【北京房屋买卖律师】
房屋买卖纠纷中的时效问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。适用诉讼时效的要件包括如下内容：诉讼时效是对请求权的限制，必须要有请求权作为基础；诉讼时效是对权利人的督促，必须要有权利人怠于行使权利的事实；怠于行使权利的事实需要持续存在，致使诉讼时效期间届满。具体到房屋买卖的纠纷中，确认合同无效不受诉讼时效的限制，因为诉讼时效的客体限于请求权，主要适用于给付之诉，而确认合同无效在性质上属于确认之诉；撤销合同不受诉讼时效的限制，但存在一年的除斥期间，自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起计算。此外，出卖人已经将房屋过户登记在买受人名下，买受人请求出卖人腾退并交付房屋以及出卖人已经将房屋交付给买受人占有、使用，但并未办理产权变更登，买受人请求出卖人协助办理过户登记的情况，根据《物权法》第九条和第二百四十一条根据定，通常也不受到时效的限制。但值得注意的是，虽然请求确认合同无效和撤销合同不受诉讼时效的限制，但在合同被确认无效或者合同被撤销后，要求返还财产以及对方承担缔约过失责任，仍然受3年诉讼时效的限制。以下情形则需要受到诉讼时效的限制：出卖人既未交付房屋也未办理产权变更登记的情况下,买受人请求出卖人交付房屋或办理产权变更登记的；出卖人请求买受人支付剩余购房款项的；守约方请求违约方支付违约金或损害赔偿的。本案属于确认合同无效的买卖纠纷，法院审理时认定被告的时效抗辩不成立。
当事人信息：
原告：刘某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：孟某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：孟某2，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：孟某3，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XXXX有限责任公司，住XX市XX区XX街道XX号
法定代表人：曹某1，董事长。
被告：刘某2，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
刘某1、孟某1、孟某2、孟某3向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认2003年9月4日XXXX与刘某全签订的《1997年标准价或成本价售房买卖合同》无效。2、被告承担诉讼费用。事实和理由：刘某友与刘某芝系夫妻关系，二人育有刘某云、刘某全、刘某1、刘某安四个子女。刘某友于1996年3月25日死亡，刘某芝于1991年8月21日死亡，刘某云于2018年1月3日死亡，孟某1、孟某2、孟某3系刘某云之女，刘某全于2015年7月31日死亡，刘某2系刘某全之女。
刘某友与刘某芝生前有位于北京市XXX区102号房屋一套（以下简称102号房屋），房屋产权人为刘某友。刘某友死亡后，刘某全在102号房屋内居住。2003年9月4日，刘某全以刘某友的名义与XXXX签订了《房屋买卖合同》，将102号房屋出售给XXXX，当日，刘某全又与XXXX签订了《1997年标准价或成本价售房买卖合同》，XXXX又将102号房屋出售给刘某全，房屋随之过户至刘某全名下，2015年，刘某2通过继承公证的方式将102号房屋过户至其名下。
2003年9月4日刘某友已经死亡，无法与XXXX签订合同。2017年刘某1、孟某1、孟某2、孟某3将XXXX诉至XXX区人民法院，请求确认XXXX与刘某友于2003年9月4日所签订的《买卖合同》不成立，经审理，XXX区人民法院做出XXX号判决书，确认XXXX与刘某友于2003年9月4日签订的买卖合同不成立，XXXX不服判决提起上诉，北京市第一中级人民法院作出XXXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
因2003年9月4日刘某友将102号房屋出售给XXXX的合同不成立，因此XXXX没有取得102号房屋的所有权，XXXX公司在明知刘某友已经死亡的情况下，未征求其继承人的同意，与刘某全恶意串通订立买卖合同，将102号房屋出售给刘某全，其行为严重侵害了刘某1、孟某1、孟某2、孟某3的合法权益，故提出如上诉讼请求。
被告辩称：
刘某2辩称：不同意刘某1、孟某1、孟某2、孟某3的诉讼请求。刘某1、孟某1、孟某2、孟某3并非售房买卖合同的签订主体，房屋买卖与刘某1、孟某1、孟某2、孟某3没有关系，且刘某1、孟某1、孟某2、孟某3没有证据证明刘某全与XXXX之间存在恶意串通的行为，刘某全购买房屋不损害他方利益。XXXX与刘某友签订的《买卖协议》不成立并不导致刘某全与XXXX签订的《房屋买卖合同》无效，刘某全按照房改政策购房并支付房价款，XXXX公司将102号房屋出售给刘某全合同合法有效，且刘某全与XXXX系于2003年签订的《房屋买卖合同》，距今已16年，现刘某1、孟某1、孟某2、孟某3起诉已经超过了诉讼时效，故请求法院判决驳回刘某1、孟某1、孟某2、孟某3的诉讼请求。
