【北京房屋买卖律师】
逾期交房，买受人如何进行救济？房屋买卖合同是典型的双务合同，按期将房屋交付使用以及支付购房款是最主要的合同义务，如果出卖人逾期交房，买受人首先可以根据《合同法》第六十六条~六十八条的规定行使抗辩权，主张暂缓交付购房款。其次，可以根据逾期时间，结合自己的实际需要，决定解除合同或者要求出卖人支付违约金或者赔偿损失。出卖人逾期交房，根据《合同法》第九十四条、《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条规定，属于当事人一方延期履行主要债务的情形，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭。如果当事人想继续履行合同，则可以主张对方的违约赔偿责任，按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。此外，需要注意的是，如何认定“交房”行为，实践中，买卖合同往往存在两个时间，分别是“交钥匙”和“办理过户登记”，逾期交房原则上是指“交钥匙”的时间，但是并不会影响买受人向出卖人主张其在办理过户登记过程中的违约责任。
当事人信息：
原告：龚某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XX房地产开发有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：吕某1，董事长。
原告诉称：
原告龚某1向本院提出诉讼请求：1．XX公司向龚某1支付逾期交房违约金自2018年1月1日起至判决生效当日止，违约金按照已付房款1006080元为基数，按照日万分之一为标准计算，于判决生效后7日内以现金形式支付至龚某1指定银行账户内（暂计2018年1月1日至2019年4月24日为48191．23元）；2．XX公司向龚某1支付2018年1月1日至判决生效当日逾期交房违约金后，余下逾期交房违约金按照已支付房款1006080元为基数，按照日万分之一为标准计算，每自然月最后一个工作日支付至龚某1指定银行账户内，直至实际交房后7日内止；3．XX公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月，龚某1与XX公司于北京市XX区签署了《采购合同》（合同编号：XXXX），约定XX公司于2017年12月31日交房，合同价款为人民币1006080元。合同签订后，龚某1在XX公司规定的时间内支付了全部房款。合同约定，XX公司应于2017年12月31日将房屋建设完毕交予龚某1收房，然而XX公司到期未交付房屋，且至2019年4月24日起诉日止，建筑工程仍处于停工状态，龚某1多次催促XX公司交房，XX公司均不予理睬。预售合同的履行是一个相对长期的过程，即使因为雾霾、重大会议、活动等引起短期停工，并不必然导致延迟交付，而且双方在签订合同时应当对相关因素有充分的预判，因此，XX公司未按约定如期交付房屋，应承担相应的违约责任，且因房屋交付时间尚不能确定，违约金应分段给付。关于逾期交房违约金的支付标准，预售合同第三十条约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以预售合同为准。XX公司逾期交房时间较长，参照与涉案房屋同地段房屋的租金标准，兼顾合同的履行情况、XX公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，应对预售合同第十四条约定的违约金标准进行调整，定为按照已支付房款的日万分之一为标准计算。故龚某1向本院提起诉讼，请求依法裁判。
被告辩称：
被告XX公司辩称：一、龚某1要求XX公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，请予以驳回。（一）XX公司工期延误，至今未能按约定期限交付房屋，是因为政府的行为所致，根据预售合同的约定，XX公司无需承担逾期交房的违约责任。自双方签署预售合同之后，北京市因为召开国际会议、组织大型活动以及为了落实《大气污染防治行动计划》、《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》等，经常以直接或间接的方式，要求北京市的相关工程停止施工活动。因此XX公司的工程施工遭受了不规律的、长时间的停工和复工，这是工程无法按时竣工、无法按时交房的最直接的原因。根据预售合同第十四条第二款的约定，应当免除XX公司逾期交房的违约责任。（二）龚某1关于逾期交房违约金的请求属于无法明确、无法具体的诉讼请求，依法应予驳回。龚某1要求逾期交房违约金至实际交房之日，由于交房日期无法确定，因此违约金数额无法确定。龚某1的诉讼请求不符合民事诉讼法关于诉讼请求必须明确、具体的规定，应当予以驳回。（三）龚某1要求的逾期交房违约金与合同约定不符，不应得到支持。预售合同的补充协议第十条约定，逾期交房违约金最高不超过买受人已支付房价款的百分之一，第二十三条约定，凡预售合同与本补充协议约定不一致的，应以补充协议为准。龚某1主张的金额远超过已支付房价款的百分之一，不应得到支持。（四）龚某1无权现在主张逾期交房违约金。预售合同第十四条约定，逾期交房违约金支付时间为房屋交付之日起30日内，故龚某1现在无权要求支付违约金。二、预售合同第十四条及补充协议第十条第三款并非格式条款，亦不是免除XX公司责任或者加重龚某1责任的条款，不应无效。综上，请求驳回龚某1的全部诉讼请求。
