【北京房产律师】
农村房屋买卖，你真的了解吗？本案中，由于房屋买受人不具有涉案房屋所在地的集体经济组织成员资格，导致房屋买卖合同无效；但由于买受人已将原有房屋拆除，并新建房屋长期居住，户口也已经迁至房屋内，所以仍然获得了一定份额的房屋拆迁补偿利益。事实上，由于农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，所以农村房屋买卖纠纷的案例层出不穷，具体而言，涉及到如下法律问题：
1、农村房屋买卖纠纷中，一般涉及到哪些纠纷？
对于卖方而言，由于卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房出卖给非本集体经济组织成员后，可能会随着房价的飞速上涨，利益的驱动不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》第52条之规定为由，即违反法律、行政法规之强制性规定的合同为无效合同，请求法院确认房屋买卖合同无效。
对于买方而言，由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。于是买方便起诉至法院，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。
2、有效的农村房屋买卖合同应该符合什么条件？
首先，农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员；城市居民不具备购买农村房屋的主体资格（如果经城市居民最后又流转至本集体经济组织成员，符合主体之要求）。此外，卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋，并不能使房屋买卖有效。
其次，农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。
最后，买卖经过村民委员会同意。
实务建议：在购买农村房屋以后进行翻建，只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，否则属于违法建筑。
当事人信息：
原告：张某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告：张某2，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告：张某3，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告：张某4，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：刘某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：刘某2，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
案情简介：
刘X昌与刘某1系夫妻关系，二人育有独生女刘某2。
张X起育有女儿张某1、张某4、张某2，儿子张某3。张X起与郝X会系夫妻关系，二人系再婚，婚后未生育子女，二人已于2004年11月4日经法院调解离婚，确认将位于北京市XX区xxxxxx号楼xxx号两居室房屋一套归郝X会所有，其他现有在谁手中财产即归谁所有。张X起于2015年8月10日去世。
1999年1月19日，经由北京市XX区XXX乡XX村村民委员会批准，张某4和刘某2签订了《买卖房屋契约》，落款买主签字一栏、卖主签字一栏分别为“张某4”、“刘某2”字样，约定购买刘X昌名下位于北京市XX区xxx乡xxx村xxx号（原为xxx号）院北房三间、西房二间，作价35000元。
后，约2000年，张某4、刘某2再次签订了一份《买卖房屋契约》，所列信息与前述《买卖房屋契约》除了买主签字一栏、卖主签字一栏分别为“张X起”、“刘X昌”字样外，其余部分并无不同。
针对前述两份《买卖房屋契约》，经询，原、被告均认可实际购房人为张X起、卖房人为刘X昌。
涉案房屋后交付给张X起，刘X昌亦收到相应购房款。
经询，涉案院落交付张X起后，院内原有房屋均被拆除，后由张X起负责新建并保留至拆迁。张X起生前一直在该院居住，去世后，院落仍由四原告使用至拆迁。
涉案院落《农村宅基地发证审批表》登记土地使用者为刘X昌。
刘X昌、刘某1均系北京市XX区xxx乡xxx村村民，刘X昌于2000年4月去世，刘X昌之父母亦先于其去世。刘某1现持有北京市XX区xxx乡xxx村经纪合作社、北京市xxx村农工商合作社共同颁发的《农用地确权确利证书》。
张X起的户口于2000年6月15日自“XX区神路xxx号”迁入涉案院落，户别一直为“非农业家庭户”。
2016年11月23日，涉案院落被正式纳入xxx乡xxx村棚户区改造住宅房屋腾退范围，现已拆迁。
当事人之间曾因涉案院落的买卖事宜产生纠纷，并诉至本院。2017年11月30日，本院作出X1号民事判决书，确认“落款署名为‘买房人刘X昌’与‘买房人张X起’的《买卖房屋契约》无效”，后四原告提起上诉，北京市第三中级人民法院作出X2号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
本案审理中，法院依法调取了涉案院落所涉拆迁补偿材料，载明如下信息：
