【北京房屋买卖律师】
房屋买卖，“违约”还是“不安抗辩”？房屋买卖作为典型的双务合同，往往约定了一定的履行顺序，所以在违约纠纷中，一般都涉及到“违约行为”与“不安抗辩”的区分。所谓不安抗辩，是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方难以履行合同时，有权暂时中止合同的履行。不安抗辩的构成要件：①双方当事人因同一双务合同而互负债务；②先履行一方的债务已经届满清偿期；③后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，根据《合同法》第六十八条规定，主要有以下情形：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。不安抗辩的效力：①先给付义务人中止履行，所谓中止履行，就是暂停履行或者延期履行，履行义务仍然存在，在后给付义务人提供适当担保时，应当恢复履行；②先给付义务人解除合同，根据《合同法》规定，先给付义务人中止履行后，后给付义务人在合理期限内未恢复履行能力并且未提供担保的，先给付义务人可以解除合同（由先给付义务人通知后给付义务人，通知到达时发生合同解除效力）。注：失信被执行人，一般认定丧失了商业信誉和个人信誉，属于《合同法》第六十八条规定的行使不安抗辩权的情形。本案中，虽然被告是失信被执行人，但该情形并未对双方的正常交易构成影响，所以原告并不具有不安抗辩权。
当事人信息：
原告：宋某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：高某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：代某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：中国XX银行股份有限公司北京XX支行，住XX市XX区XX街道XX号，统一社会信用代码XXXX。
负责人：姚某1，行长。
原告诉称：
原告宋某1向本院提出诉讼请求：1. 判令位于XX区×二区67号楼-1至2层全部房屋【不动产权证书编号为京（2016）XX区不动产权第×××号】的剩余贷款本金及利息由原告代被告向中国XX银行XX支行一次性还清；2. 判令原告实际代为清偿前项请求所涉剩余贷款本金及利息完毕之日起七日内，中国XX银行XX支行应当到不动产登记管理部门解除其在涉诉房屋上设定的抵押登记，在原告偿还前述贷款本息过程中以及中国XX银行XX支行办理解除抵押登记过程中，被告应当予以配合，直至中国XX银行XX支行在涉诉房屋上设定的抵押登记注销事宜办理完毕为止；3. 判令被告在涉诉房屋解除抵押登记之日起五个工作日内协助原告办理涉诉房屋缴纳税款事宜及产权过户事宜，直至办理完成涉诉房屋的过户事宜，相关税费及过户费用由原告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2016年5月初，被告通过房屋中介公司挂牌出售其名下位于XX区×二区67号楼-1至2层的全部房屋，此时原告也正因改善居住条件的需要考虑换房，并计划在同一小区内寻找新的房源。双方遂达成房屋买卖合意，原告按约定向被告支付了意向金和购房定金。2016年6月5日，双方通过北京XXXX房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《居间服务合同》。2016年8月12日，原、被告双方通过中介公司将合同编号为XXXX的《存量房买卖合同》进行备案。根据上述合同约定，被告将位于XX区×二区67号楼-1至2层全部房屋【房屋不动产权证号为京（2016）XX区不动产权第×××号，建筑面积共477. 57平方米】出售给原告，房屋实际成交价格为730万元。双方还在合同中就房屋的交付、权属转移登记、贷款月供的偿还等其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2016年9月7日之前向被告支付首付款共计3 491 868元，之后按约定对被告在中国XX银行XX支行的房屋贷款月供进行偿还，剩余部分房款双方约定由原告按约定时间通过贷款进行支付。被告也于合同签订后的约定时间内将房屋的《不动产权证书》原件和房屋实际交付给原告，为了保证合同的顺利履行，二被告还为原告办理了《公证书》以便办理房屋过户。双方的良好合作关系一直持续到2018年初，被告突然电话通知原告称其本人涉及其他的案件诉讼已进入被执行阶段，涉案标的近200万元，本人也已经被法院列入失信被执行人，涉诉房屋有可能随时被法院查封拍卖。原告得知此消息万分焦急，因为此时原告在本小区的其他房产早已经出售，所得房款也已经全部支付给被告，如此时无法正常完成过户后果将不堪设想。为了防止风险和损失进一步扩大，原告通知被告应当尽快解决案外纠纷，否则原告有权拒绝为其继续还贷。期间被告更是多次拒接原告电话，并拒绝就执行案件情况向原告进行报告。原告在告知不安及担忧后，代被告向银行偿还贷款的行为停止了一个月。2018年12月初，被告通知原告称案外纠纷已经彻底解决，涉案房屋可以过户给原告了。但是由于原告在被告失信被执行期间出现一个月逾期还款行为，造成其征信受到影响。因此要求原告向其支付50万元的赔偿，否则拒绝为原告办理过户相关的任何手续。综上所述，原告认为依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同诚信履行。为了维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告辩称：
