【北京房屋买卖律师】
经济适用房，五年内能买卖吗？经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。五年内转让经济适用房（合同）的效力：合法有效。理由如下：①《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。以此为标志，我国法律对财产转让行为明确作出负担行为和处分行为的区分。购买经济适用房后在上市交易限制期内转让的，其签订的房屋买卖合同是负担行为，该合同效力应基于合同成立、生效规则予以认定。②《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。从效力位阶看，住建部等部门联合发布的《经济适用住房管理办法》及各地方政府制定的规范性文件，均不属于法律或行政法规；从强制性条款的性质看，经济适用房上市交易的限制性规定属于行政管理类规定，而不属于效力性强制性规定。故此，当事人订立的经济适用房转让合同违反上市交易限制性规定，并不符合合同无效的构成要件，故应认定有效。但是合同有效并不会当然地导致物权发生变动，根据物权法定的原则，不动产物权变动以登记作为生效要件，而不动产登记机关在登记过程中需要严格执行国家、地方政府关于经济适用房上市交易的限制性政策，故此，对于购买经济适用房不满5年即对外出售的房屋买卖合同，该限制性规定将导致合同在法律上不能继续履行。
当事人信息：
原告：张某，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：郭某，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
第三人：北京XXXX房地产经纪有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：焦某1，经理。
原告诉称：
原告向本院提出诉讼请求：1、解除我与被告于2016年7月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《北京市存量房屋买卖合同补充协议》；2、要求被告向我返还购房款1 510 000元；3、要求被告向我支付购房款利息（以1 510 000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年10月14日计算至实际给付之日止）；4、要求被告向我赔偿预期利益损失774 698．76元；5、要求被告向我赔偿居间服务费30000元；6、要求被告向我赔偿已缴纳的税费134 237．68元。事实和理由：2016年7月31日，我与被告经XX公司居间签订房屋买卖合同及补充协议，约定被告将位于北京市XX区XX园5号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我。合同签订后，我依约支付了定金、部分购房款及居间服务费。2016年8月中旬，我与被告办理了网签手续，2016年8月24日我代被告缴纳了全部税费，后被告拒绝办理过户手续，现我要求解除合同，并要求被告赔偿我的损失。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称：
合同签订后，我按时配合原告办理了网签、缴税等手续。缴税完毕后，我在办理涉案房屋的上市出售审批手续过程中，被告知涉案房屋不具备上市出售条件。2016年9月19日，我告知了原告及XX公司上述情况，XX公司也表示不清楚这个政策。XX公司曾提出可以通过我与我爱人“假离婚”的方式使涉案房屋具备上市出售条件，但我认为代价太大，没有同意。后来，三方抱着试一试的心态共同前往房管局办理房屋过户手续，结果因为没有相关手续而未办理成功。后来我想与原告协商解除合同事宜，原告置之不理，并到法院提起了本次诉讼。关于原告各项诉讼请求，我同意解除买卖合同并退还原告购房款1 510 000元，也同意配合原告办理退税事宜。在合同履行过程中，我没有违约行为，是XX公司不清楚北京市相关政策导致合同无法履行的，因此我不同意赔偿预期利益损失及居间服务费。利息不同意支付，我收到原告购房款后，只是存在了银行，没有恶意占有，也没有用于牟利。
第三人述称：
XX公司述称，合同履行过程中，我公司尽到了审核、告知义务，不存在任何过错。被告在2017年1月3日曾向相关部门申请出具上市出售证明，可以证明被告主观上还是希望继续履行合同，但后来被告没有配合履行合同，足以证明被告主存在恶意。原告的各项诉讼请求与我公司无关，不发表意见。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年7月31日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定由买受人购买涉案房屋，成交价格为1 510 000元，此价格不包括房产过户时发生的各项税费；定金100 000元，由买受人直接支付给出卖人；买受人在2016年10月10日前向出卖人交付部分购房款400 000元，剩余房款1 010 000元于2016年10月15日前交付；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担；自本合同签订之日起资审过后160个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因出卖人的责任，买受人未能在160个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起70日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息；出卖人若拒绝将该房屋出售给买受人，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。
同日，原告作为买受方（乙方）、被告作为出售方（甲方）与XX公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方向丙方支付居间服务费30 000元；丙方按照合同约定已收取的居间服务费不予返还，守约方已支付的各项费用有权向违约方追索。
