【北京房屋买卖律师】
房屋面积差异，如何进行结算？根据法律规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。此外，买受人还需要注意其他相关法律风险：合同中的房屋面积是否包含花园或车库、阁楼等附属区域面积，最好在合同中作出明确约定。既约定一次性总价款，又对每平方米单价及建筑面积作出约定的，容易在建筑面积差额出现时发生争议，最好就确定的一次性总价款再做明确说明。以面积差提起诉讼的，在无权威的面积测量数据前，应当申请法院对实际面积进行测量，自行委托测量的面积数据即使未得到对方反驳，亦不能成为确认面积的依据。本案中，原告自行委托相关机构对涉案房屋进行测量，其主张既未得到对方的认可，也没有得到法院的支持。
当事人信息：
原告：范某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：王某1（系范某1之女），住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XXXX集团有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：阮某1，董事长。
原告诉称：
范某1、王某1向本院提出诉讼请求：1.被告返还多收的房价款55321.31元；2.诉讼费用由被告承担。事实理由如下：原告2000年12月29日与被告订立了《商品住宅购房（个人）合同》，约定原告购买北京市XX区XXX南里XXX号房屋（以下简称XXX号房屋），房屋建筑面积为71.155平方米（以房管局测绘面积为准），原告向被告交付购房款总计304800元。原告购房后得知被告委托北京市XX区房屋土地管理局测绘队2000年8月16日依据废止的《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》京房办字[1995]第439号对北京市XX区XXX南里6号楼进行房产测绘，被告根据该测绘成果多收取原告购房款，侵害了原告的合法财产。此后，原告委托北京市房屋面积计量站依据国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》、《北京市房地产测绘细则》京房地测字[1999]第05号、《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》京地权字[1998]第1285号对北京市XX区XXX南里6号楼进行房产测绘，实测的结果，原告购买的XXX号房屋建筑面积为64.45平方米，小于合同约定面积6.705平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：房屋实际面积小于合同约定的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告根据该解释的规定要求被告返还原告房价款55321.31元。
被告辩称：
XXXX公司辩称：原告诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。目前房屋管理部门所使用的登记的测绘报告仍为原北京市XX区房屋土地管理局测绘队出具的测绘报告，该测绘报告反映的房屋面积与原、被告双方签订的合同所载面积一致，被告无需返还原告其所称的价款。且涉案楼栋百分之九十以上的业主均已取得了房屋所有权证，并有部分房屋办理了房屋转移登记的二次交易，在该楼栋三分之二以上业主认可测绘报告的情况下，该测绘报告结果对本案原告具有法律效力。
审理查明：
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月29日，王某2(乙方)与北京XX房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称XX公司）签订《商品住宅购房（个人）合同》，约定：乙方愿出资购买由甲方开发建设的XXX号房屋，乙方购买的建筑面积为71.42平方米（以房管局测绘面积为准）；乙方共应向甲方交付购房款304800元；乙方正式确定购买甲方住宅并签订正式购房合同书之日向甲方交付购房定金10000元，余款15日内全部付清，乙方付清全部房款后甲方将房屋交付乙方；房屋竣工交付乙方使用后，甲乙双方共同到房地产交易部门办理产权手续（二年之内），办理产权所需要的各种费用（按国家规定应乙方交纳的税费）由乙方另行承担，产权归乙方所有。
签订合同后，王某2向XX公司支付了房款303669元，XX公司向王某2交付了XXX号房屋。2002年4月30日，王某2取得XXX号房屋所有权证，记载建筑面积73.24平方米。
另查，王某2于2004年6月26日死亡。北京市公证处作出（2006）京证内字第XXXX号公证书，载明：XXX号房屋是王某2与范某1的夫妻共同财产，其中一半为王某2的遗产，王某2死亡后应由其配偶、子女、父母共同继承。王某2的父母均先于其死亡。王某2共有子女两人，其儿子王某3于1998年先于王某2死亡。王某3生前无子女。现王某2的配偶范某1表示自愿放弃对上述遗产的继承权，故王某2的上述遗产由其女儿王某1一人继承。
