【北京房屋装修律师】
关于装修合同，如何保障权益？装修纠纷是指在装修家庭与装修施工单位之间，装修家庭与周围居民之间因为装修违反了有关装修合同、规定而发生的纠纷。一般来说，主要包含以下几个方面：装修单位没有完全履行装修合同，比如，装修单位使用非合同规定的装饰材料，施工中无故停工，未在约定工期内完工等；装修施工质量低劣；装修后维修服务不完善或不履行质量承诺；施工中噪声扰民。装修纠纷的处理：协商优先，在无法达成一致意见的情况下，注意收集证据，通过诉讼或者仲裁的方式解决纠纷。在合同履行过程中需要注意的问题：避免装修合同主体不明确；施工中要进行确切有效的监理，以确保工程质量，避免出现工程材料以劣充好等情形。关于租赁房屋的装修：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。具体可以参照《合同法》第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条。
当事人信息：
原告（反诉被告）：袁某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告（反诉原告）：XXX空间装饰（北京）有限公司，住所地XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：杨某1，该公司执行董事。
被告：XX集团北京XXXX有限公司，住所地XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：欧某1，该公司董事长。
原告诉称：
袁某1提出诉讼请求：1.要求被告XXX公司给付违约金34683.7元及利息1000元，给付自2017年6月至2018年4月房租收益36 000元，给付交通费及误工费5000元；2.被告XX公司承担连带给付责任；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年9月16日签订《房屋装修施工协议》，承诺收房后开始装修（收房时间为2016年12月23日），被告约定于2017年5月1日交付精装修房。但未能按时交付，而且房屋装修质量不是精装房标准，与样板房严重不符。协议中明确约定，未在规定时间交付精装修房应赔偿装修款的10%作为违约金，即34 683.7元，同时支付由此造成其他经济损失。为维护自己的合法权益，诉至法院。
被告辩称：
XXX公司辩称：不同意原告诉讼请求。由于原告于2017年7月2日才将装修款交清，根据合同约定，甲方迟延交付日期超过30日的，乙方有权停工，责任由甲方承担。2017年9月15日，北京市住房和城乡委员会发布2017390号文件，要求包括房山在内的所有工程停工，到2018年3月15日为止。由于原告迟延交付装修款及政府管制，造成迟延交房，因此我方不承担违约责任。并且原告已经于2018年5月2日验收合格，也不存在质量不合格的违约行为，原告主张没有事实和法律依据，请求驳回诉求。现提出反诉如下：要求原告支付逾期付款违约金34 683.7元，反诉费由原告承担。
被告XX公司辩称：不同意原告要求我公司承担连带责任，我认为连带责任必须基于合同约定或者法律规定，原告现主张要求我公司承担连带责任需进一步明确法律依据或者是合同依据，以便我们进一步进行答辩，具体的答辩意见我们认为我公司主体不适格，本案原告与我公司不存在本案的案由装饰装修合同的关系，因此，原告起诉我公司作为被告我认为起诉不当，我公司主体不适格。原告与我公司存在着北京市商品房预售合同关系，被告已经依据该合同的约定履行了全部合同义务，因此本案与被告无关。另外，原告与本案被告XXX公司签订了装饰装修合同如因履行合同产生纠纷，应向XXX公司主张权利，与我公司无关，不应向我公司主张权利。
反诉被告辩称：
袁某1针对XXX公司的反诉辩称：我买的是精装修房子，开发商签订的是阴阳合同，他们要求先交装修款，签装修合同后再签订买卖合同办理按揭。装修合同是2016年9月16日签订，房屋合同是9月20日，房屋按揭办理完时间是2017年3月29日，房屋办理下来之后房屋才交给XXX装修。当时买房时的销售说，先交部分定金，等按揭下来，什么时间开始装修再补交剩下的装修款，交完装修款后，XXX才将装修合同交给我们。我不存在付款延期，没有给被告造成损失，也不存在赔偿问题。XXX装修进度很慢，2017年3月29日起属于停工状态，他们说是因为国家治理，不敢开工怕罚款。在和XXX多次沟通得不到具体时间，且楼下保安不让业主上楼查看装修进度，我们担心装修烂尾，不敢交剩下的装修款。装修合同被告一直没有盖章给我，合同没有生效，而且XXX没有通知我们交剩余款项。2017年6月29日，收到被告正式通知后，要求我们在2017年7月5日前交清剩余款项，我们在其规定时间内交清剩余款项，而且被告当时承诺8月份交房给我。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：2019年9月16日，袁某1（甲方）与XXX公司（乙方）签订《房屋装修施工协议》，工程施工地点为北京市房山区X镇X-X-X地块X商务办公楼X层X，面积49.29平米，房屋现状为毛坯房，水电已接至户内。施工乙方包工包料，装修清单中除了基本装修外，还包含了厨房橱柜、电磁灶、吸油烟机、洗衣机、衣柜、收纳柜等。本装修工程完工交付日期为甲方将房屋交付给乙方后五个月内。开工日期：甲方应于接到开发商《交房通知书》配合开发商交接房屋，办理完毕房屋全部交接手续，且甲方将应托管之钥匙直接交付给乙方的手续办理完毕之后次日起算。因乙方责任不能按期完工的，工期不顺延；因乙方责任造成工程质量存在问题需要返工的，返工费由乙方承担，工期不顺延。因不可抗力、甲方同意工期顺延的其他情况造成竣工日期延误的，经甲方确认后工期应当顺延。同时2.5条约定因下述原因造成乙方无法按期交付的，则乙方免责，交付时间另行确定。