合同签订后，原告向被告支付全部购房款1 510 000元、向XX公司支付居间服务费30 000元；2016年8月16日，原、被告办理了网签手续；2016年8月24日，原、被告办理了缴税手续，原告缴纳契税25 500元，原告代被告缴纳个人所得税108 737．68元。
审理中，本院依职权联系北京市XX区住房保障事务中心（以下简称XX区住保中心），向其询问已购买经济适用住房的家庭另行购买其他住房后，原经济适用住房是否可以上市出售。XX区住保中心负责人称，根据北京市相关政策的规定，已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者取得已购经济适用住房的完全产权；否则，即使该家庭购买了其他住房，住房保障部门也不会同意该家庭出售原经济适用住房。对于上述政策，被告表示XX公司在原、被告签订合同时并未告知，最终导致住房保障部门未向被告开具涉案房屋的上市审批手续，故XX公司对于合同无法履行存在过错，被告不存在违约行为，就此被告提交其与原告、XX公司经办人谢某1的微信聊天记录加以证明。该证据显示，该微信群由被告于2016年9月19日创建，被告配偶李某某：“我媳妇打过一次电话住保办说那证明不给开，说是因为我们有一套房．．．明天我媳妇跟咱们中介的小谢去试一试去闯一闯．．．就肯定不说我们有房，就说没房．．．”；原告：“啊！不给开证明？”；谢某1：“对对对，现在情况是这样，因为之前也不知道经适房，你名下有房，经适房卖不了，开不了放弃回购证明，这个确实是不知情。明天只能我跟业主先去趟住保办先去问一下，看一下怎么回事，不行到时候送点礼”；原告：“我觉得你明天过去之前，你们XX地产内部可以交流交流，看有没有原来遇到这种情况该怎么解决办法”；谢某1：“对对对，如果一旦到时候真开不了这个房子，你业主也卖不了，到时候只有一个解决办法就是要么离婚，就这一个办法”。原告及XX公司均认可上述微信聊天记录的真实性，XX公司表示谢某1确实是涉案合同的经办人，但其个人意见不代表公司意见，XX公司在合同签订时就已明确告知买卖双方相关政策。
另查，被告与李某某于2008年8月8日登记结婚。涉案房屋于2011年7月13日登记在被告名下。原、被告签订买卖合同时，李某某名下登记有位于北京市XX区XXX镇XXX苑一区7号楼×层×号房屋（以下简称XXX苑房屋）一套。2016年11月29日，李某某将XXX苑房屋出售给案外人吴某1；2016年12月22日，XXX苑房屋过户至吴某1名下。2017年1月3日，被告因出售涉案房屋向XX区住保中心申请出具已购经济适用住房上市出售意见，经XX区住保中心核查涉案房屋无违规行为且符合上市条件后，XX区住保中心于2017年2月7日向被告出具《已购经济适用住房上市出售意见》，意见中明确XX区不行使优先购买权，意见有效期3个月。2017年3月30日，李某某从XXX房地产开发集团有限公司处购买位于北京市XX区XXXX苑30号6层1单元601号房屋（以下简称天通中苑房屋）一套并支付购房款6 296 462元；2017年4月27日，XXX苑房屋登记在李某某名下。
再查，《已购经济适用住房上市出售意见》的出具时间在涉案合同的履行期限内，李某某购买XXX苑房屋的时间在《已购经济适用住房上市出售意见》的3个月有效期内。经询，被告表示由于XX公司不了解经济适用住房的上市出售政策，导致合同无法继续履行，原、被告亦均表示过解除合同的意思，被告向住房保障部门申请涉案房屋的上市审批手续只是想确认该部门原来不同意为涉案房屋开具上市出售意见的原因是否属实，并非同意继续履行合同，故其没有将其收到上市出售意见的情况告知原告及XX公司。另，原告于2017年7月26日的庭审中要求解除其与被告的买卖合同法律关系，被告予以认可。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告张某与被告郭某于二〇一六年七月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《北京市存量房屋买卖合同补充协议》于二〇一七年七月二十六日解除；
二、被告郭某于本判决生效之日起七日内支付原告张某购房款一百五十一万元及利息（以一百五十一万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的标准，自二〇一七年七月二十六日计算至实际给付之日止）；
三、被告郭某于本判决生效之日起七日内赔偿原告张某预期利益损失三十万元；
四、被告郭某于本判决生效之日起七日内赔偿原告张某居间服务费三万元；
五、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18 390元，由被告郭某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案为经济适用房的买卖纠纷，案件的焦点是被告是否需要承担违约责任。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，原、被告从签订合同直至缴税完成，均不存在任何故意不履行合同的行为或意思表示。XX公司作为居间方，在买卖双方签订合同前未向原、被告告知涉案房屋在被告家庭当时现有情况下不具备上述出售条件，是合同无法继续履行的主要原因，XX公司的居间行为存在履行瑕疵。被告在合同履行期限内，收到了住房保障部门开具的涉案房屋上市审批手续，在涉案房屋具备上市出售条件、合同可以继续履行且原告已经支付全部购房款的情况下，被告未继续履行合同，亦未向原告退还购房款，被告的上述行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求解除合同，被告在庭审中表示同意，故法院判决解除买卖合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据合同约定：如因出卖人的责任，买受人未能在160个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起70日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。现原告主张购房款利息，有合同依据，法院在调整后予以了支持。