2003年8月16日，北京市XX区XXX南里6号楼业主委托北京市房屋面积计量站对北京市XX区XXX南里6号楼进行测量。北京市房屋面积计量站出具《测量报告》，该《测量报告》显示，XXX号房屋的建筑面积为64.45平方米。另查，该《测量报告》中载明的作业依据为：北京市XX区XXX南里6号楼以苏胜利等业主为代表的委托方提供的各项资料：1.XX区XXX南里6号楼建筑竣工图纸。2.委托方提供的共有共用建筑面积分摊说明。3.委托方提供的计算说明。委托方提供的计算说明主要包括：1.此建筑各层北侧走廊，要求按其结构外围水平投影面积的一半计算此楼通道的建筑面积。2.此建筑东段和西段各有一个垃圾间，不计算建筑面积。3.东西段墙体厚度不同，委托方要求以竣工图纸标明的墙体中线计算套内建筑面积和外墙一半的面积。不按实测数据进行计算。4.委托方提出楼顶水箱间因其自2002年11月以后已不再使用，故不计入分摊面积。5.委托方出具了业主自己出钱封阳台的收据，要求以阳台面积的一半计算阳台建筑面积。6.本楼分摊部位依据委托方提供的《共有共用建筑面积分摊说明》，并由委托方现场指认划界确认。
现范某1、王某1以合同约定面积71.42平方米与《测量报告》测量面积64.45平方米之差，主张被告返还多收的房价款。XXXX公司对此不予认可，主张该《测量报告》系业主单方委托，对测量结论不予认可。
另查，2004年，王某2向本院提起行政诉讼，不服北京市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）为其颁发的房屋所有权证，本院审理后确认：北京市XX区XXX南里6号楼竣工后，XX公司委托测绘部门对该楼房面积进行实测时，适用了废止的《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》[京房办字（1995）第439号文件]计算建筑面积，同时将未封闭阳台按封闭式阳台计算了建筑面积。市国土房管局在房屋建筑面积的认定上，没有尽到认真审查的义务，登记内容有误，就该登记内容，应予撤销。对于被撤销内容一项，市国土房管局应依照中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，在一个月内重新给予登记，需以XX公司与XXX南里6号楼业主对该楼公用建筑部位的分摊不存在争议，能够重新进行测绘为前提。因此本院对市国土房管局履行重新登记职责的期限，将考虑上述因素酌情确定。后本院判决撤销XXX号房屋所有权证中房屋建筑面积的内容，市国土房管局于房屋买卖双方对公摊部位纠纷解决完毕之日起三十日内为王某2重新登记房屋所有权证中房屋建筑面积的内容。上述判决现已生效。
另查，2010年9月1日，XX公司召开第五届三次股东会，决定XX公司由XXXX公司吸收合并。XXXX公司存续，XX公司解散。XX公司的一切债权债务均由XXXX公司承继。
本案诉讼过程中，范某1、王某1申请本院依法委托国家测绘产品质量检验测试中心对北京市XX区房屋土地管理局测绘队2000年8月16日依据废止的《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》对北京市XX区XXX南里6号楼的房产测绘成果违法一事进行鉴定。本院多次释明原告，其提起本案诉讼的基础是XXX号房屋的实际面积小于《商品住宅购房（个人）合同》中载明的面积，其对上述主张负有举证责任，其提交的《测量报告》系业主自行委托相关机构作出，且XXXX公司对此不予认可，故举证责任仍在范某1、王某1；经本院多次询问及释明，范某1、王某1仍不同意申请对XXX号房屋的建筑面积进行重新测绘，仍坚持其上述申请。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回范某1、王某1的诉讼请求。
案件受理费551.48元，由范某1、王某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点是涉案房屋是否存在面积差异。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王某2与XXXX公司签订的《商品住宅购房（个人）合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。XXX号房屋系王某2和范某1的夫妻共同财产，王某2死亡后，依据公证书，XXX号房屋中属于王某2所有的部分归王某1继承，故范某1和王某1承继了XXX号房屋的相关权利义务。另，XXX号房屋面积的测量数据是范某1、王某1提起本案诉讼的关键依据，但其依据的《测量报告》系单方委托作出，且被告方不予认可，所以证明力较小，尚未达到《民事诉讼法》规定的高度盖然性的标准，因而证明XXX号房屋的实际面积小于合同载明面积的举证责任仍在范某1、王某1。但经法院多次释明后，原告仍不同意提起对XXX号房屋建筑面积进行测绘的申请，故应承担举证不能的后果。