（1）甲方未按协议约定支付工程款影响正常施工的；（2）甲方未按协议约定完成其应当负责的工作。影响工期的。（3）非乙方原因（如停水、停电或不可抗力等）导致乙方一周内累计停工8小时或以上且一方能出示相关有效证明时，工期可相应顺延（每停工8小时，可是延一天）。（4）如甲方未及时与项目开发商办理毛坯房交接手续而导致本工程不能及时开工、完工的…2.6条双方特别确认：鉴于甲方委托乙方进行装修的房屋为甲方与开发商签署之商品房预售合同项下的商品房，如甲方与开发商之间因迟延交付或迟延收房的原因导致乙方未能及时收房开工的，由甲方承担工期延误等相关责任。约定工程款总价346 837元。关于装修款支付方式约定：装修款支付采用分期付款。甲方于签署房屋装修施工协议当日向乙方支付该总工程款人民币346 837元。合同对违约责任进行了约定，甲方无正当理由未按协议约定期限支付工程款，应当向乙方按日支付迟延部分工程款0.1%的违约金，但累计不得超过工程款总金额的10%。甲方延迟支付超过30日的乙方有权在收取违约金的同时暂停施工，工程延期的责任及乙方实际损失由甲方承担。由于乙方责任延误工期的，应当按日向甲方支付工程造价总额0.1%的违约金，但累计不得超过工程造价总金额的10%。
2016年9月16日，袁某1交付装修款10 000元，销售人员郭果；2016年12月13日，袁某1交付装修款50 000元，销售员为郭果；2017年2月18日袁某1交付装修款100 000元，销售员为陈扬；2017年7月2日，袁某1交付剩余装修款186 837元，销售员为林焕禹。2016年9月24日，袁某1与XX公司签订北京市商品房预售合同，袁某1贷款45万元，2017年3月29日贷款发放成功。另，袁某1曾在2016年8月7日前与XXX资产管理（北京）有限公司签订《诺亚方舟》订购协议，约定房屋总价1 251269元，其中装修款总价346 836元。
2016年12月15日，XX公司统一向业主发放入住通知书及费用一览表，告知在2016年12月23日办理相关手续。XX公司称2016年12月23日就将诉争房屋交付给原告，房屋作为毛坯房，在这之后就可以进去装修了，另外，该统一收房与按揭贷款下没下来没有关系，都可以收房。袁某1称其并未受领毛坯房，当时约定直接受领精装房，是在2018年5月2日受领的精装房。XXX公司称其是代表袁某1去XX公司收房，是在2017年4月袁某1交齐房款后才收房。XXX公司另称，公司从开发商手中收房，开发商给钥匙，根据购房人的付款情况，付完全部装修款的就开始装修。2017年9月15日，北京市住房和城乡建设委员会发布《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，明确停工时间为2017年11月15日至2018年3月15日，停工范围包含房山区，停工内容：停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工等。
裁判结果：
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、XXX空间装饰（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内给付袁某1违约金34683.7元。
二、驳回袁某1的其他诉讼请求。
三、驳回XXX空间装饰（北京）有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费858元，由原告袁某1负担470（已交纳），由XXX空间装饰（北京）有限公司负担388元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费333元，由XXX空间装饰（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋装修的加工承揽纠纷，案件的争点为违约主体的认定。根据法律规定，原被告双方签订的《房屋装修施工协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行。关于何时启动装修。袁某1与XXX公司签订《房屋装修施工协议》并未明确约定装修款未交清的情况下不启动装修，而该协议却约定了未如约交纳装修款的情况下，逾期三十日的可以暂停施工，故XXX公司主张应在袁某1交清装修款的2017年7月2日启动装修，没有合同依据。关于袁某1未按时交纳装修款，是否构成违约。根据《房屋装修施工协议》袁某1应当一次性支付装修款，但袁某1于当日仅交纳一万元，XXX公司未对此提出过异议，反而签订了协议，且在开发商发放《交房通知书》前几天交纳五万元后，XXX公司亦未提出异议，所以法院认定XXX公司对袁某1前两次未交纳全额装修款无异议。袁某1在2017年2月18日第三次又未全额交纳装修款是否构成违约的问题，根据查明的事实和相关证据，诉争房屋此时已经可以办理收房手续，可以进场装修，袁某1在XXX公司未启动装修程序的情况下，拒绝支付剩余工程款，应当视为其履行不安抗辩权的行为，故该行为不构成违约。关于XXX公司是否构成违约。XXX公司未及时收房，在收房后，且收到近一半的装修款的情况下未启动装修，该行为与合同订立目的相悖，且不符合相应惯例，亦违背了诚实信用原则；根据其提供的北京市住房和城乡建设委员会的文件，该文件的停工范围并未明确指出室内装修亦包含在停工范围内；根据装修内容，即便是自XXX公司主张的2017年7月2日起启动装修，而至2017年11月15日止，亦有四个多月的时间，该装修项目的的基本土石作业的内容亦应施工完毕，而自2018年3月15日至2018年5月2日，又过去二个月左右，XXX公司并未提供相应的施工进程，未对此作出合理解释；所以XXX公司存在严重违约行为。最终，法院考虑XXX公司的过错，结合袁某1主张的各项损失情况，适用《民法总则》的公平原则和诚实信用原则，酌定XXX公司给付袁某1违约金34 683.7元。