【北京房屋买卖律师】
关于网签合同的那些规定。首先，网签是一种行政管理手段；网签制度是房管部门为了管理与服务房产交易的需要而出台的。根据当事人意思自治原则，有关行政部门不干涉和介入房屋买卖双方的缔约，只是对双方达成的合同意向进行登记备案。在录入网签系统以前，房屋买卖双方已经就房屋买卖达成了合意，因此是否网签不影响合同的成立和生效。其次，网签是一种合同公示和确认行为。双方协商的合同内容一旦进入网签系统，即意味着向社会进行公示。从各地存量房交易规定看，不经过网签程序就无法转移房屋所有权。因此，网签是房屋所有权转移的必经程序，这也说明网签形成的合同是经过公示和确认的、已经成立并生效的合同。再次，网签不具有创设物权的效力。与预告登记等物权公示不同，网签公示的是一个特定的债权债务关系，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权，因此，其并不具有创设物权的公示效力，不会对合同之外的第三人产生物权公示效力。也就是说，如果经过网签后，买房人又将房屋抵押的，购房者以网签为由要求撤销抵押的，根据物权优先于债权的原则，不应支持购房者的主张。因此，购房者如想进一步取得相应物权公示效力，必须在网签之后再进行预告登记。最后，网签协议与买卖合同的效力冲突。实践中，在有网签的房屋买卖合同中，当事人在网签之前往往已经形成一个买卖房屋的协议，还有的当事人为了避税、获得贷款而在网签前后签署多份合同。如不同合同的内容发生冲突，一般遵循后合同优先于先合同的原则 ，以后合同内容为准。
当事人信息：
原告：张某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，文印室职员，身份证号：XXXX。
被告：北京XXXX置业有限公司，住所地XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：万某1，项目经理。
被告：北京XXX房地产经纪有限公司，住所地XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：王某1，总经理。
第三人：唐某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
张某1向本院提出诉讼请求：1.确认张某1与XXXX公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称《预售合同》）无效；2.XXXX公司、XXX公司协助张某1办理退网签手续。事实和理由：2013年4月8日，张某1及前妻唐某1填报了《北京市家庭购买限价商品住房申请审核表》。2015年7月29日，北京市XX区XXX街道办事处住房保障科向张某1出具了《北京市限价商品房购买资格审核备案通知单》，根据北京市限价商品住房管理规定，张某1家庭已符合申请购买限价商品住房条件。2015年12月6日，张某1之父张某2为张某1选得XX区XXX台X号楼X单元1403室住房一套。2015年12月16日，应XXXX公司要求，张某1签署了《购房意向书》并缴纳购房款934625元。2016年上半年，XXX公司通知张某1去签署购房合同。张某1告知XXX公司，其正处于离婚诉讼期间，无法签署购房合同。2018年1月12日，张某1与唐某1解除婚姻关系。因家庭解体，张某1已不具备以家庭名义申请购买限价商品住房条件。2018年3月29日，张某1通过询问得知，XXXX公司、XXX公司在双方未签订购房合同的情况下，违规办理了网签，并声称需张某1及唐某1共同签字才能撤回网签。张某1认为，其因客观原因已不再具有以家庭名义申请购买限价商品住房条件，在张某1不符合购房条件、未签字的情况下，XXXX公司、XXX公司所提供的《预售合同》是无效的。张某1一直就合同无效、撤销网签事宜同XXXX公司、XXX公司沟通，XXXX公司、XXX公司一直不予配合。故张某1诉至法院，望判如所请。
被告辩称：
XXXX公司辩称，不同意张某1的诉讼请求。张某1购买的是保障性住房，在XX区住房保障部门下发了购房资格审核通知单及选房排序通知单等一系列手续后，双方签署了《预售合同》的草稿合同，该草稿合同是合法有效的。XXXX公司同意继续履行《预售合同》或者解除《预售合同》，但不同意《预售合同》无效。在签订合同当日，张某1已支付了购房款。2017年11月18日，XXXX公司已向张某1发出入住通知书，但张某1没有来办理入住手续。如张某1与唐某1协商一致解除《预售合同》，XXXX公司也愿意协助办理退网签手续。张某1陈述的伪造合同情况不属实。
