【北京房屋买卖律师】
解除买卖合同，违约金怎么算？ 根据《合同法》第九十四条规定，一方当事人违约，导致合同目的无法实现，另一方当事人享有法定解除权，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。非违约方对于合同解除也存在过错的，适当减轻违约方的损害赔偿责任。关于违约金的调整：约定的违约金作为损害赔偿金额的预定，在与实际损失差别较大时（以实际损失的30%为限上下浮动），可以根据《合同法》第一百一十四条规定，予以调整。法院调整违约金考量的因素：一是合同的履行情况，《合同法》采用严格责任为归责原则，只要违约即应承担违约责任，但在一个已经几近履行完毕的合同与尚未履行的合同中，违约行为所导政的结果是明显不同的。如果合同约定的违约金是概括的违约金，即合同约定在一方当事人部分不履行、不完全履行与完全不履行合同时的违约金是同一数额，而另一方当事人出现部分不履行或者不完全履行的违约行为时，违约方提出约定违约金过高时，人民法院可以按照《合同法》关于人民法院调整违约金权利的规定，而不是基于合同已经部分履行的比例来计算扣减违约金。二是当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的性质（补偿性或者惩罚性）。三是可得利益损失情况。关于调整违约金的举证责任：对于违约给守约方造成的实际损失，应当由请求减少违约金数额的违约方举证。如果请求方不能证明约定数额与损失之间存在巨大差额，则其应当承担不利的后果。虽然在一般情況下，受害人对于自己所遭受的损失应当较违约方更清楚，提供相应的证据也更为容易，但不能因为受害人举证更容易而一律由受害人举证证明其所遭受的损失大小。只有在权利人合理陈述及提供相应证据，使法官内心产生违约金不调整确实显失公平时，举证责任才可能发生转换。
当事人信息：
原告：刘某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：张某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
刘某1向本院提出诉讼请求：1．解除我和张某1就位于北京市XX区X1号房屋（以下简称X1号房屋）于2017年12月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．张某1赔偿我违约金840万元（总额890万元，扣除已支付的50万元）；3．张某1按照每日3308元的标准给付我自2018年1月27日起至实际腾退X1号房屋之日止的占有使用费；4．本案诉讼费用由张某1负担；5．张某1立即将X1号房屋腾退交还给我。事实和理由：我系X1号房屋的所有权人，该房屋建筑面积441．55平方米。2017年12月27日，经X1公司（以下简称X1公司）作为居间人、我作为出售人、张某1作为购买人达成房屋买卖协议，签订了《买卖定金协议书》和《补充协议》。双方约定:房屋价款为4450万元，购买人于2017年12月27日支付给出售人定金10万元，于房屋核验通过后支付定金40万元；购买人于权属转移前3个工作日前将购房款2860万元以建委监管支付的方式支付，1530万元通过理房通支付；双方同意在2018年6月27日前办理权属转移；购买人留存10万元物业交割保证金，房屋于收到定金后10日内交付。在违约责任条款中规定:购买人“拒绝购买该房屋”、“逾期履行支付房款义务超过十五日的”均构成根本违约，出售人有权解除房屋买卖合同；购买人在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％支付违约金。合同签订后，我方已按照约定履行了交付房屋的义务，但张某1除支付50万元定金之外，不再履行支付房款义务，已构成根本违约，故我现要求依法解除合同，张某1返还房屋，承担违约责任，并给付房屋占有使用费。
被告辩称：
张某1辩称，我方同意解除合同，但并非违约解除，理由如下：第一，本案诉争房产系刘某1委托X1公司对外出售，我与刘某1在签署协议之前并不相识；我与X1公司的赵某也是基于之前购买房产，其曾为我提供过居间服务而认识的。在购买房屋期间中介方一直知晓我没有北京市购房指标的事实，对此，刘某1本人也应当是知晓的，尤其对本案4450余万元的重大商品交易，刘某1不知道我没有购房指标是不现实的。第二，对于知晓之事实，因客观原因无法履行，属于双方共同之过错，刘某1知晓我不具备北京市购房指标而一意出售，应当预见可能导致合同无法履行，应当承担责任，故本案不属于违约。即便法院判决认定我违约，我也不认可刘某1所述的违约理由，其主张的违约金计算过高，且没有任何损失；其主张的房屋占有使用费没有法律依据，鉴于双方一直在房屋购买流程及如何取得购房指标进而办理过户和交易沟通之中，故在此期间我方对于房屋的使用属于合理范畴。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：X1号房屋的所有权人系刘某1，该房屋建筑面积441．55平米。2017年12月27日，刘某1（出售人、甲方）、张某1（购买人、乙方）与X1公司（居间人、丙方）签订《买卖定金协议书》，约定：第一条，交易房屋为X1号房屋；第二条，房屋交易：1、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，确认以4450万元的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；2、甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；3、乙方的房款支付方式为全款；第三条，定金金额及支付：1、乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）；2、甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金人民币40万元。该协议后附的《定金收付收据》内容为：在X1公司的居间下，今收到购买人张某1购买X1号房屋的定金共计10万元。
刘某1（出卖人）与张某1（买受人）于2017年12月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：第四条（一）房屋成交价格为2860万元；（二）家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1590万元；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议：1、买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；第六条，房屋的交付：（一）出卖人应当在收到全部定金后10日内将该房屋交付给买受人；第七条，违约责任：（二）逾期付款违约责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第九条，权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起183日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