审理查明：
2017年4月，龚某1（买受人）与XX公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称预售合同）及附件。预售合同约定：龚某1购买XX公司出卖的位于XX区XX街道XX村XXXX小区（暂定名）X#住宅楼XX层X单元XXXX号（暂定编号）限价商品住房，房屋用途为普通住宅，预测建筑面积78．6平方米，总价款为1006080元。关于交付条件，第十二条约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该限价商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1．该限价商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。关于逾期交房责任，第十四条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，1、按照逾期时间，分别处理：[(1)和(2)不作累加]（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；2、如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。关于不可抗力，第二十八条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。此外，第三十条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他条款。
同日，双方还签订了预售合同的补充协议，约定：十、对预售合同第十四条的补充约定（关于逾期交房责任）:3、出卖人逾期交房的，应按预售合同第十四条的约定承担违约责任，出卖人依此款规定支付违约金的，最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。二十三、凡预售合同文本与本补充协议约定不一致的，均以本补充协议为准，买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，出卖人已就协议条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。本补充协议系双方的真实意思表示，本补充协议的签署是双方协商一致的结果。补充协议还约定了其他内容。
经查，XX公司签订预售合同前已取得商品房预售许可证。龚某1依约向XX公司支付了全部购房款。XX公司未按约定期限即2017年12月31日前向龚某1交付房屋。XX公司称，目前不具备交付条件。
关于逾期交房的原因，XX公司称系因重大会议和活动、雾霾等，北京市政府经常以直接或间接的方式，要求北京市的相关工程停止施工活动，因此XX公司的工程施工遭受了不规律的、长时间的停工和复工，这是工程无法按时竣工、无法按时交房的最直接的原因。根据预售合同第十四条第二款的约定，应当免除XX公司逾期交房的违约责任。龚某1对此不予认可。
另查，龚某1主张，预售合同第三十条约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以预售合同为准。关于违约金的支付标准，龚某1主张调整为按照已支付房款的日万分之一计算。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京XX房地产开发有限公司给付龚某1逾期交房违约金（以1006080元为基数，按照日万分之一的标准计算，2018年1月1日至2019年6月17日为53624元，于本判决生效之日起七日内给付；2019年6月18日至房屋实际交付之日止的违约金，于房屋实际交付之日起七日内给付）；
二、驳回龚某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费502元，由北京XX房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点是被告的抗辩理由是否成立，其行为是否构成违约；如果违约，如何确定赔偿的标准。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护。龚某1与XX公司签订的预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告以北京市各种重大会议、活动、雾霾等因素，影响其工程进度导致延期交房进行抗辩，但并未就上述逾期原因提交充分证据予以证明，而且预售合同的履行是一个相对长期的过程，即使因为雾霾、重大会议、活动等引起短期停工，并不必然导致迟延交付，而且双方在签订合同时应当对相关因素有充分的预判，故被告未按约定如期交付房屋，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的支付标准，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告主张按照补充协议第十条的约定，违约金总金额最高不超过已支付房款的百分之一。但XX公司逾期交房期间较长，如果按照已支付房款的百分之一计算，明显不合理地减轻了XX公司应当承担的责任，因此，法院根据预售合同第三十条约定，排除了对补充协议第十条第三款的适用，支持了原告关于赔偿标准的诉讼请求。