【北京房屋买卖律师】
农村房屋买卖，有效还是无效？ 我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。同时，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。这也正是司法实践中对出卖农村私有房屋给非本村集体经济组织成员的合同效力通常被认定为无效的依据。但事实上，农村房屋往往经过多次交易，如果最终土地并未因房屋买卖行为而流失至本集体经济组织成员以外的人员手中，即宅基地仍在本村集体的掌握和实际控制之下，则不宜简单地认定合同无效，而应当结合交易行为的真实性对合同效力作出判断。一般而言，如下情况认定农村房屋买卖合同有效：①出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前，该房屋所占宅基地因征收已转为国有性质，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，因宅基地性质已经发生转变，故合同有效。②买卖合同签订后，如果已经有批准权的机关批准，买受方亦取得合法权属证书的，合同有效。③城市居民购房后已将户口迁入购买房屋所在地，并取得了当地集体组织成员资格的，买卖合同有效。④虽合同买受方的签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，居住亦为共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购房，合同有效。⑤1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，合同有效。⑥对同一住宅经过多次转让效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。农村房屋连环买卖，如最后一手为同一村集体组织成员，买卖合同有效。⑦非本村农民身份，但基于离婚、分家析产、继承等取得农村房屋并进行出卖的，只要买受人为本村农民身份，该合同有效。
当事人信息：
原告：张某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：郭某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：郭某2，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：孙某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：杜某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
张某1、郭某1、郭某2向本院提出诉讼请求：1.确认张某1、郭某1、郭某2与孙某1、杜某1于2013年10月6日签订的《抵押房屋借款协议》无效；2、孙某1、杜某1返还张某1、郭某1、郭某2购房款157万元并赔偿损失（以157万元为基数，自2013年10月6日至购房款全部返还时止按中国人民银行同期存款利率计算）；3、孙某1、杜某1承担本案全部诉讼费用。事实与理由：孙某1、杜某1系夫妻。2013年9月，孙某1、杜某1通过中间人表示想要出售北京市XX区XX镇XX村占地360平方米，建筑面积220平方米的农村宅基地住房一套。2013年10月6日，张某1、郭某1、郭某2与孙某1、杜某1签订《抵押房屋借款协议》，约定孙某1、杜某1因资金短缺向张某1、郭某1、郭某2借款300万元，利息按照中国人民银行同期贷款利率的三倍计算。孙某1、杜某1将位于北京市XX区XX镇XX村占地360平方米，建筑面积220平方米的农村宅基地住房抵押给张某1、郭某1、郭某2作为担保。协议签订后，张某1、郭某1、郭某2实际将款项157万元支付给了孙某1、杜某1。截至今日，孙某1、杜某1仍未交付房屋。双方签订的《抵押房屋借款协议》名为借款协议实为农村房屋买卖协议，因张某1、郭某1、郭某2均非北京市XX区XX镇XX村村民，且房屋也未过户至张某1、郭某1、郭某2名下，故该协议应属无效合同。合同无效后，双方应当相互返还，故诉至法院。
被告辩称：
孙某1、杜某1辩称，根据《抵押房屋借款协议》可以看出张某1、郭某1、郭某2与孙某1、杜某1之间仅仅存在抵押房屋借款关系，并不存在房屋买卖关系。该协议中关于抵押部分是无效的，而关于借款部分是有效的。张某1、郭某1、郭某2实际并未支付157万元借款，而仅仅支付了90万元借款。《抵押房屋借款协议》第六条对借款的偿还问题已经作出明确约定，如果抵押的房屋拆迁，先由赔偿款进行返还，不能返还的，再向孙某1、杜某1追偿。综上，不同意张某1、郭某1、郭某2的诉讼请求。
审理查明：
