【北京房屋买卖律师】
房屋已经售出，户口不迁走？二手房买卖过程中，往往涉及到户口的迁移问题， 事实上，户口迁移问题属于行政管辖范围，不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同，买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。但这势必影响了买受人的权益，因此，为了使出卖人在房屋买卖交易完成后，及时迁移户口，往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口，则每延期一天，按合同总价的万分之几向买受人支付违约金，由此一来，按期迁户就变成了合同义务，逾期迁户就变成了违约行为，法院也会依法受理并审判。此类案件中，有的出卖方由于客观原因暂时无法迁移，如出卖人在出售房屋的同时又重新购买了二手房，新购二手房原业主户口尚未迁移，其户口无法迁移；也有的是无理不迁。一般情况下，违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口，则应扣除上述事件影响的期间。如判决时，出卖人尚未迁移户口，应暂计到判决生效的支付日。在确定违约金的标准上，一是看出卖人主观过错的大小；二是看买受人因此而造成的损失；三是看约定金额是否显失公平。本案中，出卖方在诉讼过程中已经将户口迁出，买受人也并未就自己所遭受的损失向法院予以证明，所以法院根据《民法总则》的公平原则、诚信原则和《合同法》第一百一十四条的规定，结合实际履行情况等因素，酌定了违约金的数额。
当事人信息：
原告：许某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：焦某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：房某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：北京XX房地产经纪有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：彭某1，总经理。
原告诉称：
许某1、焦某1向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告违约金96.9万元（自2018年7月19日，计算到2019年4月17日）；2.请求判令被告于判决生效后5日内将涉案房屋地址坐落处登记的被告及家人的户口迁出；3.被告承担诉讼费。事实与理由：2017年7月29日，原被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”原告许某1于2018年1月19日取得了京(2018)X不动产权第00****房屋所有权证，原告焦某1于2018年1月19日取得了京（2018)X不动产产权第00*****屋所有权证。原告取得房屋所有权证后多次联系第三人XX中介，让其催促被告办理户口迁移手续，被告以各种理由推脱。2019年4月17日，经查询，被告房某1及其女儿房某2的户口依然登记在原告购买的房屋坐落处，故诉至法院。
被告辩称：
房某1辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，迁户义务不属于人民法院的受理范围，应予驳回，但是我方同意迁出户口；第二，我方没有及时迁户，是因为在双方办理完物业交割后，原告未支付物业交割保证金，是原告违约在先；第三，原告购房是为了孩子上学，但孩子现在才两三岁。我方未及时迁出户口，并未给原告造成损失，合同中约定的违约金标准过高，申请法院予以调整。
北京XX房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：2017年7月29日，房某1（出卖人）与许某1、焦某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称房屋买卖合同）约定，出卖人将坐落于XX区XXX东里**楼**④-4-403的房屋出售给买受人，房屋建筑面积63.18平方米，房屋成交价格为1400000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价3900000元，定金300000元。合同第九条第（三）款约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五违约金。同日，房某1（出卖方，甲方）、许某1、焦某1（买受方，乙方）、北京XX房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《补充协议》约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价总计为5300000元。第二条房屋交易具体事宜5.户口迁出保证金约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，于甲方迁出户口当日支付甲方。6.物业交割约定，甲乙双方应当在出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，于甲乙双方办理物业交割当日支付给甲方。
双方均认可除物业交割保证金100000元和户口迁出保证金20000元外，许某1、焦某1已将其他购房款5180000元向房某1支付完毕。不动产权证书显示，2018年1月19日涉案房屋已登记至许某1、焦某1名下。经计算，合同约定户口迁出的最后日期为2018年7月17日。
审理过程中，房某1将其与女儿房某2的户口于2019年7月24日从涉案房屋中迁出。房某1向本院提出反诉，要求许某1、焦某1支付物业交割保证金和违约金，后申请撤回了反诉。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，房某1给付许某1、焦某1逾期迁户违约金30000元；
二、驳回许某1、焦某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6745元，由许某1、焦某1负担6536元（已交纳），由房某1负担209元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点是被告是否构成违约，若构成违约，如何认定违约金的数额。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，房某1与许某1、焦某1签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同中对于户口迁出的时间及违约责任有明确的约定，房某1迟延将涉案房屋中原有相关户口全部迁出，构成违约。关于违约金数额的确定，由于房某1在诉讼过程中将原有户口全部迁出，同时许某1、焦某1未能举证证明其实际损失，故法院认为许某1、焦某1主张的违约金与其因房某1迟延迁户所受损失相比较，诉求明显过高，因而依据《合同法》第一百一十四条的规定，结合实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失举证情况等因素，酌定被告承担3万元的违约责任。