XXX公司辩称，继续履行《预售合同》或解除《预售合同》，XXX公司均同意配合。
第三人述称：
唐某1述称，张某1与XXXX公司签订的《预售合同》已经成立，合法有效，应当继续履行。张某1与唐某1按照《预售合同》约定，履行了主要的付款义务。案涉房屋属张某1与唐某1的合法财产。在XXXX公司发出入住通知书后，张某1不进一步履行合同义务，张某1的顾虑是避免相关财产暴露出来，从而阻挠唐某1得到其应得的财产份额。关于草稿合同，XXXX公司没有伪造合同的动机，从签字来看也不像是伪造的。至签订草稿合同为止，张某1及其代理人一直都在积极履行，只是由于后来张某1起诉唐某1离婚，张某1才开始怠于履行后续的购房义务，这个责任应由张某1来承担。张某1与XXXX公司签订的《预售合同》不能因此认定为无效，唐某1也不同意解除《预售合同》。
审理查明：
张某1与唐某1于2010年12月29日登记结婚，2018年1月12日经北京市XX区人民法院调解离婚。2013年8月，张某1提出限价商品住房购房申请。2015年11月26日，北京市XX区人民政府XXX街道办事处住房保障科出具《北京市限价商品房购买资格审核备案通知单》，确认张某1家庭符合北京申请购买限价商品住房条件，家庭申请人口2人，为张某1、唐某1，配售一套一居室。2015年11月24日，北京市XX区住房保障事务中心通知张某1于2015年12月6日按照摇号顺序参加选房。张某1委托张某2办理2015年12月6日的选房事宜。在2015年12月2日的《选房委托书》上，“张某1”的签字为张某2所写，手印为张某2所摁。2015年12月6日，张某2代表张某1与XXXX公司签订《XXXX台限价商品住房选房签约确认书》（以下简称《选房签约确认书》）。《选房签约确认书》载明：出卖人为XXXX公司、买受人为张某1，房屋为X号楼X单元1403号，房屋总价934625元，预测建筑面积74.77㎡，建筑面积单价12500元/㎡，付款方式为一次性付款，网上签约当日交纳100%房款，首付194625元，买受人应当按照出卖人通知的时间，与出卖人签署《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，逾期未签订的，视同买受人放弃购买所选房屋，同时出卖人有权将该限价商品房房源交回北京市住房和城乡建设委员会另行调配，《选房签约确认书》是签署《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》的依据。《选房签约确认书》还对其他权利义务作出了约定。2015年12月16日，张某2代表张某1、唐某1在《XXXX付款通知单》上签字。《XXXX付款通知单》确认了购房人、共有人、房屋基本情况和付款方式等内容。该房屋的价款给付义务已经履行完毕。
本案诉讼中，XXXX公司提交了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（草稿）（以下简称草稿合同）一份。该草稿合同中存在多处“张某1唐某1”的签名，未注明签订时间。XXXX公司称，草稿合同上的“张某1唐某1”均为张某2签署。张某2在核实草稿合同原件后，称：“合同上出现的是我的字，但我没有在这份合同上签过字”“我不知道（合同上的字是怎么上去的）。我从来没有见到过这份草稿合同。我后来是从住建委拿到的草稿合同”。张某1在诉讼中提出申请，要求：1.对草稿合同中张某1、唐某1笔迹是否为张某2所写进行司法鉴定；2.如果以上笔迹为张某2所写，对张某2所写张某1、唐某1是否系通过平移等技术手段处理得来进行司法鉴定。本院依法委托北京XX司法科学证据鉴定中心对张某1的申请事项进行鉴定。在确定比对样本的过程中，张某1的委托诉讼代理人张某2认可XXXX公司提交的《选房委托书》原件中的“张某1”系张某2所写，《XXXX限价商品住房选房签约确认书》原件中“张某1张某2代”系张某2所写，《XXXX限价商品房“按时签约”赠送物业费确认单》原件中“张某1”系张某2所写，《XXXX付款通知单》原件中“张某1张某2代”“唐某1张某2代”系张某2所写；但认为因张某1不持有上述文件，不同意在笔迹鉴定中作为比对样本，不同意将上述文件移交到鉴定单位。张某1另行提交2012年7月25日的《培训课酬支付单》、2016年3月8日《总行机关党支部党费交纳季报单》以及《选房签约确认书》作为比对样本。XXXX公司、XXX公司和唐某1仅同意以《选房签约确认书》作为比对样本。本院以双方均认可的材料移送鉴定。北京XX司法科学证据鉴定中心认为，提供的比对样本字迹较少，依据该单位现有技术条件，无法对委托事项进行鉴定，作退案处理。张某1表示不再申请鉴定。
