【北京房屋居间律师】
如何认定居间人的报酬请求权？在房屋买卖的居间合同中，报酬请求权和如实报告义务构成了居间人的主要权利义务关系。居间报酬请求权的成立以居间人履行了居间义务为前提。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情況，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。一般认为此条确立了居间人的义务，一是如实报告义务，二是合理审查义务，三是积极调查义务。居间报酬请求权的实现条件：根据《合同法》第四百二十六条规定，一是买卖双方达成的房屋买卖合同必须合法有效或者合同无效（被撤销、被解除）非因居间人的原因；二是居间行为和房屋买卖合同的订立存在因果关系。实践中，关于买卖合同无效、被撤销、被解除的情况存在不同的观点，一种观点认为，如果该结果非因居间人的过错造成，居间合同的相对人仍需要向居间人支付居间费用；另一种观点认为，是否促成合同有效成立这一客观结果是居间人是否享有报酬请求权的唯一判断依据。事实上，由于居间人并不能完全掌握房屋的信息，更不能预测相关政策的变化，所以第一种观点显得更加合理。本案中，法院也是采纳了这种观点，虽然《建设工程合同》无效，但是合同的无效与居间人的居间服务没有关系，原告并不存在过错，所以原告主张的报酬请求权也得到了法院的支持。
当事人信息：
原告：杨某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：周某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：岳某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XX建筑工程有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：关某1，经理。
原告诉称：
原告杨某1诉称：2012年8月初，原告将位于北京市XX区××镇××路××号的北京××有限公司（以下简称××公司）改扩建工程介绍给了被告，原告同时将该工程的具体情况，包括工程价款、结账方式等具体内容帮助被告谈好，被告于2012年8月24日与发包方北京××商贸有限公司签订了建筑施工合同，合同签订后被告给原告打了一张63万元的居间报酬的欠条，约定“工程主体施工完成正负零时，发包人拨款350万元时，立即支付杨某1同志肆拾伍万元，剩余拾捌万元，工程完工结清”。但发包人拨款后被告不按约定付款，经原告催要，被告以各种理由拖欠，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告立即给付欠款45万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：
被告周某1辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，杨某1和××公司关系好，杨某1没有资质，就将这个工程介绍给我和岳某1，因为我们也没有资质，所以杨某1让我和岳某1找一个公司挂靠，后我得知这个工程没有招投标手续后就退出来了，相当于全程没有参与，我只相当于一个中介人；第二，××公司并没有给付XX建筑公司工程款，所以这个居间费的欠条也是一个无效欠条；第三，杨某1和我之后又签订了一个债权转让协议和一张欠条，协议约定因××公司欠XX公司和我工程款、我欠原告杨某1中介费，故我同意将对××公司的债权转让给杨某1，欠条还约定杨某1从××公司获得63万元后立即给付我3万元，所以和杨某1之间居间费的问题已经没有了。
被告岳某1辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告杨某1介绍的工程没有两证，手续不全；第二，工程因是违法工程而停工，杨某1应对此负责；第三，××工程实际上是商住楼而非改扩建工程；第四，因为工程有问题，杨某1存在欺诈性质，所以其无权索要居间费。
被告XX建筑公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告没有提供居间合同，居间合同不存在；原告没有协助被告与××公司的改扩建工程进行必须的招投标工作，居间行为违法；居间报酬请求权以促成合同成立为要件，本案中，原告的居间行为违法，也使其介绍的建筑施工合同无效。故其无权索要中介费。二、周某1出具的欠条应属于个人债权文书，我方没有授权周某1与原告签订居间合同；三、我方没有收到××公司或周某1、岳某1工程款，且工程目前只是封顶，没有完工；四、由于××工程项目存在重大违法行为，被勒令停工近八个月，原告负有很大责任，且该《建设工程施工合同》被法院判决为无效，故合同没有成就，原告无权索要中介费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
审理查明：
经审理查明：2012年8月26日，经原告杨某1介绍，被告周某1、岳某1与案外人××公司对××公司一工程的承建达成合意，并以被告XX建筑公司名义与××公司签订建设工程施工合同，该合同由二公司盖章，周某1、岳某1以委托代理人的身份签字确认。2012年8月24日，周某1向杨某1出具欠条一张，内容为“本人欠杨某1同志北京××商贸有限公司改扩建工程中介费陆拾叁万元整。”并在欠条下方附承诺书一份，内容为“还款时间：工程主体施工完成正负零时，发包人拨款350万元时，立即支付杨某1同志肆拾伍万元，剩余拾捌万元，工程完工结清。”自2013年1月10起至2014年1月29日，被告岳某1在领款人签名处陆续签收××公司的工程款支出凭单，总数额超过350万元。
2014年1月14日，被告周某1与原告杨某1签订债权转让协议，协议约定：甲方周某1，乙方杨某1。1、乙方承包北京××商贸有限公司工程，承包时以北京XX建筑工程有限公司名义承运；2、乙方欠甲方此工程居间费陆拾叁万元；3、因北京××公司欠乙方工程款没有支付，故乙方无款给付甲方居间费，故乙方自愿将对××的债权（工程款）转让给甲方陆拾叁万元，此款待乙方与××结算时，由××自欠乙方的工程款中扣除。……同日杨某1又向周某1出具欠条一张，约定债权转让协议生效且杨某1得到63万元后立即支付给周某13万元。
另查，XX建筑公司以建设工程施工合同纠纷为由将××公司诉至XX区人民法院，2014年6月11日，XX区人民法院作出XXXX号判决，认定双方于2012年8月26日签订的《建设工程施工合同》并未按照法律规定进行招投标程序，故该合同属于无效合同。
裁判结果：
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告周某1于本判决生效后十日内给付原告杨某1四十五万元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千零五十元，由被告周某1负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为居间服务纠纷，案件的争点为原告是否享有对被告的居间报酬请求权。根据法律规定，公民及法人的合法权利受法律保护。本案中，虽然原、被告就原告为被告提供居间服务一事未签订书面居间合同，但依据周某1向杨某1出具的欠条内容及各方当事人的陈述，可以确认《建设施工合同》的签订确系原告居间介绍；被告周某1、岳某1认可与XX建筑公司之间为挂靠关系，同时原告杨某1与被告周某1在2014年1月14日签订债权转让协议中亦认可“周某1承包北京××商贸有限公司工程，承包时以北京XX建筑工程有限公司名义承运”，且欠条及债权转让协议均为周某1以本人名义向原告出具，故杨某1与被告周某1系居间合同的当事人，周某1应按照约定履行相应的义务；此外，《建设工程施工合同》无效，并不能成为被告拒绝支付居间费的理由。因为《建设工程施工合同》无效的原因系未按照法律规定进行招投标程序，而非因原告提供的居间服务造成，且该工程客观上已经实施，原告已提供了相应的居间服务，且在债权转让协议中周某1再次对居间费用给付予以了确认，故被告周某1应当按照约定给付居间费用。