刘某1（甲方、出卖方）、张某1（乙方、买受方）与X1公司（丙方、居间方）于当日另签订《补充协议》，约定：第一条，成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价为4450万元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；（1）乙方于2017年12月27日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于房屋核验通过后3个工作日内将第二笔定金40万元以理房通支付的方式支付甲方；3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于权属转移前3个工作日前将第一笔购房款2860万元以建委监管支付的方式支付甲方；（2）乙方于权属转移前3个工作日前将第二笔购房款1530万元以理房通支付的方式支付甲方；4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2018年6月27日前应共同办理房屋所有权转移登记手续；6、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到全部定金后10日内将该房屋交付给买受人，自行办理物业交割手续，丙方陪同。第四条，违约责任：3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的；（2）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
上述甲、乙、丙三方签订的《居间服务合同》明确约定：丙方提供的居间服务包括协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成交易双方签署合法有效的买卖合同；居间代理费为667500元；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。合同文本所附的《X1公司房屋买卖流程图》显示，X1公司在接受出售方委托之后要进行房屋核验，在接受买受方委托之后要进行购房资格审核，该两步骤完成之后才能进行后续的资源匹配、房源带看；出售方与买受方达成交易意向、签署《买卖定金协议书》、《存量房买卖合同》等交易文件。
2018年1月28日，刘某1（甲方，出卖人）与张某1（乙方，买受人）签订《关于房屋交付之补充协议》，约定：鉴于双方就X1号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等协议，现双方经友好协商就房屋交付事宜作出补充约定如下：第一条，本协议生效后5日内，甲方将该房屋交付给乙方；第二条，乙方可以根据自身需要更换房屋壁纸和存放家具；第三条，房屋交付后至该房屋完成权属转移登记之前，乙方应当履行如下约定：1、该房屋为居住使用，不得擅自改变该房屋的用途且不得对外出租；2、合理使用并爱护该房屋及其附属设施，不得更换门锁，不得对房屋进行改造装修、改变房屋的内部结构、破坏房屋设施等；3、不得利用该房屋从事违法活动或存放危险品；4、甲方有权不定期对该房屋进行检查，了解乙方的使用情况，乙方应当提供便利条件。第四条，任何一方违反上述约定的，应当赔偿对方损失。第五条，如本协议与《买卖合同》、《补充协议》等甲乙双方在本协议签署前就该房屋买卖签署的一系列协议冲突的，均以本协议为准，本协议未约定事项，仍按照之前签署并生效的协议执行。双方签署的《物业交接清单》显示，X1号房屋的水、电、气、物业、供暖均已结清；钥匙交付明细为电卡1张、前门钥匙1把、门禁卡1张。
经本院询问，张某1在庭审中有如下陈述：涉案房屋的成交价不是当时的市场价，要高出300万或500万元，因为当时没有购房指标，但我又很想购买涉案房屋，所以多给了刘某1200多万；该房屋现已增值到每平米12万元，故刘某1没有损失；我不管以个人名义还是家庭名义都没有北京市的购房资格，而且我本人2018年还上了法院的失信被执行人名单；房屋交付给我之后我用于居住，更换了客厅吊灯，花费近20万元，更换了壁纸，添置了生活所需家具；我会尽快将涉案房屋腾退交还给刘某1，具体时间由法院判决；对于添置的物品，可拆卸的我自行取走，不可拆卸的添附物我方放弃所有权，由刘某1自行处理，不要求其折价；刘某1发送的补充协议二，我方收到过，但是并未签字；如果法院认定我方违约，我方同意用定金折抵违约金数额。
刘某1在庭审中有如下陈述：张某1有购房资格，但没有证据证明，如果无资格中介也不会向我方介绍这个客户；涉案房屋之前用于出租，后租户搬出，出卖前房屋未使用，且没有相关的设施设备及家具，是空房间；之所以在张某1仅支付了50万元定金的情况下就将房屋交付给其使用，并非像中介所述的房屋成交价格高于市场价格，而是因为张某1当时表示没房住，而我也想卖房，在中介的一再撮合下，我就相信了张某1，交付了房屋；我曾于2018年9月14日在微信中要求张某1搬离涉案房屋，其表示月底前付款或者搬家，但实际并未按此履行；由于张某1未付款，故我于2018年6月27日之后向其发送了补充协议二；我主张的违约金中考虑了房屋因无法使用而导致的租金损失，也即我的第二项诉讼请求中包含了第三项诉讼请求；张某1的违约行为给我方造成了房屋贬值的损失，现在房价下跌，市场上也不好卖，这是客观事实，其它损失没有。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除刘某1和张某1于二〇一七年十二月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、张某1于本判决生效后七日内给付刘某1违约金140万元；
三、张某1于本判决生效后十五日内将北京市XX区X1号房屋腾空，交还给刘某1使用；
四、驳回刘某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70600元，由刘某1负担15300元，已交纳；由张某1负担55300元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点为违约赔偿金数额的认定。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘某1与张某1签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，张某1未按照合同约定支付购房款，且当庭表示没有北京市的购房资格，现刘某1要求解除双方之间的房屋买卖合同，张某1亦表示同意解除，故法院判决解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 因本案合同解除系张某1未按照约定支付购房款的违约行为导致，故刘某1要求张某1赔偿违约金的诉请，有事实和法律依据。关于违约金数额，刘某1自身对于交易风险的发生负有一定程度的过失。例如：相关合同对房屋权属转移登记时间以及房款给付时间等重要内容均未作出明确约定；在尚未确定张某1是否具备购房资格且仅仅收到50万元购房定金的情况下，刘某1就将涉案房屋交付给张某1占有使用。故即便因本案房屋买卖合同不能继续履行导致刘某1产生了经济损失，那么刘某1亦应自行承担与其过失相当的责任。所以法院根据双方的过错程度，结合《民法总则》规定的公平原则和诚实信用原则，酌情判定张某1给付刘某1违约金190万元。