【北京房屋居间律师】
如何规避由居间合同引起的诈骗？本案的被告由于未尽到如实报告和勤勉的居间义务，加之原告轻信出卖人并急于付款的行为，导致原告成为诈骗案件的受害人。根据《合同法》第十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。由此可知，居间合同的履行过程中，居间人必须实事求是地就自己所实际掌握的信息，如实地向委托人提供最方便、最有利、最有价值的订约渠道，并保证提供的信息真实和可靠，没有任何隐瞒欺骗或掺杂自己的主观臆测，对于有影响的事项及商业信息，如第三人的资信状况、支付能力、标的物是否有暇疵等，居间人都必须据实、公正的报告，而不得弄虚作假，不得与第三人恶意串通损害委托人的利益，也不得恶意促成委托人与第三人订立合同。如果居间人没有尽到如上忠实义务，反而为获取居间报酬而故意作虚假介绍、或者是与一方当事人事先串通好，故意告知虚假事实以促成委托人与第三人订立合同，进而损害委托人或者第三人的合法利益，非但无权向委托人请求居间报酬，而且还应当就自己的过错给委托人造成的损失承担赔偿责任。这也警示广大的二手房购买者，一方面应根据自身经济状况和置业需求，在科学评估市场风险、充分了解政策法规的情况下审慎购置房屋；另一方面应尽可能选择通过银行或第三方资金监管的方式进行支付，以保障资金交易安全，并应在交易过程中强化风险意识、法律意识，注意搜集留存相应证据。
当事人信息：
原告：方某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XXXX房地产经纪有限公司，住XX市XX区XX街道XX号，社会统一信用代码：XXXX。
法定代表人：刘某1，董事长。
被告：北京XXXX投资担保有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：刘某2，董事长。
原告诉称：
方某1诉称：2012年6月7日，我委托母亲颜某1分别与XXXX公司、XX担保公司签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》各一份。同时，在XXXX的居间服务下，我委托母亲与李XX（曾用名李X）就位于北京市XX区XX家园X幢X号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《存量房买卖合同（经纪成交版）》。在《居间服务合同》中明确约定，丙方（即XXXX公司）提供的服务内容包括协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。XXXX公司于合同签订当日收取我居间服务费92400元。在《房屋交易保障服务合同》中主要约定服务内容包括：1、保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；3、办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；7、提供房屋交易资金托管、监管等服务。XX担保公司于合同签订当日收取保障服务费17600元。但在合同履行过程中，二被告均未履行审慎、如实报告等义务。具体表现为：首先，XXXX公司没有审查售房人户口本与产权证上登记的姓名是否一致，2012年6月19日所做的第一次网签于2012年9月12日被注销，亦导致先期约定的房屋按揭贷款不能顺利完成，我不得不与李XX将房款交易方式由贷款变更为现金交易。但在如此大额的现金交易过程中，XX担保公司却并未提示我采取资金托管方式。其次，工作效率拖拉，直到2012年12月10日才进行第二次网签，却又因马虎大意将李XX的性别误写成男性，第二次网签又被注销，直到2013年2月4日，XXXX公司才完成网签工作。而在这前后三次的网签中，XXXX公司均未对涉案房屋的权属状况进行审查，在涉案房屋是否存在抵押情况一栏中均注明未设定抵押，以致于我对涉案房屋的真实权属状况不清楚。在此期间，我共计向售房人李XX支付房款及相关税费款共计393万元。此后，在办理过户手续时却无法联系李XX，后来得知，李XX因涉嫌诈骗罪已于2013年2月被警方羁押。在警方的协助下，我才知道涉案房屋早在2012年11月就被李XX抵押给了XX银行，用以贷款463万元。2014年5月26日，经北京市高级人民法院最终裁定，李XX因犯诈骗罪被判处无期徒刑。至此，我不仅无法取得涉案房屋，已支付的393万元也无法收回。分析我受损失的原因，罪犯李XX的行为固然可恶，但二被告在整个交易过程中的表现也无形中帮助了罪犯，在房源信息的审查、网签的办理、房屋权属的审查、资金的交付安全保障等多方面均违反了审慎、忠实义务。为维护我的合法权益，现诉至法院要求二被告共同赔偿因其在合同履行过程中严重失职而给我带来的经济损失300万元。
被告辩称：
