【北京房屋买卖律师】
“凶宅”，买受人可以退房吗？ “凶宅”并不是法律概念，通常是指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。“凶宅”买卖作为一般的民事法律行为，自然受到《合同法》的调整，所以只要符合《合同法》第五十二条规定的要件，合同就是有效的，而买受人主张退房，可以从撤销合同的角度考虑。因欺诈而购买“凶宅”：出卖人在缔约过程中，主观上存在欺骗对方以出卖房屋获取较高价格的故意；客观上故意告知买受人虚假情况或者隐瞒真实情况；买受人在缔约过程中因出卖人的行为产生认识错误，并基于认识错误购买了房屋。因重大误解而购买“房屋”：买受人在购买房屋时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。根据《民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条规定，因欺诈、重大误解而为的民事法律行为，受欺诈方或者行为人有权请求法院予以撤销。此外，如果买受人并不想解除合同，只是想借房屋的性质降低购买的成本，可以根据《合同法》第一百五十五条规定的“质量瑕疵担保”追究出卖人的违约责任，在这里，可以将“房屋的瑕疵”扩大解释为“房屋价值的瑕疵”，毕竟“凶宅”在物理的概念上并不会影响其发挥作用，仅仅是受到社会一般概念的影响，使房屋的价值打了折扣。具体可以参考《民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十五条，《合同法》第五十二条。
当事人信息：
原告：袁某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：柴某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：李某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
原告袁某1向本院提出诉讼请求：1、要求依法撤销袁某1与柴某1于2018年11月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求将北京市XX区×室房屋转登记回柴某1名下，由柴某1承担转移所涉税费；3、要求柴某1向袁某1返还购房款308万元；4、要求柴某1向袁某1赔偿因购买涉案房屋支付的税费13005元；5、要求柴某1向袁某1赔偿因购买涉案房屋支付的居间服务费66528元；6、要求柴某1向袁某1赔偿已付资金利息损失（以3159533元为基数，按照年利率百分之六的标准，自2019年2月18日起计算至实际支付之日止）；7、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年11月8日，原告与被告经中介公司居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》，原告以全款购买了被告位于北京市XX区×室房屋（以下简称涉案房屋），成交总价为308万元。原告依约履行了相关义务后，双方于2019年2月21日完成了房屋过户登记手续。2019年4月10日，原告在装修过程中得知涉案房屋曾发生跳楼事件，应系凶宅，存在重大瑕疵，原告在违背真实意思的情况下，因重大误解签订的上述合同应予撤销。故原告提起本案诉讼。
被告辩称：
被告柴某1辩称：涉案房屋原房主为第三人李某1，我在两年前从李某1手中购得该房屋，李某1从未向我提及该房屋发生过非正常死亡事件；购买此房时我同意了李某1加价20万元的要求，若我知悉该房屋为凶宅，绝不会加价购买；从购买到出售，我一直在涉案房屋内居住，期间并不知道该房屋发生过非正常死亡事件，居住也一切正常，因需要改善居住条件，才决定出售该房屋而另行购房。故不同意原告的诉讼请求。
第三人述称：
第三人李某1述称：柴某1所述我与柴某1之间的房屋买卖合同交易属实，但原告所述凶宅及跳楼事件并不存在，涉案房屋内并未发生过任何非正常死亡事件，原告诉求均是针对柴某1，我不同意原告的诉讼请求。
审理查明：
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于北京市XX区×号，原系李某1所有，后出售予柴某1并办理了房屋过户登记手续。2018年11月8日，柴某1（甲方）与袁某1（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，袁某1购买柴某1所有的涉案房屋，成交总价为308万元。上述合同签订后，袁某1依约支付了全部购房款，并另行支付居间费66528元、契税及印花税13005元。2019年2月21日，柴某1将涉案房屋所有权转移登记至袁某1名下。
在案件审理过程中，本院曾到北京市公安局XX分局进行调查，调查结果显示，李某1之母田××确系于2015年8月14日自涉案房屋内坠落死亡。对此，北京市公安局XX分局出具的《关于田××死亡的调查结论》亦载明：该人系符合高坠致创伤性休克而死亡。
庭审中，袁某1称其在签订《北京市存量房屋买卖合同》购买涉案房屋时并不知晓田××自涉案房屋内坠亡一事；柴某1称其在购买及出售涉案房屋时对此亦不知情，故未告知袁某1上述事实；李某1称其在将涉案房屋出售予柴某1时亦不知田××是否自涉案房屋内坠亡，故亦未向柴某1提及上述事实。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、撤销袁某1与柴某1于二〇一八年十一月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、柴某1于本判决生效后七日内返还袁某1已付购房款3080000元；
三、袁某1于本判决生效后七日内协助柴某1将北京市XX区×号房屋权属转移登记至柴某1名下；
四、袁某1于本判决生效后七日内将北京市XX区×号房屋交付柴某1；
五、驳回袁某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16686元，由原告袁某1负担1213元（已缴纳），由被告柴某1负担15473元（于本判决生效后七日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的焦点为原告是否构成重大误解，从而主张撤销合同。根据《合同法》》的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院予以撤销；重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。本案中，田XX自涉案房屋内坠亡一事，符合社会普通民众所接受的意外死亡观念，涉案房屋亦因此成为一般俗称“凶宅”的房屋。无论社会公众对于凶宅的避讳心理是否合理，但该事实确系影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。因袁某1并未举证证明柴某1对这一事实在缔约时即已知悉，柴某1亦否认出售房屋时已知情，且袁某1亦自认对于该事实在缔约时并不知情，存在着认识上的显著缺陷，故袁某1在签订《北京市存量房屋买卖合同》时确系存在重大误解，其主张解除合同的诉求得到了法院的支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，涉案合同被撤销后，袁某1应将涉案房屋返还柴某1，并将该房屋的权属转移登记至柴某1名下；柴某1亦应将购房款308万元返还袁某1。但袁某1并未证明柴某1存在过错，其亦自认系重大误解，故对于袁某1要求柴某1赔偿居间服务费、税费及利息损失的诉讼请求，法院未予支持。