2016年6月16日，XXXX公司委托XXX公司办理了案涉限价商品房预售合同的网上签约手续并备案。张某1、唐某1未到场亦未委托代理人到场，张某1、唐某1未在打印的《预售合同》中签字。该《预售合同》载明，出卖人为XXXX公司，买受人为张某1、唐某1，预测建筑面积为74.77㎡，按照建筑面积计算，该限价商品房住房单价为12500元/㎡，总价款934625元，采用一次性付款方式支付房价款，在合同签署当日，买受人向出卖人支付房价款934625元，出卖人应在2017年12月31日前交付房屋。该合同还对双方其他权利义务作出了约定。《预售合同》对房屋基本情况、价款数额及支付方式、房屋交付条件、产权登记、违约责任等条款的约定与草稿合同一致。
2017年11月15日，XXXX公司向张某1、唐某1发出《入住通知书》，告知其所购房屋经公安行政管理部门批复的坐落为北京市XX区X路X号院X号楼X单元1403室，2017年11月21日下午携带相关材料和费用办理入住手续。张某1、唐某1未与XXXX公司办理房屋交接手续。
裁判结果：
综上所述，XXXX公司通过网上签约系统签订的《预售合同》未成立，而合同有效或无效系在合同成立基础上所作的价值判断，张某1要求确认该合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。在双方存在有效商品房预售合同关系的情况下，XXXX公司未按相关规范要求就案涉房屋单方办理的网签备案手续不宜通过民事诉讼程序予以撤销，本院对张某1要求XXXX公司、XXX公司协助张某1办理退网签手续的诉讼请求不予支持。如果对网签合同有异议，当事人可向相关行政主管部门反映解决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：
驳回张某1的诉讼请求。
案件受理费6573元，由张某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点为“预售合同是否成立”“预售合同与买卖合同的关系”。关于预售合同，首先，XXXX公司称双方签订了草稿合同，并以此为依据办理网签手续，草稿合同上的“张某1、唐某1”为张某2代签。张某2作为张某1的诉讼代理人，否认草稿合同上的签名为其所签，张某1应就其主张的上述事实承担举证责任。张某1申请笔迹鉴定，在庭审和比对样本的确定过程中，张某2一方面认可其在多份书面文件中代张某1、唐某1签字，对相关文件的真实性表示认可，另一方面认为因其不持有相关文件，不同意以此作为鉴定比对样本。因比对样本过少，相关事实无法通过笔迹鉴定的方式予以确认。基于张某1、张某2的诉讼行为，张某1应承担相应的举证不能的责任，所以法院认定草稿合同上的相关签字系张某2代张某1签订。其次，张某1否认其委托张某2签署草签合同且对该行为不予追认，唐某1对草稿合同签订的事实不知情，XXXX公司、XXX公司未提供证据证明张某2具有签订草稿合同的相关授权，张某2在草稿合同签字的行为不能对张某1、唐某1发生效力。双方并未就草稿合同所涉条款达成合意，草稿合同不能代表张某1、唐某1真实的意思表示，草稿合同并未成立。最后，在网上签约办理过程中，张某1、唐某1未到场也未委托代理人到场，二人均未在《预售合同》中签字，XXXX公司、XXX公司未提供证据证明张某1、唐某1授权XXXX公司、XXX公司在其未到场的情况下办理网上签约或事后对该行为予以追认。双方并未就《预售合同》所涉条款达成合意，该网上签约的《预售合同》不是张某1、唐某1真实的意思表示，故《预售合同》不成立。但是，网签《预售合同》不成立并不影响XXXX公司与张某1、唐某1之间的商品房买卖合同关系。房屋交易合同网签备案是政府部门搭建平台供交易当事人填写，确认房屋交易合同并获取交易信息完成合同备案的过程。房产交易合同网签备案体现的是政府部门的服务功能和对房屋交易市场的监管职责。商品房买卖合同是否网签、网签是否有效均不影响商品房买卖合同的效力。