【北京房产律师】房屋租赁合同约定分期支付租金的诉讼时效起算
在房屋租赁合同中，承租人与出租人通常都采用分期支付租金的方式收取租金。那么，对于分期支付的租金的诉讼时效起算时间又该如何计算呢？分期履行合同约定之债，依照债务的发生时间以及给付方式的不同，可分为两类，一类是定期给付债务，如租金等定期给付债务。该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。另一类是分期给付债务，如借款合同中约定的分期还贷等。分期给付债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，该债务实质为一个整体。
我国法律中关于分期债权诉讼时效的规定：1、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。2、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。3、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。4、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
基本案情
甲单位与乙公司于2009年6月29日签订房屋租赁合同。依据该合同约定，甲单位将位于某位置的网点房出租给乙公司，租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止，年租金为60000元，租金按半年结算，承租方于每年6月30日和12月31日的前十日内交付出租方。“本合同期满后，甲乙双方再另行续签五年一次的租赁合同。”该合同到期后，甲单位未与乙公司续签第二个五年租期的书面合同，但对于乙公司继续使用涉案房屋未提出异议，也未继续向乙公司收取该房屋租金。
甲单位于2018年3月30日向乙公司发出了关于要求收回涉案房屋的通知。甲单位与乙公司于2018年6月30日签订备忘录。在该备忘录中，甲单位确认：涉案房屋租赁合同到期后，虽然双方未续签书面房屋租赁合同，但甲单位同意乙公司继续租赁使用涉案房屋。乙公司基于对涉案房屋可以长期使用的预期，于2016年对该房屋进行了精装修，现因终止乙公司使用该房屋产生投资无法收回的实际情况，双方本着真诚、妥善、合理解决问题的原则，同意于2018年7月1日起30日内，共同委托评估机构进行评估，依据评估数额确定合理补偿。
乙公司同意于2018年6月30日腾退该房屋。乙公司按照该备忘录约定的内容，于2018年6月30日将涉案房屋交付甲单位，但甲单位未履行对乙公司的损失评估和补偿的义务，并于2018年8月20日向某法院起诉。
原告诉称
1、 解除原告甲单位与被告乙公司涉案房屋租赁合同；
2、 被告乙公司支付原告甲单位自2014年7月1日起至2018年6月30日止的房屋租赁使用费240000元及逾期付款利息等。
根据《中华人民共和国民法总则》（简称民法总则）第一百八十八条、第一百八十九条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号，简称《诉讼时效司法解释》）第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告甲单位于2018年8月20日提起本案诉讼，诉讼时效期间应当自最后一期涉案房屋租金履行期限届满之日（2017年12月31日）起计算，因此，原告甲单位的诉讼请求没有超过诉讼时效。
被告辩称： 根据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。根据《中华人民共和国民法通则》（简称民法通则）第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。参考最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》作出的法函[2004]22号答复：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。租金属于定期给付债务，是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务。定期给付合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因为各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，对于合同约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，因为每期租金构成独立的债务。本案中依据涉案合同的约定，每年的6月30日和12月31日应为承租人支付租金的时间，诉讼时效应从每期租金约定的上述支付之日起计算。 一审判决被告乙公司向甲单位支付自2014年7月1日起至2018年6月30日止的租赁使用费240000元及逾期付款利息等。 律师总结： 定期给付债务，主要是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，如租金、工资、水电煤气费、利息等定期给付债务。分期给付债务，即某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生。如买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定分期还贷的。因此，房屋租赁合同约定分期支付租金属于定期给付债务，不应适用民法总则第一百八十九条的规定。
根据民法总则第二百零六条规定，该法自2017年10月1日起施行。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告甲单位在本案起诉之前从未向乙公司主张过涉案房屋的租金。因此，原告甲单位主张的自2014年7月1日起至2016年12月31日止的租赁使用费应当于2016年6月30日之前支付，民法总则施行前民法通则规定的该部分诉讼请求一年诉讼时效期间已经届满，应当驳回其该部分诉讼请求。
裁判结果：
被告乙公司不服该一审判决，上诉于某市中级人民法院。二审判决上诉人乙公司向被上诉人甲单位支付自2017年1月1日起至2018年6月30日止的房屋租赁使用费90000元等。
本案中被上诉人甲单位主张的房屋租赁使用费属于定期给付债务，各期租金支付期限届满后均为独立债务，应当分别计算诉讼时效。本案中，被上诉人甲单位于2018年8月20日提起本案诉讼，要求上诉人乙公司支付其自2014年7月1日起至2018年6月30日止的房屋租赁使用费。根据民法通则、民法总则及其司法解释的规定，截至民法总则实施之日即2017年10月1日，应付款日期已满一年的，应当适用一年的诉讼时效；应付款日期未满一年或尚未起算的，应当适用三年的诉讼时效。
因此，被上诉人甲单位主张的乙公司应于2014年6月30日、2014年12月31日、2015年6月30日、2015年12月31日、2016年6月30日前分别支付租金30000元的请求，应当适用一年的诉讼时效。因被上诉人甲单位未提交证据证明上述5期租金的请求存在诉讼时效中止或中断的情形，该部分请求已经超过一年的诉讼时效，失去了胜诉权因此未得到法院支持。
被上诉人甲单位主张的乙公司应于2016年12月31日、2017年6月30日、2017年12月31日前分别支付租金30000元的请求，应当适用三年的诉讼时效。因该3期租金的请求未超过三年的诉讼时效，故上诉人乙公司应当向被上诉人甲单位支付自2017年1月1日起至2018年6月30日止的房屋租赁使用费90000元。