被告高某1、代某1共同辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是原告没有按照合同约定办理解除抵押登记和过户登记手续，两次逾期偿还银行贷款，损害了被告的信誉。2018年12月18日，原告明确表示不再偿还银行贷款。原告的行为违反了合同约定，依据合同约定和法律规定，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。为此，我方已就解除合同另行提起诉讼。
第三人述称：
第三人中国XX银行XX支行述称，2011年1月27日，被告与我行签订借款合同，办理了抵押贷款手续，贷款期限自2011年2月9日至2036年2月9日。对于原、被告双方的争议事项，如果法院判决合同继续履行，原、被告双方发生产权变动的情况下，我方同意剩余贷款由原告继续偿还。如果原告能全部偿还贷款，我方可以在合理时间内解除抵押登记，且需要双方共同到不动产登记中心进行办理。
审理查明：
2016年6月5日，高某1（甲方）、宋某1（乙方）在北京XXXX房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称“房屋买卖合同”）一份，约定：高某1将坐落于XX区×二区67号楼-1至2层全部房屋出售给宋某1，房屋成交总价为730万元（不含税），其中首付款330万元（含定金30万元），剩余400万元以银行贷款形式给付。同日，三方又签订补充协议一份，其中：第二条（关于房屋交易具体事宜的约定）第一项约定乙方于2016年6月5日向甲方支付定金30万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；第三项约定甲方承诺在房本满2年前1个月配合乙方解押，向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；第五项约定乙方于双方审核通过将第一笔首付款70万元支付给甲方，乙方于网签和公证之后将第二笔首付款230万元支付给甲方；第六项约定甲乙双方应于房本满2年前1个月共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第七项约定甲、乙双方同意在房本满2年之后，甲、乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。2016年9月6日，双方又在补充协议中另行约定：双方办理完网签和公证之后甲方贷款月供由乙方负责偿还。
关于逾期付款责任，高某1与宋某1在房屋买卖合同第七条第（二）项约定：1. 逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2. 逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。另，双方在补充协议第四条约定：1. 甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2. 甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，由甲方直接赔付乙方；3. 乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
关于涉诉房屋的所有权登记时间，高某1在庭审中提供编号为京（2016）XX区不动产权第×××号的《不动产权证书》证明涉诉房屋的所有权登记时间为2016年3月16日，设立抵押登记的时间为2016年6月16日。宋某1认可上述《不动产权证书》的真实性，并提供涉诉房屋的房地产权登记信息表、抵押权登记信息表以及高某1与中国XX银行XX支行于2011年1月27日签订的《个人购房借款/担保合同》证明涉诉房屋的贷款人即抵押权人为中国XX银行XX支行，借款人即抵押人为高某1，贷款数额为436万元，贷款期限为300个月。高某1认可上述证据的真实性。宋某1另提供《公证书》一份，证明高某1及妻子代某1于2016年8月26日共同委托宋某1之父宋XX代为办理涉诉房屋的解押、出售等事宜，并为此在北京市XX公证处办理了《公证书》。高某1认可《公证书》的真实性和证明目的。关于涉诉房屋的交付情况，宋某1称高某1实际于2016年8月向其交付了涉诉房屋的钥匙和《不动产权证书》。
