【北京房屋买卖律师】
“销售广告”和“宣传资料”，能够约束出卖人吗？这里所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等等。商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，但应根据具体情况区别对待，不能机械地将其视为要约邀请。根据《合同法》第14条关于要约的规定，如果要约邀请的意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。据此，我们将出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，而且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的，应视为符合《合同法》第14条关于要约的规定，买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。即使该说明利允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，当事人违反该内容的应承担违约责任目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有: ①向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；②对商品房美观性质量的陈述；③对商品房使用功能质量的陈述；④对商品房环境性质量的陈述；⑤承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”等。具体可以参考《合同法》第十四条、《商品房买卖合同司法解释》第二条。
当事人信息：
原告：龚某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XX科技有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：李某1，董事长。
原告诉称：
龚某1向本院提出诉讼请求：1.确认龚某1依法对XX公司所有的北京市XX区XXX苑3号楼房屋（以下称涉案房屋）享有用益物权；2.XX公司承担本案诉讼费。事实和理由：根据北京市规划委员会的规划设计，涉案房屋的规划性质与用途是“会所”。XXX苑小区开发商北京XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）将会所作为商品房销售广告及宣传资料内容，并通过与龚某1签订房屋买卖合同的方式在XX公司享有的建设用地用益物权之上设立了营业禁止性地役权，其中，XX公司是供役地人，业主是需役地人。2015年12月，XX公司通过法院组织的拍卖取得了涉案房屋的所有权。随后，XX公司拆除了涉诉房屋小区绿地部分。龚某1及小区其他业主曾要求XX公司恢复涉案房屋会所功能，但均遭到该公司拒绝。
被告辩称：
XX公司辩称，我公司不同意龚某1的全部诉讼请求。理由如下：1.根据物权法定原则，地役权的成立需满足法定要件，但是，龚某1并未提交证据证明其通过签订书面合同的方式取得地役权；2.我公司通过法院拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，有权支配我公司的财产；3.法院拍卖过程中，涉案房屋已不具备会所功能。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2003年9月8日，龚某1与XX公司签订《商品房买卖合同》（以下称涉诉房屋买卖合同），约定龚某1购买XX区XXX苑A3座2层03号房屋（现登记为16号楼203号，以下简称203号房屋）。该涉诉房屋买卖合同第一条约定：XX公司以出让方式取得该小区所在地块土地使用权，在上述地块上建设商品房，建设工程规划许可证号为XXX字XXX号。2015年12月18日，北京市第一中级人民法院作出XXXX号执行裁定，裁定涉案房屋及相应的土地使用权归买受人XX公司所有。2016年5月18日，XX公司就涉案房屋取得《不动产权证书》。该不动产权证书上载：“权利类型”为“房屋所有权”，“权利性质”为“商品房”，“用途”为“配套、地下配套/配套、地下配套”，“权利其他状况”栏内的内容为“房屋结构：钢筋混凝土；房屋总层数：3，房屋所在层：-1-2；依据生效法律文书办理，独用土地使用权面积：2918.78平方米”。
龚某1主张其就涉案房屋享有地役权，并提交如下证据材料：
证据1.北京市规划和国土资源管理委员会于2018年8月6日作出的《政府信息答复告知书》。上载：XXX苑小区建设工程规划许可证附件及附图包括2002X规建XXX号等。其中，2002X规建XXX号建设工程规划许可证附件（以下简称XXX号规证附件）载明“建设项目名称”为“A3#住宅楼”，“备注”为“零星建筑”；2002X规建20字XXXX号建设工程规划许可证附件（以下简称XXXX号规证附件）载明“建设项目名称”为“会所”，“备注”为“零星建筑”。对此，龚某1解释称上述规证可证明涉案房屋的用途为会所；
证据2.XX公司印制的售楼宣传单页及“XX客户通讯”。其中，宣传单页上载“优级要素：复合大社区中的纯居住区……”、“‘日出映象’休闲中心具备健身/娱乐/休闲/购物/交往多重功能”；“XX客户通讯”中载明“满足他们求学、就医、娱乐、健身等多重需求”、“康体设施、娱乐设施和自身商业配套”等内容。据此，龚某1认为涉案房屋作为会所构成涉诉房屋买卖合同约定事项；
证据3.北京市高级人民法院于2015年10月16日发布的“XX拍卖有限公司司法委托拍卖公告”，载明标的详细信息可在相关网站查询（已列明网站名称及具体网址）。据此，龚某1认为XX公司应当在拍卖前明知涉案房屋的“会所”性质及该房屋上所负担的、龚某1所享有的地役权。
XX公司认可上述证据的真实性，但认为证据2中宣传单页末尾已加粗记有“本广告仅供参考，最终以政府批准的图例及法律文件为准”，故相关内容不属于房屋买卖合同内容；“XX客户通讯”中载明“满足他们求学、就医、娱乐、健身等多重需求”所在段落的完整内容为“在XXX苑规划中，楼座的合理错动与道路的斜向网状布局，赋予了环境空间极大的实用性和灵动感，表明了开发商对规划合理性的一贯追求和‘不舒适就不高档’的产品见解。10栋板式建筑根植于8个庭院园林小品的绿色之中，建筑因景而动，景因建筑而美，真可谓物换景异、移步异景。于此，你可依据家庭成员的需求，满足他们求学、就医、娱乐、健身等多重需求”，并未提及涉案房屋及其功能；“康体设施、娱乐设施和自身商业配套”所在语句完整内容为“在八家东西路的两侧，规划设计了针对‘逸成’社区居民的教育设施、康体设施、娱乐设施和自身商业配套”，则上述设施位于八家东西路的两侧，而非涉案房屋，且XX公司亦未明确其负有规划、建设义务。
另查，涉诉房屋买卖合同中未将涉案房屋列为203号房屋或其所在楼宇公摊面积之内。XX公司自拍卖取得涉案房屋后，将该房屋用途由经营快捷酒店变更为该公司自用。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回龚某1的全部诉讼请求。
案件受理费35元，由龚某1负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点是原告对涉案房屋是否享有地役权。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，龚某1主张其就涉案房屋享有地役权，则其应当举证证明其与涉案房屋原产权人或现产权人之间已采取书面形式订立地役权合同。为此，尽管其提交了XX公司印制的售楼宣传单、“XX客户通讯”、涉诉房屋买卖合同，但上述证据材料中均没有关于供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、费用及其支付方式、解决争议的方法等地役权合同的一般条款。因此，涉诉房屋买卖合同仅具有房屋买卖合同性质，龚某1据此以及此后取得的203号房屋所有权均属于业主的建筑物区分所有权，而非地役权。换言之，龚某1提交的现有证据材料不足以证明其与XX公司之间存在地役权合同关系。相应地，XX公司自XX公司拍卖取得涉案房屋时并未负担地役权。故对于龚某1的诉讼请求，法院未予支持。需要进一步说明的是，本次诉讼中，根据龚某1提交的起诉状中载明的事实和理由以及其当庭陈述意见可知，其提起本次诉讼的初衷或者目的在于恢复涉案房屋的会所用途。但是，由于其选取的、据以提出诉讼请求的权利依据为地役权，此外，根据处分原则和辩论原则，XX公司将涉诉房屋自用是否违反规划用途、该公司是否负有恢复涉诉房屋会所功能的义务等，均不属于本案审理的范围。