负此次纠纷的全部责任。原告要求被告承担违约金和经济损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
一审裁判结果
综上，江苏省扬州市江都区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2013年7月9日作出判决：
一、被告狄某、管某于本判决生效之日起十日内协助原告万某某、万某一办理坐落于扬州市江都区仙女镇东方红东路X幢X室房屋(含车库)的产权证和国有土地使用权证的变更登记手续，所需过户费用等由原告万某某、万某一承担；
二、驳回原告万某某、万某一其他诉讼请求。案件受理费130元，保全费1920元，合计2050元，由被告狄某、管某负担。
上诉人上诉诉称
狄某、管某、丁某某上诉称： (一)一审审判程序错误：1．上诉人一审期间已向一审法院另行起诉，一审法院未中止审理本案，违反法定程序；2．一审法院对上诉人提出的笔迹鉴定申请不予准许违反法定程序；3．上诉人一审庭审中提供的一份经被上诉人当庭质证的证据：中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》，一审判决未体现。(二)一审认定事实错误： 1．本案诉争的房屋买卖协议有瑕疵，该瑕疵主要表现为买卖双方当事人的不同，被上诉人万某某、万某一提供的协议中出卖方为狄某、管某、丁某某，购买方为万某某、万某一、徐某某，而上诉人提供的协议中出卖方只有万某一，该瑕疵属合同主体问题，足以影响合同效力。如果被上诉人提供的协议属伪造，万某某、徐某某就不应作为本案当事人，丁某某就属于无权处分，狄某就无须承担合同义务。2．上诉人提供的中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》证实狄某本人不可能一人到江都，证明被上诉人提供的证人证言系谎言，不应采信。
被上诉人答辩意见
万某某、万某一共同答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，一审判决程序合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉。
二审法院查明事实
二审法院经审理确认了一审查明的事实。
另查明，上诉人丁某某与被上诉人万某某、万某一分别提供了一份房屋转让协议。两份协议不同之处有：丁某某提供的协议中，出卖方的首部和尾部签名只有丁某某，买受方的签名只有万某一；万某某、万某一提供的协议中出卖方的首部签名为丁某某、管某，尾部为丁某某、狄某和管某，买受方的首部签名为万某一，尾部为万某某、万某一、徐某某；万某某、万某一提供的协议在签名下方增加了一条补充内容：“3．若乙方办理公证，甲方负责办理所需甲方的文字手续，乙方负责公证费。甲方同意请签名：管某”，除此之外，两份协议内容相同。
一审中，三上诉人向一审法院提交了中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》一份，记载的主要内容为：狄某听力较差，参加党组织活动均由其子女陪同。
本案审理过程中，上诉人狄某、管某、丁某某另行提起的要求确认被上诉人提供的“房屋转让协议”无效的诉讼，已被一审、二审法院以“一事不再理”为由，裁定驳回起诉。
上诉人丁某某作为共同居住的家庭成员，在上诉人狄某、管某知晓且同意的情况下，将诉争房屋转让给被上诉人万某某、万某一，该房屋转让协议应当直接约束狄某、管某。本案诉争房屋买卖行为有效，上诉人主张丁某某系无权处分无事实根据，故不予支持。
一审审判程序符合法律规定，并无不当。案涉房屋买卖协议是否有效应属本案需要审查的问题，上诉人狄某、管某、丁某某一审期间另行提起的诉讼相对于本案来说，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第(五)项规定的中止审理情形，上诉人关于一审法院应当中止审理本案的上诉理由不能成立。
二审法院裁判结果
驳回上诉，维持原判。
律师总结
本案争议焦点为：诉争房屋买卖行为是否有效；一审法院适用程序有无不当。
一、关于诉争房屋买卖行为的效力问题
(一)诉争房屋应为上诉人狄某、管某共有。诉争房屋系狄某与案外人孙某某婚姻期间内取得的合法财产，应为夫妻共有，而孙某某于农历2000年正月初二去世，诉争房屋归属于孙某某的份额应作为遗产由其配偶狄某和其女儿管某依法继承，在管某既未明确放弃继承，也未进行析产分割前，诉争房屋应为狄某、管某共有。
(二)房屋买卖协议约定对上诉人狄某、管某均具有约束力。
第一、上诉人丁某某认可其与被上诉人万某一就诉争房屋达成了转让协议。
第二、上诉人管某确认出具了10万元房屋买卖款的收条，因此，管某作为房屋共有人对其配偶丁某某转让房屋一事是知晓且同意的。
第三、上诉人狄某自诉争房屋出卖前至诉讼发生时一直与上诉人丁某某、管某共同居住，三人系共同居住的家庭成员。狄某将诉争房屋钥匙、产权证书均交由丁某某持有，并且事实上已经交付给被上诉人万某某、万某一，且在房屋转让后至诉讼发生时约12年的时间内从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议，足以证明其对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的。而证人夏某某、邹某某的证言进一步佐证了狄某知晓房屋买卖一事。
二、关于一审法院审判程序有无不当问题
民事诉讼中中止诉讼的条件为：1、一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；2、一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；3、作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定其他权利义务承受人的；4、一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；5、本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；6、其他应当中止诉讼的情形。
而上诉人狄某、管某、丁某某一审期间另行提起的诉讼相对于本案来说，并不符合中止审理的情形。
而一审法院没有准予上诉人狄某、管某、丁某某提出的鉴定申请亦符合法律规定。我国《民事诉讼法》第七十六条规定，“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定”。而丁某某作为共同居住的家庭成员，在房屋权利人同意的情况下，出卖房屋的行为对房屋权利人具有约束力，房屋权利人狄某、管某是否在转让协议上签名并不影响诉争房屋转让行为的效力。因此，上诉人对转让协议中出卖人签名的鉴定申请与查明本案事实无关，一审法院没有准予鉴定，于法有据。
综上，共同居住的家庭成员，以自己的名义出卖其他家庭成员名下房屋给第三人的，只要取得了所有权人的事先同意确认或者通过房屋产权证书、钥匙的持有，出卖对价的支付，买受人实际占有房屋持续的时间以及相关证人证言等事实和证据能够证明所有权人事前同意认可的，那么处分行为合法有效、处分结果及于房屋的所有权人。