【北京房屋租赁律师】
“买卖不破租赁”一定能保证承租人居住权吗？《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是我们常说的“买卖不破租赁”规则，根据法律条文，在租赁期限内，承租人的租赁债权有权于买受人的物权。也就是说，租赁物在租赁期内发生物权变动的，买受人无法立即实现占有使用租赁物的目的，其依然要履行出卖人与承租人在先签订的租赁合同。而承租人依据与出卖人的租赁合同有权在租赁期限内按照租赁物的性质继续使用、占有租赁物，无需与买受人签署新的租赁合同。但是，此种规则保护的是善意的承租人，如承租人为恶意，或租赁关系无法使得买受人知悉，买受人构成善意，则出于交易安全的考虑宜保护善意买受人。本案就是典型的保护善意买受人而非承租人的情况。
当事人信息：
原告：陈某某。
被告：黄某某。
被告：袁某某。
原告诉称：
原告与崔某某于2010年12月14日订立房屋租赁合同，约定原告租赁位于常州市钟楼区蓝天花园**幢戊单元***室房屋（以下简称诉争房屋），租赁期限10年，年租金为6500元，原告于合同签订当日将65000元租金交付崔某某。后崔某某将上述房屋出卖于两被告，且已经办理了产权过户手续。因该房屋现已被两被告另行出租，致原告无法继续租赁使用该房屋，原告遂诉至法院，要求判令两被告继续履行其与崔某某签订的房屋租赁合同，并承担本案诉讼费。
两被告辩称：
（1）崔某某明确表示房屋并未出租，两被告对该房屋出租的事实并不知情，法院应当保护善意买受人的利益。（2）原告与崔某某签订的租赁合同是不真实的，租赁合同签订后，原告并未到承租房屋居住，该租赁合同没有实际履行。
审理查明：
崔某某与舒某某1于2010年6月9日登记结婚，于2011年1月24日协议离婚。本案诉争房屋原登记产权人为舒某某1，该房屋于2010年3月24日过户登记于崔某某名下。2010年12月24日，原告与崔某某签订房屋租赁合同，约定原告承租甲方崔某某所有的房屋，年租金为6500元，租赁期限为2010年12月14日至2020年12月13日止。合同签订当日，崔某某向原告出具收条一张，载明：“今收到陈某某房屋十年租金总计陆万伍仟元（65000元）出租房屋地址蓝天花园**幢戊单元***室。”
2011年2月24日，崔某某委托舒某某2将诉争房屋出售，在当日常州市公证处所作的公证询问笔录中，崔某某明确“房屋没有抵押。我没有外债，没有经济纠纷”。常州市公证处于当日出具（2011）常常证民内字第****号公证书，对委托合同进行公证，经公证的委托合同第四条第五款明确“甲方在委托期间不得出租上述房屋给任何人”（崔某某为甲方）。
2011年2月25日，舒某某2代理崔某某与黄某某签订房屋买卖契约，约定将诉争房屋以404380元的价格出卖于两被告，协议中有“注：舒某某2出售上述房屋已征得崔某某同意，若有任何产权、经济纠纷，均由舒某某2全部负责”。2011年3月4日，诉争房屋过户于两被告名下。2011年3月4日下午，原告至常州市五星派出所报案，称“发现出租屋内已住人，联系不到崔某某，无法进人房子居住”。2011年4月4日，被告袁某某与王某签订租赁合同，约定将该房屋出租给王某使用，租赁期限自2011年4月6日至2012年4月5日止，季租金为4000元。
庭审中，证人常州市家友房产代理有限公司张某证明“（2011年2月12日）房屋买卖合同签订时（房屋）是由崔某某及其妻子、岳母在居住，并向舒某某2、舒某某1询问过此房屋有无租赁关系、经济纠纷，他们回答没有”；“房屋买卖时是我们带黄某某看房时，走错了单元，舒某某2说该房也出售，我们顺便带黄某某看了房”。证人舒某某1证明“房屋的水电费都是我交的”；证人舒某某2（系舒某某1之父）明确“原告没有在房屋内居住过”，“原告没有要求我搬离房屋”。原告陈述，65000元的租金部分系向其亲戚所借，但借款具体金额记不清了。
另查明，江苏省电力公司常州供电公司于2011年3月27日开具发票，证明该公司收取“舒某某1”2011年2月电费129元；常州市欣祥物业有限公司于2011年4月1日开具收据，收到“舒某某1”缴纳的2011年1月至3月物业费64. 2元；常州市广播电视信息网络股份有限公司常州分公司于2011年4月2日收到“舒某某1”有线电视基本收视维护费72元。
法院认为：
本案房屋登记于崔某某名下，舒某某2受崔某某的委托将房屋以404380元的价格出卖于两被告的行为并不违反法律规定，应予以确认。