XXXX公司辩称：我公司不同意赔偿方某1经济损失。居间合同履行过程中我公司完全履行了居间义务，我公司无法预见诈骗行为。我公司对出售方的产权证以及身份证进行了核实，均为李X，也向方某1出示过，之后向方某1推荐了涉案房屋，双方签署了买卖合同。2012年6月8日，我公司为买方进行了购房和贷款资质的核验，因方某1贷过一次款，无法再贷款，所以将付款方式变更为全款，不存在因李XX户口本与产权证姓名登记不同而变更付款方式。网签时，我公司核实了产权登记信息，房本与身份证信息一致，面积地址、建成年代均与房本一致，没有抵押。2012年6月20日，银行贷款面签时，银行发现李X是曾用名，银行要求李X按照现用名与方某1签订买卖合同，2012年9月3日李X重新提供了变更身份的信息，身份证办理期限3个月，在办证完毕后我公司才撤销了第一次网签。另，在签订合同的时候，方某1对自己的付款方式一直犹豫不定，2012年6月15日，要求将贷款变为全款，2012年6月18日又决定贷款，上述原因导致第二次网签时间距第一次撤销网签的时间较长，但并非我公司故意拖延。第二次网签于2012年12月10日办理，我公司将李X的性别误写为男，但不影响过户，且与方某1现在的损失没有关系。2012年时，购房资金可以在XX区自行划转，也可以通过资金托管，双方约定的是自行划转。我公司告知过方某1将税费交给税务部门，但方某1还是将税费直接交给李X。虽然资金是自行划转，但需要第三方见证，但方某1在未经我方见证的情况下自行划转钱款。方某1的损失是因李X的诈骗行为产生，与我公司没有因果关系。在第二次网签之前方某1未按照合同约定向李X支付房款，比实际合同约定的首付款多。第三次网签时，方某1将网签价格降低为320万。针对抵押登记的问题，第一次网签时没有抵押，第二次网签时我公司收到产权证复印件后，登陆建委系统核对无误后进行网签，审核了售房人的信息与建委备案的信息一致，房产证为李X，也不存在抵押。双方第一次网签后，直到李X的新身份证办下来，我公司才撤销了第一次网签，这也是为了保护方某1的利益，因为在此期间房屋是不能过户的。我公司存在的瑕疵与方某1被诈骗没有直接关系。我公司本不应该退还佣金，但出于对方某1的同情，我公司于2013年将居间费92400元，保障服务费17600元，共计11万元全部退还给方某1，居间合同已经履行完毕，不存在解除的条件。刑事判决也明确了追缴后按比例归还。我公司认为损失应该仅限于居间服务费的范围，方某1主张300万的损失没有依据，本案有刑事判决，也明确了查封房产拍卖后按比例返还，方某1的损失应该是不能向李X追偿的那部分。除了诈骗方的责任，方某1没有按照合同履行，轻信他人这也是导致损失产生的原因，即使我公司承担责任，也应该以居间费用为限，请求法院驳回方某1的全部诉讼请求。
XX担保公司辩称：我公司与方某1不存在居间关系，方某1在本案中将我公司列为被告不当。我公司在履行交易保障服务合同过程中为买卖双方办理贷款，如果双方采取资金托管我公司会提供相应的服务。2012年6月20日，双方去银行办理贷款时，发现出卖方有两个名字，产权证上是曾用名，银行要求把产权证的名字变更为现在使用的名字，当时银行未能办理贷款。此后又产生了纠纷，我公司之后也没有参与。因为我公司后续没有提供服务，遂把保障服务费退还给方某1，不同意方某1的诉讼请求。
审理查明：
经审理查明：案外人李XX系涉案房屋的所有权人，2012年2月22日，李XX（曾用名李X）进行户口更名登记，居民户口簿上载明的姓名由李X更名为李XX。
2012年6月7日，甲方（出卖方）李X、乙方（买受人）方某1、丙方（居间人）XXXX公司签订《居间服务合同》，主要约定：在丙方的居间服务下，甲、乙双方于2012年6月7日签订编号为X的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，约定甲乙双方以420万元的总价转让建筑面积共178.39平方米的涉案房屋。第一条载明丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费92400元；第三条载明丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。第四条载明丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。当日，XXXX公司收取方某1居间服务费92400元。
2012年6月7日，甲方（出卖方）李X、乙方（买受人）方某1、丙方（服务方）XX担保公司签订《房屋交易保障服务合同》，合同主要约定，丙方的服务内容包括：1、保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；3、办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；7、提供房屋交易资金托管、监管等服务。XX担保公司于合同签订当日收取方某1保障服务费17600元。
2012年6月7日，甲方李X、乙方方某1、丙方（居间人）签署《房地产经纪服务事项告知书》，告知书第四项载明委托人（包括购房人及出售人）应当协助提供的资料（包括但不限于下述资料）：1、购房人身份证明（身份证、护照）原件和复印件；2、房屋所有权人身份证件原件和复印件；3、婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）原件和复印件；4、户口簿原件和复印件；5、家庭成员（夫妻、未满18周岁子女）身份证明原件和复印件；6、非本市户籍居民暂住证原件和复印件；7、贷款银行、房屋管理部门及相关机构要求提供的其他文件或资料。第七条载明，房屋交易可能存在的主要风险：1、市场价格变动的风险；2、政策调控风险（贷款风险）；3、非住宅类房屋居住使用及投资的风险；4、同时进行房屋出售和购买时，资金能否及时到位及可能涉及违约责任的风险；5、资金安全风险（本公司建议以银行资金托管的方式避免此类风险；另，请不要通过经纪人个人账户收取房屋交易资金）。
