【北京房屋买卖律师】
办理预售登记，影响买卖合同的效力吗？在期房买卖过程中，买受人为了保障自己的利益，往往会与出卖人办理预售登记，商品房预售登记的效力主要在于使预购人取得如下权利：第一，优先购买权。第二，期待权。商品房预售合同登记性质属于预告登记，而预告登记的目的在于使已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力。登记并非请求权成立、生效的要件，只要当事人之间达成合意，合同便得以成立，请求权也随即在当事人之间产生。如果双方当事人约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件，由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故应当从其约定，尊重当事人的意思自治。按照当事人的约定处理是总的原则，但在实际履行过程中，一方当事人已经履行了主要义务，而对方也已经接受。在商品房买卖合同中一般多表现为买方支付购房款而卖方收受购房款的行为。当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性，表明了当事人对合同的态度。那么一方在这种情况下以未按约定办理登记备案手续为由，主张预售合同未生效，是不能得到法院支持的。也就是说，预售登记仅仅是一种行政管理手段，并不会影响合同是否生效；在将预售登记作为合同生效的条件时，买卖合同就属于附生效条件的合同，适用《合同法》第四十五条的规定，同时适用履行治愈规则。具体可以参照《商品房买卖合同司法解释》第六条。
当事人信息：
原告：北京XX房地产开发有限公司，住所地XX市XX区XX街道XX号，统一社会信用代码：XXXX。
法定代表人：林某1，董事长。
被告：李某1，男，住所地XX市XX区XX街道XX号，汉族，公民身份号码×××。
原告诉称：
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认合同编号为XXXXXX号的《商品房买卖合同》未成立生效，原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系；2.基于双方不存在商品房买卖合同关系的情况，请求法院判令被告协助原告办理解除×别墅×号×号房产的预售登记；3.判令被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：XX公司持法院出具的调查令前往北京市规划和国土资源管理委员会XX分局（以下简称规土委）调查涉案房屋的商品房买卖合同的网签购房合同，了解到规土委及XX区住房和城乡建设委员会均无涉案房屋商品房买卖合同的相关资料及登记信息。依据这一新的事实情况，XX公司认为，XX公司与李某1之间合同编号为XXXXXX号的《商品房买卖合同》未成立生效，双方之间不存在商品房买卖合同关系。首先，XX公司、李某1及规土委及XX区住房和城乡建设委员会均无涉案房屋《商品房买卖合同》的原件及相关信息。其次，XX公司和李某1均未在该《商品房买卖合同》上签字或盖章，双方当事人并无订立合同的意愿，且从未实际签署该《商品房买卖合同》。再次，李某1并未支付任何购房款，未履行该《商品房买卖合同》项下的任何义务。因此，《商品房买卖合同》未成立，该合同对双方不产生约束力，XX公司与李某1之间不存在商品房合同买卖关系。但由于该网签购房合同的存在，依据北京市政府的相关规定在没有注销该网签购房合同之前不得将房产另行销售，给XX公司造成了极大的经营困难。故XX公司特根据法律的相关规定，提起诉讼。
被告辩称：
被告李某1辩称，双方之间的合同真实有效，被告按照合同约定交了首付款并办理了预售登记，但因原告没有履行交付房屋的义务，所以被告没有支付后期房款，不同意原告的诉讼请求。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对XX公司提交的截屏版合同、不动产登记资料查询结果证明、XXXX号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：XX公司为XX区×别墅的开发商。XX公司所出示的截屏版合同编号为XXXXXX号的《商品房买卖合同》系XX公司在北京市住房和城乡建设委员会网站上通过使用开发商钥匙盘进入系统，在该网站上查询所得。该份合同买受人处为李某1的身份信息。涉及房屋为×别墅×号。
2015年，XX公司就涉诉房屋在本院起诉李某1，要求确认合同编号为XXXXXX号的《商品房买卖合同》无效。该案李某1经合法传唤未到庭参加诉讼，XX公司在该案中陈述：2006年4月份至2007年初，XX公司被香港XX地产公司托管，XX公司对销售行为不清楚，托管公司想以房屋买卖合同得到贷款，因与XX公司关系存在问题，为了给XX公司销售造成障碍就恶意网签了10套房子，李某1的就是其中一套，买房人没有买房的真实意思。本院于2015年7月20日出具XXXX号民事裁定书，本院认为部分为：原告XX公司称其与李某1签订了编号为XXXXXX号的《商品房买卖合同》，就此提交了《商品房买卖合同》一份，但该份合同中出卖人及买受人均未盖章或签字，现有证据无法证实双方具有订立合同的意愿并实际签署了《商品房买卖合同》。故此本院对原告XX公司基于双方未签字盖章的《商品房买卖合同》主张确认合同无效的起诉，予以驳回。据此本院裁定驳回了XX公司的起诉。该裁定已发生法律效力。
本院至北京市XX区住房和城乡建设委员会进行查询，仅在系统中查询到涉诉房屋的网上签约，系统显示的买受人为李某1，步骤为申请，是否完成为否。
李某1表示双方之间存在商品房买卖合同关系，2006年其在上海XX房地产有限公司任总经理，香港一家投资公司的朋友带其和冯某1来北京看这个项目，觉得位置、环境和价格合适，考虑购买，交了5000元现金的定金给售楼处工作人员，签订了购房合同办理了网签，但是购房合同和收据都没有给其。现在手里没有开发商给的任何资料。李某1认为没有付款是因为开发商一直没有给其合同，不知道应该把钱转到哪个账户，开发商说之前给办理贷款也没有办，后来得知项目烂尾了，开发商的股权一直在变动，法定代表人都变了好几个，就想着等开发商股东确定后再要求交房的事，现在愿意继续履行合同，按照约定付款，同时也要求开发商交房。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、确认合同编号为XXXXXX号的《商品房买卖合同》未成立，原告北京XX房地产开发有限公司与被告李某1就涉诉房屋不存在房屋买卖合同关系；
二、驳回原告北京XX房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告北京XX房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争议焦点在于双方之间是否存在商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条第（一）项规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。本案中，双方均未提交签字盖章的合同文本，李某1主张合同成立，应就此承担举证证明责任，提交相关证据。从李某1主张双方自2006年签订商品房买卖合同至今已十余年时间，其主张在签订合同时未留存合同及收据的事实，与一般人在购置不动产等特殊商品时的行为明显不符，在长达十余年时间里，李某1也未提交证据证明其以适当方式主张合同权利，其对于涉及大额支出及不动产买卖的合同所采取的放任态度与一般常理亦不相符。关于李某1主张网上签约能够证明双方之间存在商品房买卖合同关系的意见，法院认为，商品房买卖合同实行网上签约和预售登记是行政机关为规范房地产开发企业而要求的，是行政管理行为，涉诉房屋只进行了网上签约，相关行政机关处并未查询有预售登记的留存资料，故该网上签约可以与其他相关证据结合用以证明双方之间的合同关系，但不能单独作为存在商品房买卖合同关系的依据。因此，在仅有网上签约的情形下，不能认定原被告之间存在房屋买卖合同关系。