【北京房屋买卖律师】
“预约合同”还是“买卖合同”？预约合同是当事人通过签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等方式，约定将来一定期限内订立买卖合同的合同。预约合同的目的在于有事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约时，事先对当事人加以约束，约定将来订立本约，属于诺成性的合同。商品房买卖的认购、订购、预订等协议一般是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约之前所订立的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其性质即属于商品房买卖预约合同。如何区分合同的性质：《商品房销售管理办法》第十六条规定，交付使用条件和日期以及面积差异处理方式为商品房买卖合同的必备条款，预约合同由于“存在法律或事实上的障碍”，不可能就商品房交付标准作出明确、详细的约定，通常表现为不确定条款。此外，根据最高院民一庭的意见：区分两种类型的合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称为何，均应视为商品房买卖合同。本案中，当事人之间的合同缺少房款的付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记等事宜、对于房屋的性质及房款总价的结算方式也存有争议，所以部分条款缺失、不具有确定性，最终被法院认定为预约合同。
当事人信息：
原告：XX投资有限公司，住XX市XX区XX街道XX号，社会统一信用代码：XXXX。
法定代表人：俞某1。
被告：林某1，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
原告XX县XX投资有限公司诉称：原告经合法取得位于XX县XX街道XX村XXX地块，建造仓储用房。2007年1月29日，被告向原告递交《XXXX仓储用房购买权确认申请书》，申请XX仓储用房2幢106、206、306、406、506的优先购买权，该申请书第二项规定：无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人。为此，被告共向原告缴纳购房诚意金人民币100万元。原告收款后出具诚意金交纳确认单，确认被告要求保留XX仓储用房2幢106至506号，房屋建筑面积782.17平方米，总价5，019，967.06元，同时确定诚意金在签订《正式合同》时抵充房款。到2008年7月，原告所有的仓储用房建成，被告在未与原告签订正式的房屋转让合同，也未支付其余房款的情况下，开始使用XX仓储用房2幢106、206、306、406、506号。被告在使用房屋后的2008年12月16日曾交纳了50万元，被告的这一行为可以证明在2008年年底原告已经口头通知被告签订正式合同且要求交纳房款。后原告还用书面通知被告，具体时间是2011年10月，还有2012年11月27日，原告通过委托律师致函被告，要求收回被告使用的房屋，被告在收函后与原告进行了协商，但就是否转让房屋事宜未达成一致意见。从被告提交的信访函来看，也可以说明被告拒绝签订正式合同的真实原因是双方对工业房产还是商业房产存在严重分歧。综上，原告认为，虽根据购买权确认申请书和确认单，原、被告之间形成了一种预约合同，该预约合同成立且有效。但因被告拒绝与原告签订正式的房屋买卖合同，拒绝支付所有房款，该情形符合双方约定的解除合同的条件和《合同法》第九十三条第二款的规定，原告有权解除合同，故现原告诉请：1、请求判令解除原、被告之间的预约合同（合同由申请书和确认单共同组成）；2、由被告立即退还所购买的位于XX县XX街道XX村XX公司2幢106、206、306、406、506号仓储房，由原告按约退还被告已经交纳的房款150万元。
被告辩称：
被告林某1辩称：一、原告诉称的申请书和确认单及本案讼争房屋的座落、房价与被告交纳的购房款事实，但房屋是商业用房。二、对于原告所称的通知，被告只于2012年年底收到过原告所发的律师函，但原告单方面要求退房对被告没有效力。三、原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，并不存在预约合同关系。双方虽未签订正式的书面房屋买卖合同，但根据申请书和确认单，本案讼争的房屋买卖合同的主要条款即合同当事人、买卖标的物、单价和总房价等双方已达成一致意见，事后涉案房屋已交付给被告，双方之间实际已形成了口头房屋买卖合同，该口头买卖合同真实有效，不能随意解除。四、原告解除合同没有法律和合同依据。首先，在本案中，《购买权确认申请书》第二项如果作为要约的一部分，并没有得到原告的承诺；而且该申请书是由原告制作提供的，属于格式条款，原告并没有任何的提示，被告有理由认定双方在房屋买卖合同中不存在约定解除合同的条款，根据法律规定，应当作出不利于原告的解释。因此，原告依据《合同法》第九十三条第二款的规定行使约定解除权依法不能成立，其行使解除权没有合同依据。其次，退一万步讲，即便存在约定合同的事由，从原告自己认为2008年年底已经通知被告签订正式合同且要求交纳房款，事实上被告也交纳了少量房款的情况来看，如果约定解除条件成就后，解除权人应当就解除合同还是继续履行合同择一行使；解除权人既然选择了继续履行合同，就意味着其放弃解除合同，若解除权人接受了相对方的履行，还允许其享有解除权，无疑将损害相对人的利益，违反公平原则。因此，原告于2013年5月24日行使约定解除权于法不符。第三，退一步说，即便原告没有放弃解除权，也应当在合理期限内行使。本案中，原告认为2008年年底原告已经通知被告签订正式合同且要求交纳房款，如果按原告的观点，此时约定解除权已经成就，原告应当知道解除权已成就，其应当在合理期限内权衡利弊，决定是否解除合同。根据《合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告于2013年5月24日提出解除合同，即正式行使合同解除权，也已明显超过合理期限，其解除权已经消灭。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