2012年6月7日，甲方李X与乙方方某1签订《存量房交易结算资金自行划转声明》一份，主要内容为乙方购买甲方涉案房屋，房价款为375万元。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。
庭审中，方某1表示XXXX公司并未出示过《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，XXXX公司的工作人员也并未告知在资金自行划转的同时还有其他方式可以选择，一个正常人在全面知晓资金交易的所有方式后，肯定会选择安全的，对自己有利的方式。但本案的实际情况是XXXX公司根本没有向方某1提示在“自行划转”之外还可以有“专用账户”的方式可以选择。
2012年6月19日，XXXX公司工作人员在存量房网签系统上第一次填写出卖人李X与买受人方某1合同编号为X的网签合同，主要约定出卖人以375万元的价格出售涉案房屋，房屋未设定抵押，买受人于2012年6月7日支付出卖人定金20万元。买受人向银行办理抵押贷款，贷款金额为150万元。2012年9月3日，XXXX公司以出卖人房本姓名变更为由提出注销网签申请，当日审核通过。
2012年9月26日，李XX（抵押人）与XX银行股份有限公司北京分行（抵押权人）签订《房屋最高额抵押贷款合同（抵押登记专用）》，以涉案房屋担保债权463万元。
2012年10月23日，李XX以姓名变更为由在北京市XX区房屋管理局申请进行所有权更名登记，将涉案房屋产权证中所有权人名称由李X变更为李XX。
2012年11月6日，李XX以涉案房屋为抵押物向XX银行股份有限公司北京分行设立的最高债权额为463万元的最高额抵押在北京市XX区房屋管理局登记备案。
2012年12月10日，XXXX公司工作人员在存量房网签系统上第二次填写出卖人李XX（性别写为男）与买受人方某1合同编号为X的网签合同，主要约定出卖人以375万元的价格出售涉案房屋，房屋未设定抵押，买受人于2012年6月8日支付出卖人定金20万元。买受人不办理抵押贷款。2013年1月30日，XXXX公司以出卖人性别错误为由提出注销网签申请，并于2013年2月1日审核通过。
2013年2月4日，XXXX公司操作人员在存量房网签系统上第三次填写出卖人李XX与买受人方某1合同编号为X的网签合同，主要约定出卖人以375万元的价格出售涉案房屋，房屋未设定抵押。
签约后，方某1之母颜某1通过银行转账方式于2012年6月12日支付李X20万元购房款，于2012年6月21日支付李X40万元购房款，于2012年6月29日分两次支付共计李X15万元购房款，于2012年7月2日支付李X45万元购房款，于2012年7月23日支付李X100万元购房款，于2012年11月8日支付李XX50万元购房款，于2012年12月4日支付李XX23万元购房款。以上共计393万元。
2013年2月22日，李XX（曾用名李X）因涉嫌犯诈骗罪被羁押，同年3月29日被逮捕。2014年1月2日，北京市人民检察院第一分院以京一分检刑诉（2013）X号起诉书指控被告人李XX犯诈骗罪、合同诈骗罪。经（2014）一中刑初字第X号刑事判决书，（2014）高刑终字第X号刑事裁定书查明：一、2011年至2012年，被告人李XX以共同投资建造位于北京市XX区XXX大队的房产，使用伪造的房屋所有权证和国有土地使用证，骗取被害人孙XX550万元。二、2012年6月，被告人李XX以房屋装修需要资金为由，以支付高额利息为诱饵，使用伪造的房屋所有权证和国有土地使用证复印件，骗取被害人郝XX100万元。三、2010年11月至2012年12月，被告人李XX以支付高额利息为诱饵，向被害人姜×借款260万元。在姜×的多次催要下，为归还欠款，被告人李XX使用伪造的房屋所有权证，以涉案房屋委托姜×出售后还款，但暗中将该房产办理最高额抵押贷款，先后骗取姜×260万元。四、2012年6月至2013年2月，被告人李XX向被害人颜某1谎称出售涉案房屋，隐瞒其已将涉案房屋委托他人出售并暗中办理房屋最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，骗取颜某1 393万元。最终判决被告人李XX犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，与前罪判决尚未执行的罚金二万元并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。二、在案轮候查封的涉案房屋变价后按比例发还被害人孙XX、郝XX、姜×、颜某1。三、继续追缴被告人李XX的犯罪所得，按比例发还被害人孙XX、郝XX、姜×、颜某1。