2016年12月23日，刘X昌（已故）、刘某1作为被腾退人，与北京XX房地产开发有限公司签订《房屋腾退补偿协议书（定向安置房安置）》，约定对xxx村xxx号院拆迁腾退补偿，认定正式房屋建筑面积303.78平方米，认定现有本村村民及应安置人口1户1人，即刘某1，应享有标准安置面积50平方米，可购买现房50平方米。腾退补偿款共2987746.6元，包括被腾退房屋评估价格2490741元（包括区位补偿价814130元、房屋重置成新价339979元、棚户区改造奖911340元、棚改房屋补贴425292元）、工程配合奖50000元、院落配合奖100000元、按期交房奖30000元、未超占奖励费303780元、一次搬家补助费6075.6元、二次搬家补助费1000元、装修期补助费6000元、危电改造费150元。上述补偿款已由刘某1领取。
根据《XX村棚改腾退审核确认单》、《XXX乡XX村棚户区改造住宅房屋腾退补偿安置办法实施细则》所载，上述腾退补偿款的计算标准为：棚户区改造奖按照认定房屋补偿建筑面积3000元/平方米、棚改房屋补贴按照认定房屋补偿面积1400元/平方米、工程配合奖按照本村50000元/户、未超占奖励费按认定建筑面积100元/平方米、一次搬家费按照认定建筑面积20元/平方米、二次搬家补助费按安置面积20元/平方米、按期交房奖按30000元/宗地。
2018年7月18日，刘X昌（已故）、刘某1与北京XX房地产开发有限公司签订《XX村棚户区改造房屋腾退补偿补充协议》，约定给与任务圆满完成奖70000元作为腾退补充补偿款。现该款也已发放。
2018年2月13日，刘某1（买受人）与北京X1有限责任公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定购买位于北京市XX区x号房屋，建筑面积57.50平方米，购房款255300元。现该房屋已交付。
张某1提交个体工商户营业执照等材料，证明以己方名义在涉案院落登记注册了北京XX宠物饲养中心，并正常缴纳税费，应享有停产停业补助费，但刘某1签订的补偿协议中却放弃了该项权利，应对张某1予以补偿。
原告诉称：
1、要求二被告返还购房款45000元；
2、要求二被告赔偿损失3924421.6元。
事实和理由：四原告系兄弟姐妹关系，1999年，四原告之父张X起自刘X昌处购买位于北京市XX区xxx乡xxx村xxx号（以下简称xxx村xxx号）宅基地房屋，并签订了《买卖房屋契约》。购房后，张X起对涉案房屋进行了翻建，后刘X昌、张X起先后去世。刘X昌之妻为刘某1、之女刘某2。2018年，张X起与刘X昌签订的房屋买卖合同被法院认定无效。后，四原告获悉二被告已作为被腾退人签订了拆迁补偿协议，领取了全部拆迁补偿款并获得了定向安置房屋。四原告认为，涉案房屋买卖合同无效的过错方在刘X昌，且四原告之父对涉案院落内房产进行了翻建、扩建，二被告应当返还购房款并赔偿损失。
被告辩称：
不同意四原告的全部诉讼请求。xxx村xxx号院拆迁认定的有效建筑面积303.78平方米是综合了各种因素得出的，其中包括刘某1可享有的267平方米，四原告并非被安置人，也不是在户人员，并非宅基地使用权人，不享有院落拆迁补偿利益。涉案院落最初是张X起购买的，现在张X起已经去世，四原告并非购房人，不享有房屋的补偿利益。刘某1系xxx村村民，是符合条件的被安置人，相关拆迁利益应归刘某1享有。
裁判结果：
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘某1、刘某2于本判决生效之日起七日内给付原告张某4、原告张某3、原告张某2、原告张某1补偿款二百六十九万六千五百零七元六角一分；
二、驳回原告张某4、原告张某3、原告张某2、原告张某1的其他诉讼请求。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，根据法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。 具体到本案中，涉及到如下法律问题：
1、张X起与刘X昌的房屋买卖合同是否有效？
根据“房地一体”原则，房屋买卖合同的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权；宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失地农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。
本案中，张X起非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，双方签订的买卖合同违反法律的效力性强制性规定，合同应该被认定为无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、合同被认定无效后，买受人及其继承人（四原告）是否有权主张拆迁补偿的份额？
张X起自购买涉案房屋后，长期在该院居住生活，且户籍也迁入涉案院落，并在该院另行建造了其他房屋，故应在分割拆迁补偿款时对该情节予以考虑，获得相应份额的补偿。
具体而言，可以将款项划分为三个部分，即针对房屋的补偿、针对土地的补偿、针对安置人口的补偿。
本案中，张X起购房后已将院内原有房产拆除，新建房屋并长期居住，现新建房屋也已拆迁转化为拆迁补偿利益，所以，购房款所对应的房屋价值利益与拆迁补偿款中房屋重置成新价格等方面的补偿利益是同一属性的，四原告可得主张继承享有基于张X起新建房屋的事实而据以认定的房屋重置成新价、棚户区改造奖、棚改房屋补贴、未超占奖励费、一次搬家补助费、危电改造费。
关于院落配合奖、按期交房奖、区位补偿价、任务圆满完成奖均系涉及宅基地补偿的款项，法院最终确定上述款项中的70%归四原告享有。
关于工程配合奖、二次搬家补助费均系对涉案院落内认定在户人员的补偿，该款项与四原告无关。