【北京房屋买卖律师】
买卖被查封的房屋，能够取得所有权吗？本案中，原告作为善意买受人，在涉案房屋被查封后，与被告进行交易，并搬至涉案房屋内居住至今，由此引出问题：如何解决被查封房屋的买卖纠纷？司法实践中，出卖人转让的房屋被有权国家机关采取查封、预查封等强制措施的，一般按照以下规则处理：国家机关按照法定程序对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房产的，属于无权处分行为，房屋买卖合同效力待定。该份合同是否有效，取决于国家机关或者申请采取强制措施的权利人是否同意。国家机关或者申请人同意的，该份房屋买卖合同有效，反之，合同无效。当前，如果法庭辩论终结前强制措施已经解除的，也应当认定合同有效，买受人要求继续履行的，法院应当予以支持。如果房屋买卖合同订立在前，司法机关查封房产在后，则不影响房屋买卖合同的效力。具体来说分为以下三种情况：第一，如果属于法院对出卖人名下的房产进行查封时，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋但未办理房屋产权过户手续的，买受人对此没有过错，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条处理。该条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第二，如果该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人，在法律上将构成履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记的，法院应当向买受人行使释明权，告知买受人有权要求出卖人承担相应的违约责任。第三，如果是买受人提出查封申请的，即该份强制措施以买受人为执行对象，买受人依据合同约定主张继续履行合同并办理房屋过户登记手续的，应当予以支持。此外，如果司法机关的强制措施没有依法进行登记，是不得对抗善意买受人的。本案中，法庭辩论终结前强制措施已经解除，所以法院认定合同有效，出卖人应继续履行合同，协助原告办理过户手续。
当事人信息：
原告（反诉被告）：谢某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告（反诉原告）：谢某2，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告（反诉原告）：高某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
原告谢某1诉称：2000年谢某1与谢某2、高某1之间签订房屋买卖协议，谢某2、高某1将其位于XX镇XX村XX街的房屋两层六间和院内的瓦房三间，连同瓦房后面的院墙、院内水井、厕所等一并卖给谢某1。双方在协议上签字，监证人、经手人签字后，谢某1支付了卖房款，并搬进所购房屋居住至今。其间，谢某1多次要求谢某2、高某1给办理房屋产权证，谢某2、高某1借口推托。前不久，谢某2、高某1要求谢某1把房屋退给他们，他们愿给谢某116-18万元作为补偿，谢某1不同意。现请求法院依法确认双方的房屋买卖有效，要求谢某2、高某1给予协助办理房屋产权证。
谢某1为证明其主张，向本院提交如下证据：1、谢某1身份证，2、房屋买卖契约，证明双方买卖房屋的事实，3、高某1、谢某2所卖房产登记信息，证明高某1、谢某2有权处置该房屋。
被告辩称：
被告高某1、谢某2反诉并辩称：一、双方签订的房屋买卖协议无效。因为在签订房屋买卖协议时，该房屋被XXX法院查封，依照法律规定查封的房屋不得转让。该房屋转让协议违背了我国城市房地产管理法的强制性规定，故协议无效。二、请求判令谢某1迁出该房屋，因为房屋买卖无效，依照合同法的规定，合同无效依据合同取得的财产，应当予以返还，故应当判决谢某1从上述房屋中迁出。
高某1、谢某2为证明其主张向本院提交了XXX法院XXXX号裁定书、送达XXX房地产管理局的回执、执行问话笔录，证明该争议房屋被查封的事实。
审理查明：
谢某1与谢某2、高某1均系XXXXX镇XX村的村民。高某1九十年代在XXXXX镇XX村XX街南段路西侧自建座西向东楼房六间两层计12间，楼房西面自建瓦房3间，共建房屋15间，建筑面积402.49平方米。并于1999年9月23日在XXX房地产管理局进行了登记，取得了房屋产权。2000年11月16日谢某1与谢某2、高某1之间签订了房屋买卖契约，将高某1上述楼房的三间两层及三间瓦房，连同瓦房后面的院墙，院内的水井，侧所、屋内点路装置一并卖给谢某1。宅基四至，东至公路，西至院墙外小沟，南与谢某相邻至公山墙，北与谢某2相邻至公山墙。价款40000元。契约经双方、鉴证人、经手人签字后，谢某1搬进了所卖房屋中居住至今。
另查明，2000年9月14日，谢某2因与石某货款纠纷案，XXX法院查封了高某1名下的上述15间房屋，后因履行了债务，法院解除了查封。上述事实有各方提交的证据、陈述、庭审笔录在卷佐证。
裁判结果：
本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定判决如下：
一、谢某1与谢某2、高某1之间签订的房屋买卖合同（契约）有效。
二、谢某2、高某1应当协助谢某1办理该房屋产权证书。
三、驳回谢某2、高某1的反诉请求。
案件的受理费80元，由谢某2、高某1负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XXXX中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点有二：一是是农村房屋买卖的效力问题；二是法院查封房屋买卖的效力问题。关于农村房屋买卖的效力问题，我国《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，国务院的有关文件规定，农村的住宅不得向城市居民出售，禁止城市居民在农村购买宅基地。《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。上述规定表明，农民是可以在本集体经济组织内部出卖住房的。而按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。本案中的当事人，同属一个经济组织内部的农民，他们之间的房屋买卖不违反我国的现行法律规定。关于法院查封房屋买卖的效力问题，《合同法》第五十二条规定，有五种情形之一的，合同无效。本案谢某2、高某1方认为，该买卖房屋协议违反了《合同法》第五十二条第（五）项、《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，应确定该买卖房屋协议无效。但法律规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。《最高人民法院关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情况认定其效力。《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。首先，该法并未明确指出买卖查封房屋的合同无效或者不成立，而只是规定查封的房产不得转让。不得转让的具体体现则是房地产管理部门对于有查封限制的房产不予办理房产转让登记备案手续，不予过户。即不产生物权变动的法律后果。因此，《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定显然属于管理性规定。因此，买卖查封房屋的合同并不是必然无效，要根据具体情况而定。本案中，买方谢某1并不知道该房屋系法院查封房屋，其主观无过错，谢某1系善意的取得者；双方已签订了房屋买卖合同（契约），谢某1已付清了购房款，并已实际占有；法院查封该房屋是因为谢某2欠石某货款，现谢某2已付清石某货款，法院已经解除了查封。因此，应当确认双方房屋买卖协议有效，谢某1请求谢某2、高某1协助办理房屋产权证，属于合同的辅助义务，得到了法院的支持。