2015年8月27日，承办人致电北京市第一中级人民法院刑事审判第二庭王X法官，就被告人李XX（2014）一中刑初字第X号刑事案件的退赔事宜进行询问，王法官称，2015年发现了李XX的漏罪，出现了几名新的被害人。新案目前正在审理中，除涉案房屋外没有追索到李XX的任何财产，刑事执行处于中止阶段。
2013年5月2日，XXXX公司将中介费92400元及保障服务费17600元退还方某1（方某1委托母亲颜某1代为领取）。
另查，2007年3月19日，为进一步规范房地产中介服务行为，维护房地产交易市场秩序，规避存量房交易资金风险，北京市建设委员会制定《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，并印发各区县建委（房管局）、北京房地产中介行业协议、各房地产经纪机构、各交易保证机构。规定第二条：本市实行存量房交易结算资金账户管理制度，设立“存量房交易结算资金专用存款账户”（以下简称“专用账户”）划转存量房交易结算资金。第三条：房地产经纪机构居间或代理存量房买卖的，须通过“专用账户”划转交易结算资金。第五条：买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的，办理转移登记手续时应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》，不得委托房地产经纪从业人员办理。
再查，经本院与北京市XX区房屋管理局核实，该局一直可以进行核对产权证书真伪、查询房屋是否存在他项权工作。根据有关规定，自然人、法人等提供有效身份证明、房屋坐落，可以查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制信息。另经本院与北京市住房和城乡建设委员会核实，针对存量房买卖中的资金监管问题，全市17个区县，共有11个区县进行强制资金监管，即除首付款及贷款金额外，其他购房款均须转入建委指定银行的资金监管账户，但XX区没有进行强制资金监管。
庭审中，XXXX公司证人宗×出庭作证，证人称其系涉案房屋买卖合同的实际经办人，证人没有经纪人资格。证人一直在XXXX公司工作，从未离职。看房后，证人核×的房产证和身份证，但没有核实户口本，银行面签时，银行发现了李XX更名的情况。证人在三次网签之前没有到房屋管理局进行权属信息的查询工作，并表示公司没有要求证人去查；证人没有向方某1之母颜某1说过进行资金监管更安全，可以进行资金监管，证人认为合同上都有内容，客户没有提异议就是了解。方某1认为证人证言基本属实，能够证明XXXX公司没有对房屋的产权证及权属情况进行认真核实。XXXX公司对证人证言真实性认可，并表示方某1的所有付款行为均未告知中介，针对证人出庭前的庭审中XXXX公司称证人已×，XXXX公司表示是证人所×的答复，之后XXXX代理人联系上了证人。XX担保公司对证人证言认可，并表示方某1之母颜某1和李XX关系很好，经常一起吃饭，在第二次网签之前就把款项支付给了李XX。上述事实，有《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《房地产经纪服务事项告知书》《存量房交易结算资金自行划转声明》、（2014）一中刑初字第X号刑事判决书、（2014）高刑终字第X号刑事裁定书及当事人庭审陈述等在案佐证。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定判决如下：
一、被告北京XXXX房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告方某1三十万元；
二、驳回原告方某1的其他诉讼请求。
如果被告北京XXXX房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费三万零八百元，由原告方某1负担二万五千元（已交纳），由被告北京XXXX房地产经纪有限公司负担五千八百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋居间纠纷，案件的争点是被告是否需要承担赔偿责任。《居间服务合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案是由于出卖人李XX实施合同诈骗罪而引发的居间合同纠纷，经XXXX公司居间介绍，李XX隐瞒将涉案房屋委托他人出售并办理房屋最高额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，向方某1出售涉案房屋，导致方某1发生实际损失393万元。XXXX公司作为专业从事房地产中介服务的机构，理应尽到如实报告义务和勤勉义务，但事实上，其未按照合同约定对出卖人的身份信息进行全面核实（姓名更改和性别信息），而且未至房屋权属机构进行现场核查。此外，涉案交易的实际经办人不具有经纪人资格，XXXX公司在庭审中对于实际经办人是否离职前后陈述矛盾，亦反映出XXXX公司对经纪人缺乏有效管理和制约，用人不当。当然，方某1作为完全民事行为能力人，在签订合同过程亦应尽到合理的注意义务，在第一次网签注销、第二次网签尚未进行的情况下，仍继续支付李XX购房款73万元，明显过于轻信出卖人，对其自身损失的产生亦负有责任。所以法院根据双方过错的大小，酌定被告承担30万元的赔偿责任。