【北京房产律师】
附有违法建筑的房屋买卖合同效力该如何认定？本案中，法院认为涉讼房屋虽系附有违法建筑并结构相连的房屋，但是根据合同与物权效力区分原则，原被告双方签订的合同不存在《合同法》第“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该条规定，具体说来：
1、订立房屋买卖合同的行为，即在当事人之间设立了债权债务关系，是物权变动的原因行为；转移所有权的行为是当事人的处分行为，是物权变动的结果行为。根据物权区分原则，原因行为与处分行为依不同的法律规范来调整，违法建筑买卖的合同效力与违法建筑物权的设立或变动依据不同的法律规范来确定。因此，违法建筑买卖合同的效力取决于合同本身的效力。
2、违法建筑买卖合同的特殊之处在于其标的物的违法性，但标的物的违法性不能等同于法律行为的违法性，标的物的违法不能决定法律行为的违法。只有具备《合同法》第52条规定的无效情形的买卖合同，才可否定其效力。
3、违法建筑具有与合法建筑相同的使用价值，当事人订立买卖合同转移违法建筑权利，在一定程度上可以做到物尽其用，既满足了特定群体的实际需要，也促进了市场交易。
当事人信息：
原告丁某某，男，汉族，住**市**县**镇**小区
被告石某某，男，汉族，住**市**县**镇**小区
原告诉称：
原、被告于2008年10月7日签订买卖合同，约定被告石某某将涉讼房屋出卖给原告，双方应于2008年11月8日前至房地产交易中心办理过户，否则被告应向原告支付违约金。但因涉讼房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记，原告要求被告拆除违法建筑，恢复涉讼房屋原状并办理过户，未果。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑，导致无法办理过户构成违约，应承担相应的法律责任。现原告诉请：1．被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；2．被告支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金。
被告辩称：
涉讼房屋系其与前妻于2002年11月购买的产权房，因存在设计结构与质量问题无法居住，长期空置。2006年，前妻在未征得被告同意、且未办理审批手续的情况下，委托工程队将上述房屋进行改建，最终建成涉讼房屋。被告在不知道违法建筑不能出售的情况下与原告签订的买卖合同，现土地管理局于2008年10月18日对涉讼房屋作出行政查封，不予办理过户等手续。原告明知涉讼房屋系违法建筑，仍诱使被告进入房地产买卖程序。因原建筑已灭失，目前存在的是违法建筑，原、被告签订的买卖合同属无效合同，故不同意原告的诉讼请求，并反诉请求确认房屋买卖合同无效。
原告对反诉辩称：
被告将房屋恢复原状后即可履行，即使不能履行亦不能就此认定合同无效。
法院查明：
诉讼期间，原告丁某某表示被告石某某可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。
裁判结果：
一审法院判决：一、被告将涉讼房屋交付原告；二、被告支付原告逾期交房违约金；三、被告应于原告将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告办理上述房屋的房地产权变更登记手续；四、原告支付被告剩余购房款。
被告石某某不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由是：1．被上诉人明知建筑物已被推倒重建，仍以产权登记内容为准与上诉人签订合同，并非善意，且规避法律；2．现存建筑物是违法建筑，禁止买卖、过户，买卖合同应无效。
被上诉人丁某某辩称，请求驳回上诉，维持原判。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
律师总结：
本案的争议焦点有三：1．买卖合同是否有效；2．买卖合同能否继续履行；3．如何认定被告的违约责任。
一、关于买卖合同是否有效的问题。不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，应属有效。
二、关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但房屋并未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁某某同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。
三、被告的违约责任问题。现被告石某某未能按合同约定向原告丁某某交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。
最后，在买卖附有违法建筑的房屋过程中买卖双方须要注意如下问题：
1、作为违法建筑的出卖人：即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系出卖人应尽的义务；出卖人明知房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付买受人。
2、作为违法建筑的买受人：在购买房屋时，应实地审查房屋现状与登记状态是否一致，如不一致，应依法要求出卖人恢复原状。若在合同履行过程中，发现所购房屋系违法建筑，仍可要求出卖人恢复原状并协助办理房屋过户或者按照国家规定的建筑标准自行恢复原状，并要求出卖人履行合同、协助办理过户。