XXXX公司辩称：不同意刘某1、孟某1、孟某2、孟某3的诉讼请求。1.XXXX与刘某全签订的售房买卖合同是基于刘某友签订的优惠房改协议签订的，刘某友不享有完整产权，产权人还是XXXX，且1997年买卖合同依据的是056、071号等文件；2、1997年的购房合同是福利性质的购房合同，不是普通意义上的购房合同，不属于法院的受案范围，亦不具有单独可诉性；3、2003年9月4日的回购协议只是房改的一个文件，XXXX只是履行了房改协议的办理，没有收到购房款和售房款，两份合同是相互抵消的，刘某友还享受了购房优惠；4、依据071号文件规定，是改成本价购房的依据，刘某全是刘某友的代理人并一直使用房屋，其他继承人也同意刘某全代理，刘某1、孟某1、孟某2、孟某3从未就房改问题提出过异议；5、刘某1、孟某1、孟某2、孟某3称刘某友是102号房屋的产权人并不准确。综上，XXXX只是按照政策办理相关手续，没有恶意串通的行为，也没有损害刘某1、孟某1、孟某2、孟某3的权益。
审理查明：
刘某友与刘某芝系夫妻，生有刘某全、刘某安、刘某芬、刘某云四个子女。刘某芝于1991年8月21日死亡，刘某友于1996年3月25日死亡，孟某2、孟某1、孟某3系刘某云之女，刘某云于2018年1月3日死亡，刘某2系刘某全之女，刘某全于2015年7月31日死亡。刘某友生前系北京某机电厂（以下简称机电厂）员工，2000年北京XX改制变更为XXXX。
1996年9月20日，甲方机电厂与乙方刘某友签订了《房屋买卖契约》，该契约约定甲方将102号房屋以6358.75元的价格出售给乙方。
1999年10月9日，北京市XXX区房屋土地管理局填发京房权证优门移字第XXXX号房屋所有权证书，证书记载刘某友为102号房屋所有权人。
2003年9月4日签订的《买卖合同》记载，甲方刘某友与乙方XXXX约定甲方于1993年参加房改，并以优惠价购买102号房屋，建筑面积44.06平方米，并已领取房屋所有权证京房权证优门移字第XXXX号，甲方因调整住房将该房屋按国家有关房改政策买回原产权单位，乙方同意收回该套房屋，退房价以97价每平方米780元收回，卖方处有刘某友字样签名，因2003年9月4日刘某友已经过世，因此合同中刘某友的签名不知系谁所写。
2003年9月4日，XXXX（甲方）与刘某全（乙方）签订了《1997年标准价或成本价售房买卖合同》，约定甲方将102号房屋登记至刘某全名下，京房权证标门移字第XXXX号，2015年8月20日，刘某2通过公证继承1-2号房屋，并取得房屋所有权证，房屋权属证书号X京房权证门字第XXXX号。
刘某全于2015年7月31日死亡，刘某2作为继承人于2015年8月7日向北京市XX公证处申请办理继承权公证，北京市XX公证处作出（2015）京XX内民证字第XXX号公证书，公证102号房屋由刘某2继承，现102号房屋已登记在刘某2名下。
裁判结果：
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决如下：
北京XXXX有限责任公司与刘某全于2003年9月4日签订的《1997年标准价或成本价售房买卖合同》无效。
案件受理费三十五元，由北京XXXX有限责任公司、刘某2负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争议焦点有二：一是刘某全与XXXX公司于2003年9月4日签订的《标准价或成本价售房买卖合同》是否属于民事案件受案范围的问题。XXXX公司主张该合同只是房改过程中的一个文件，不具有可诉性，非民事案件受案范围。但该合同明确约定了合同主体、房屋坐落、房屋面积、房屋价格、结算方式、生效日期等，其具备合同应有的要件，应当认定其为民事合同而非政策文件。另外，自然人不应当因其与企业之间存在隶属关系、管理与被管理关系而否认双方系平等民事主体的事实，虽然该售房买卖合同具有福利性质，但是并不改变其为房屋买卖合同的性质，且XXXX公司在另案审理中自认公房销售系其一项经常性业务，XXXX公司就涉案房屋签订的买卖合同无过错，亦可证明XXXX与刘某全之间形成房屋买卖合同关系。二是原告的起诉是否已经超过诉讼时效。本案中虽然《标准价或成本价售房买卖合同》签订于2003年，但原告系调取了102号房屋档案之后才始知刘某全与XXXX签订《标准价或成本价售房买卖合同》的事实，且因本案系确认合同无效纠纷，确认合同无效权不属于实体法意义上的请求权，故不适用诉讼时效的规定。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，根据查明的事实及生效法律文书确认，XXXX公司在明知刘某友已经死亡的情况下,于2003年9月4日与刘某全以刘某友的名义签订《买卖合同》并于同日与刘某全签订《标准价或成本价售房买卖合同》，将102号房屋收回并出售给刘某全，该二份合同均未得到刘某友的其他继承人追认，且XXXX公司自认签订二份合同，并未收到购房款和售房款，二份合同是相互抵消的，现2003年9月4日的《买卖合同》已被生效法律文书确认不成立，据此难以认定XXXX公司与刘某全签订合同时是善意的，XXXX公司与刘某全签订的合同损害了刘某友其他继承人的利益，因此，对于原告提出的确认合同无效的主张，得到了法院的支持。