关于已付房款的数额，宋某1在庭审中提供有如下证据：1. 2016年5月7日高某1签字确认的收条，内容为：今收到宋某1交来房屋意向款2万元整。2. 2016年6月6日中国XX银行的转账凭证，转账金额为25万元，收款人为高某1。3. 2016年8月22日中国XX银行的转账凭证，转账金额为300万元，收款人为高某1。4. 2016年9月6日高某1签字确认的收条，内容为：今收到宋某1交来购买北京市XX区×二区69号楼-1至2层全部首付款3 4679 67元。5. 2016年9月7日的中国XX银行转账凭证，转账金额为221 868元，收款人为高某1。宋某1另称，其按照补充协议的约定于2016年9月6日开始为高某1偿还银行抵押贷款（下称“月供”），截至2016年9月7日其一共给付高某1购房款3 491 868元，其中包含了2016年9月份的月供。高某1认可上述证据的真实性，并称上述已付购房款中包含首付款3 467967元，其余为2016年9月份的月供。高某1另提供其名下尾号为1447的中国XX银行账户（即涉诉房屋抵押贷款还款账户）自2016年10月9日至2019年4月3日的历史交易明细，证明自2016年10月至2019年3月宋某1偿还涉诉房屋的月供共计671 943. 71元，其中2018年6月和2018年11月宋某1未按照约定偿还涉诉房屋的月供。宋某1认可上述账户交易明细的真实性和证明目的，并称2018年6月和2018年11月未偿还涉诉房屋月供的原因是当时双方在就合同的履行进行磋商，因高某1与他人存在民事纠纷且被列为失信被执行人，致使其对高某1的履约能力失去信任，同时也是在行使合同抗辩权。
关于未能在房本满2年前1个月办理涉诉房屋解除抵押登记的原因，高某1称按照补充协议的约定，双方应当于2018年2月16日至3月16日期间办理涉诉房屋解除抵押登记的手续，由宋某1提供解除抵押登记的资金，高某1予以协助，但因宋某1当时无法提供解除抵押登记的资金，所以未能按照约定办理涉诉房屋解除抵押登记的手续。为证明上述主张，高某1提供2018年7月6日高某1、潘某1、宋某1、邓XX（北京XXXX房地产经纪有限公司中介人员）的谈话录音以及2018年11月17日高某1、潘某1、宋某1、王XX的谈话录音为证。宋某1认可上述录音的真实性，但不认可录音的证明目的，称当时在补充协议中约定的是由高某1出资解除涉诉房屋的抵押登记，之后宋某1再向银行申请贷款，向高某1一次向付清剩余购房款，但由于当时高某1与他人存在民事纠纷且正在法院执行过程中，其为了规避解除房屋抵押登记后的风险，所以迟迟未办理解押手续。为证明上述主张，宋某1提供在中国裁判文书网查询的50余起诉讼及执行案件的裁判文书为证。高某1认可上述裁判文书的真实性，但不认可其证明目的，称上述50起案件的执行立案时间最早是在2018年7月，并不影响双方办理涉诉房屋的解押手续，并提供XX执行局出具的结案说明为证。宋某1认可结案说明的真实性，但不认可其证明目的，称该50起案件从2016年一审判决作出到2018年12月份最终执行完毕，其不利影响始终贯穿于双方的房屋交易过程之中，而高某1在签订房屋买卖合同时刻意隐瞒了该事实，致使涉诉房屋时刻处于被执行的状态，也给宋某1买房带来巨大风险。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款规定，判决如下：
驳回原告宋某1的全部诉讼请求。
案件受理费三万一千四百五十元，由原告宋某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点有二：一是应由谁出资解除涉诉房屋的抵押登记；二是原告的上述行为是否属于履行不安抗辩权的行为。根据双方的补充协议以及高某1提供的两次谈话录音，再结合中介公司员工邓XX的陈述，可以认定在解除涉诉房屋抵押登记过程中，高某1的主要义务是与贷款银行预约时间并提供相关资料配合宋某1解除抵押登记，宋某1的主要义务则是为解除抵押登记提供充足的资金准备。关于不安抗辩权，根据《合同法》的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。宋某1称高某1在双方交易期间与他人有50余起民事诉讼且涉案总金额较大，高某1作为被执行人随时可能被法院强制执行；另外，高某1与妻子代某1协议离婚并将涉诉房屋转移给了代某1。基于上述事实，宋某1称其两次逾期还款行为是对高某1履约能力下降的不安抗辩。根据查明的事实，双方在合同签订后不久高某1便将涉诉房屋及产权证交付给了宋某1，且高某1之妻代某1对买卖涉诉房屋一事知情并就此事签订了授权委托书，故高某1与代某1在离婚协议书中的约定并不影响双方之间的正常交易，宋某1也无证据证明高某1与代某1离婚是为了逃避双方之间的合同债务。另，高某1虽与他人存在多起民事诉讼，但在双方约定的解除抵押登记之时，该多起案件均未进入执行程序，对双方的正常交易亦不构成影响，故宋某1的上述行为不能认定为履行合同不安抗辩权的行为。