关于两被告提出的崔某某明确表示房屋并未出租，两被告对该房屋出租的事实并不知情的答辩意见，法院认为：（1）原告与崔某某签订的租赁合同未经备案登记，备案登记并非房屋租赁合同生效的必备要件，但在本案中，因租赁合同未备案登记，致使两被告无法从登记机关查悉该房屋是否出租的情况。（2）崔某某与舒某某2签订的委托合同明确崔某某没有经济纠纷，委托期间内崔某某亦不得将诉争房屋出租，舒某某2代理崔某某在房屋买卖协议中保证诉争房屋无任何产权及经济纠纷，委托合同及房屋买卖协议内容及形式均符合法律要求，两被告据此订立的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。（3）房屋买卖合同签订前，证人张弘出具的证明显示，两被告看房时由舒某某1及其母亲接待，诉争房屋实际上并没有出租给他人实际居住；证人舒某某1及舒某某2亦均明确诉争房屋并没有出租。（4）原告虽然曾于诉争房屋过户于两被告名下的当日即2011年3月4日向公安机关报案，称其承租房屋被舒某某1占用，该证据不能证明两被告已知晓诉争房屋被出租的情况，却证明诉争房屋由舒某某1占用居住，与舒某某1、舒某某2的陈述相互印证，足以证明承租房屋由舒某某1占有使用而原告并未实际占有居住该房屋。综上，两被告与舒某某2订立房屋买卖协议时有充分理由相信诉争房屋并未出租的事实，故对两被告提出的该答辩意见，法院予以采信。
关于两被告提出的原告与崔某某签订的房屋租赁合同并不真实的答辩意见，法院认为，原告与崔某某在常州市家友房产代理有限公司张弘见证下签订了租赁合同，且由崔某某出具的收条予以佐证，故对两被告提出的该答辩意见，法院不予采信。关于两被告提出的租赁合同签订后，原告并未到承租房屋居住，故该租赁合同没有实际履行的答辩意见，法院认为，房屋租赁合同的生效与履行不以实际居住为要件，故对两被告的该答辩意见，亦不予采信。
但就原告与崔某某签订的租赁合同而言，法院认为：（1）原告与崔某某于2010年12月14日订立房屋租赁合同，但其后该房屋租赁合同未经备案登记，原告也未实际居住使用承租房屋，致两被告对崔某某已与原告签订租赁合同的事实无从知晓。（2）原告与崔某某签订为期10年的租赁合同，当日崔某某即出具收条，明确“今收到陈某某房屋十年租金总计陆万伍仟元（65000元）”，且根据原告庭审陈述，租赁合同的签订距庭审仅时隔不到半年，但原告对租金的来源却无法明确告知，明显有悖常理。（3）原告与崔某某于2010年12月24日签订的租赁合同约定年租金为6500元，而在时隔三个多月后，被告袁某某即将诉争房屋以季租金4000元（合年租金16000元）的价格出租于王芝勇，原告与崔某某签订的房屋租赁合同租金明显过低。（4）原告与崔某某签订的租赁合同，仅就租赁期限与租金进行约定，有关房屋内设施、水电费、房屋设施保证金等与房屋租赁关系密切相关的内容均未约定，且房屋租赁合同签订后，原告并未提供证据证明缴纳过水电费，而两被告提供的证据表明水费、电费及物业费均由舒某某1缴纳。（5）原告与崔某某租赁合同的签订系双方先形成租赁意向，而后找中介见证，与常理不符；且租赁合同签订后的近三个月内，原告一直未实际居住使用承租房屋，而在房屋过户于两被告的当日，即2010年3月4日，却报案称其承租房屋被舒某某1占据，明显不合常理。综上所述，原告虽与崔某某签订了房屋租赁合同，但该租赁合同租金的交付及履行方式存在诸多不合常理之处；而两被告作为善意第三人购买诉争房屋并已进行所有权转移登记，故两被告对诉争房屋的占有、使用、收益和处分权应受法律保护。对承租人要求买受人继续履行租赁合同的主张不予支持，承租人可通过向出租人主张违约责任进行权利救济。
裁判结果：
综上，常州市钟楼区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第三款、第一百二十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈某某的诉讼请求。
律师总结：
本案为房屋租赁合同纠纷，案件的争议点为承租人的租赁债权能够适用“买卖不破租赁”规则。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 房屋承租人根据这一规定主张“买卖不破租赁”的，必须符合如下前提：1、承租人是善意的合约人；2、出租人在房屋所有权变动以前已将房屋交付给承租人占有居住或对租赁合同进行备案登记的条件；3、以符合保护承租人居住之基本需求的目的，并使第三人容易得知其所受让的标的物上存在租赁关系。如果不具备上述条件，则该租赁合同的效力仅具有相对性，不能产生对抗买受人的效力，不能主张“买卖不破租赁”。这种情况下，法律基于公平原则依法保护善意买受人的合法权益，对承租人要求买受人继续履行租赁合同的主张不予支持。那么此时，承租人的合法权益只能通过向出租人主张违约责任来进行权利救济。