审理查明：
综上认证意见并结合诉讼中当事人的陈述，本院经审理认定以下事实：2007年1月29日，被告意欲向原告购买XX仓储用房2幢1-5层106-506号，经与原告协商一致后，向原告提交1份《XXXX仓储用房购买权确认申请书》，载明：鉴于本人经营需要，意欲购买贵公司开发的XXXX仓储用房，为确保购买权，申请保留XXXX仓储用房2幢1-5层106-506号（现为XX街道XX村2幢106-506室）的优先购买权。申请事项：1、为保证日后享有该房的购买权，本人自愿在提交申请时一次性交付诚意金100万元，在签订正式合同时抵充房款。2、无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人。3、本申请书只适用本人，未经贵司同意，本人无权将本申请书转让给他人；同时，也请贵司保证不擅自取消本人的购买资格。4、自《正式合同》签订之日起，本申请书自动失效------。同日，被告交纳诚意金100万元，原告出具1份《XXXX仓储诚意金交纳确认单》予以确认，载明：本交款单为客户林某1要求保留XXXX仓储用房2幢1-5层106-506号之诚意金交纳凭据，该房建筑面积782.17m2，单价6，418元／m2，总价5，019，967.06元。客户在签订正式合同时可享受9.6折优惠（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。后被告于2008年起使用房屋至今。2008年12月16日被告交纳50万元，原告又出具1份《XXXX仓储诚意金交纳确认单》予以确认，载明：本交款单为客户林某1预交XXXX仓储用房2幢1-5层106-506号之诚意金交纳凭据，（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。2009年11月2日，原告办理了其公司所在土地的土地使用权证（包括本案讼争房屋下的土地），权证载明：土地使用权人为XX县XX投资有限公司，土地坐落XX街道XX村，地号3-56-0-48，地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积17，217平方米。2010年9月30日，原告办理了本案讼争房屋的所有权证，权证载明：房屋所有权人为XX县XX投资有限公司，房屋坐落XX街道XX村2幢106-506室，规划用途工业，建筑面积795平方米。2012年11月，原告代理人向被告发出律师函，载明：原告将房屋交付给被告后，虽催促被告签订正式的仓储房转让合同，但是双方至今没有签订，故函告被告如下：1、您所交纳的诚意金占约定总房价的31%，原则上采取退房退款的办法-----；2、为了能妥然处理，本律师要求您在十五个工作日内到XX公司办公室面商。2012年12月3日，原告就土地性质问题征求被告意见，意见表中有三种意见：1、同意按工业用房办证的请签名；2、同意按商业用房办证的请签名；3、对上述二方案均不同意的请签名。但被告未在意见表中签字，至今也未与原告签订正式的书面房屋买卖合同。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告XX县XX投资有限公司与被告林某1之间订立的预约合同；
二、被告林某1应将房屋所有权人为XX县XX投资有限公司、位于XX县XX街道XX村2幢106-506室房屋（房产所有权证号为绍房权证XX字第XXXX号）腾空退还给原告XX县XX投资有限公司，由原告XX县XX投资有限公司退还给被告林某1人民币150万元，房、款均限于本判决生效后二十日内履行完毕。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18，300元，由被告林某1负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XXXX中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点有二：原、被告之间订立了预约合同还是房屋买卖合同？合同能否解除？对于第一个焦点问题，申请书和确认单是房屋买卖双方在签署正式房屋买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其实质上是预约合同，约定的是当事人为将来订立正式合同即本合同而确定的意向。故根据申请书和确认单，原、被告之间订立了一种预约合同，该预约合同的内容由申请书和确认单共同组成，且该预约合同系双方当事人的真实意思表示，内容又未违反法律法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告辩称原、被告已形成了口头的正式房屋买卖合同，双方之间成立了房屋买卖合同关系；但房屋买卖合同应当明确主要条款，本案双方之间的合同缺少房款的付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记等事宜、对于房屋的性质及房款总价的结算方式也存有争议，所以法院认定双方尚未签订正式合同。对于第二个焦点问题，根据申请书第二项“无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人”的内容来看，双方已约定了解除合同的条件。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告经原告通知后，未与原告签订正式合同，应认定此情形符合约定的解除条件，故原告要求解除预约合同的主张得到了法院的支持。