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月6日，甲方孙某1、杜某1与乙方张某1、郭某1、郭某2签订《抵押房屋借款协议》，约定：甲方由于资金短缺向乙方借款300万元，该款利息以中国人民银行同期贷款利率三倍计算，鉴于该款数额巨大，甲方自愿将名下一套位于北京市XX区XX镇XX村占地面积为约360平米，建筑面积约220平米四至分别为北至：孙某1宅基地，南至：孙XX家，西至：南北马路，东至：别家院墙的属于农村宅基地性质的住房为抵押物，抵押与乙方。但由于该房目前性质暂时无法办理权属证明及过户手续，所以不能进行权属抵押登记。其中第2条约定：甲方同意乙方在其宅基地内新建、翻建房屋，产权归乙方所有。协议第3条约定：甲方收到借款后乙方无偿入住该房直至甲方偿还所借款项及利息后如甲方要求搬离，乙方并同意方能搬出抵押房屋（乙方入住期间该房的一切相关费用由乙方承担）。协议落款处有甲乙双方签字捺印，并有证明人高XX、孙XX签字。第6条约定：若遇拆迁甲方保证将此房的合法赔偿款及实物赔偿全部归乙方，如不能将赔偿款及实物赔偿全部给乙方，乙方将向甲方追讨借款。
张某1、郭某1、郭某2提交借条一张，载明：今借到张某1、郭某2300万元，落款处有孙某1、杜某1签字捺印，落款时间2013年10月5日。另，该借条左下方注明：2013年10月6日转账90万元，余额通过现金已全部付清。孙某1、杜某1对收到90万认可，称余款并未收到。
张某1、郭某1、郭某2提交收条一张，载明：北京市XX区XX镇XX村孙某1今收到买房预付定金叁拾万元整，余款30天内付清，过期预付定金不退，房屋另卖。落款处有收款人孙某1签字捺印，落款时间2013年9月3日。孙某1、杜某1称，落款处签字是由杜某1代孙某1签字，收条是打给中间人王X的，王X帮助杜某1与张某1、郭某1、郭某2联系的，而且钱也没有收到。
张某1、郭某1、郭某2为证明双方系农村房屋买卖合同关系提交了一份甲方郭某1与乙方孙XX（杜某1代）签订的《代持协议书》，协议书第一条约定：甲方购买了XX镇XX村平房院落一处，由于此房屋拆迁权益限定为本村村民，甲方特请乙方代其持有XX镇XX村平房院落一处，进行拆迁事宜。协议后方，有如下手写约定：若因拆迁政策变化，使甲方权益受损与乙方无关，双方协议终止。甲方支付乙方代持费用30万元于2015年9月22日支付15万元，剩余15万元于拆迁款到账后，由乙方扣出。协议落款处有甲乙双方签字，鉴证人为孙XX，落款时间2015年9月22日。孙某1、杜某1认可代持协议由杜某1签订。张某1、郭某1、郭某2另提交收条一份，载明：今收到郭某1人民币15万元。收条落款处有代收人孙XX、杜某1签字。孙某1、杜某1称收条上“杜某1”并非本人所签，且没有收到钱，张某1、郭某1、郭某2称“杜某1”系孙某1代签。另，张某1、郭某1、郭某2均非北京市XX区XX镇XX村村民。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：
一、张某1、郭某1、郭某2与孙某1、杜某1于2013年10月6日签订的《抵押房屋借款协议》无效；
二、本判决生效后十日内，孙某1、杜某1返还张某1、郭某1、郭某2购房款1200000元；
三、驳回张某1、郭某1、郭某2的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15400元，由张某1、郭某1、郭某2负担7700元（已交纳），由孙某1、杜某1负担7700元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为农村房屋买卖纠纷，案件的焦点是合同的效力以及相应的法律后果。根据《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。本案中，根据双方当事人的陈述，及抵押房屋借款协议的可“新建、翻建房屋”等内容，同时结合2013年9月3日收条上“买房预付定金”字样，代持协议书中“甲方购买了XX镇XX村平房院落一处”字样等，可以确认双方之间为房屋买卖合同关系。根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，农村村民方可拥有宅基地，村民出卖原有宅基地上的房屋应出售给符合申请建房用地条件的村民。本案中，张某1、郭某1、郭某2非该集体经济组织成员，违反了《土地管理法》有关农村村民住宅用地的规定，故双方就涉案房屋签订的《抵押房屋借款协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张某1、郭某1、郭某2主张的购房定金30万元，有收条为证，应予返还；关于转账的90万元，孙某1、杜某1认可已经收到，应予以返还。关于现金22万元，由于原告尚未证明到《民事诉讼法》规定的高度盖然性的程度，所以未得到法院的支持。