【北京房屋买卖律师】
房屋买卖的格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，在商品经济的社会下，格式条款极大地提高了交易的效率，但也在一定程度上使交易双方处于不对等的地位上，所以法律必须对交易的相对方做适当的保护。首先，作为提供格式条款一方的开发商要负有提示与说明的义务，即其对于限制或者免除自己责任的格式条款应采取足以引起对方注意的方式提请对方注意，并依照对方的要求作出说明。如果开发商违反了上述提示与说明义务，则该免责或者限制责任的条款虽已经订入合同，成为合同的内容，但交易相对方享有撤销权，撤消后，该格式条款无效。其次，根据我国《合同法》第52条和53条的规定，已经订入合同的格式条款，若有以下内容的，格式条款无效：一是免除其责任，即开发商一方不合理、不正当地免除其依照法律应当负有的强制性法定义务。二是加重对方责任，即格式条款含有对方当事人在通常情况下不应当承担的义务。例如，规定购房者对不可抗力发生的后果也应承担责任或者规定购房者承担超乎常理的违约金及损害赔偿金等。三是排除对方主要权利，即排除购房者按照合同的性质通常应当享有的主要权利。例如，开发商在格式条款中规定购房者在发生纠纷时只能与开发商协商解决，而不能提起诉讼或者仲裁等等。最后，在格式条款的解释上，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的理解。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
当事人信息：
原告：北京XX文化传媒有限公司，住所地XX市XX区XX街道XX号，统一社会信用代码：XXXX。
法定代表人：张某1，执行董事。
被告：北京XXXX房地产开发有限公司，住所地XX市XX区XX街道XX号，统一社会信用代码：XXXX。
法定代表人：杨某1，董事长。
原告诉称：
原告XX文化公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告XX公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；2、被告XX公司返还我公司购房款2 544 157元及印花税1273元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自买受日起至合同解除之日止的利息；3、本案诉讼费由被告XX公司承担。事实和理由：2017年X月6日，我公司作为房屋买受人与XX公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y*****，以下简称《预售合同》），约定XX公司向我公司出售坐落于北京市XX区运河核心区Ⅸ-***地块F*其它类多功能用地项目***办公楼**层***号房屋（以下简称涉案房屋），房屋套内建筑面积29．46平方米，分摊共有建筑面积13．71平方米，预测建筑面积共43．17平方米，套内计价面积单价每平方米86 359．71元，房屋总价款2544 157元，付款方式为分期付款。XX公司通过微信公众号、宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”，我公司在XX公司工作人员的带领下参观了该楼盘样板间，样板间内装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。被告XX公司人员在明知我公司法定代表人没有购房资格的情况下，引导并帮助我公司法定代表人注册公司（并未实际经营）。2016年XX月18日，我公司向XX公司支付房屋买卖定金10万元（支付定金时仅仅通过XX公司的宣传知道该房屋为公寓，能够居住，因XX公司未向我公司出示《预售合同》，我公司并不知晓该商品房土地用途为办公）。2017年X月6日，我公司向XX公司支付首付款164 157元（不含定金）、印花税1273元并签订《预售合同》，此时我公司发现所购房屋土地用途为办公，XX公司工作人员对此解释该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图加以佐证，并承诺该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，具备居住用途。基于XX公司的上述承诺，我公司与XX公司签订了《预售合同》并如期履行付款义务。合同履行过程中，我公司得知该商品房只能用于办公，依照我国关于商办类房屋的法律及政策规定，开发商不能将商办类房屋以具备居住用途进行宣传和销售。本案涉案房屋土地用途为办公，XX公司不应宣传该房屋具备居住用途，且从房屋结构上坚决不能设计独立卫生间、通上下水且具备卧室、厨房等居住性质的设施，诱导我公司认为涉案房屋具备居住用途。我公司知晓该土地用途为办公时，是在《预售合同》签订后合同履行的过程中，对于涉案房屋土地用途为办公这一事实，购房者和开发商处于完全不对等的位置，开发商在取得土地规划及预售许可证时就已明确知晓该土地性质为办公，在此情况下仍然以该商品房具备居住用途予以宣传和销售，而购房者是从开发商宣传手册、微信公众号、样板间等宣传知晓该房屋具备“居住用途”，在交付定金及第一期分期款前根本无从知晓该商品房的土地用途，购房者关于购房的信息接纳均来自于开发商及其工作人员的宣传及指引，故我公司认为开发商将商办类房屋具备居住用途进行虚假宣传并引诱我公司购买房屋，事实上涉案房屋并不具备居住用途，致使购房人合同目的不能实现，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称：
被告XX公司辩称，一、涉案房屋性质为办公，在销售房屋时已有明示，不构成解约条件。2017年X月6日，我公司与XX文化公司签订了《预售合同》，约定XX文化公司在我公司处购买涉案房屋,房屋价款2 544 157元。《预售合同》第一条明确约定涉案房屋所在土地性质为办公，同时在用途中也明确房屋用途为办公，而对于办公用房的用途均有相关法律明确规定。因此XX文化公司在购买涉案房屋时，已明确知晓涉案房屋性质及用途，并非“在合同履行过程中得知该房屋只能用于办公”。因此，我公司根本不存在隐瞒或误导的情况，也不存在缔约过失的责任。二、我公司在销售过程中均合法合规，不存在违约情况。我公司开发的通州XX中心项目中既包括商住公寓，也包括办公用房，房屋性质决定了其用途，换言之是否可居住取决于房屋性质。我公司在《预售合同》中明确写明房屋性质，而XX文化公司在明知涉案房屋性质的情况下仍认为涉案房屋可以居住，责任明显在于XX文化公司。同时，对于XX文化公司所说“民水民电煤气通”，在《预售合同》中明确约定涉案房屋没有煤气设施，而水电费的收费标准是有相关单位依据涉案房屋性质进行收取，并非我公司自行定额征收。关于XX文化公司所述《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该文件于2017年X月26日颁布生效，而我公司与XX文化公司于2017年X月6日签订《预售合同》，因此该文件效力无法溯及既往。且依据北京市人民政府于2017年X月24日发布的“《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明”中规定：在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购买者保持现有设施。涉案房屋已于2016年X月20日取得预售许可证，并完成网签及销售，设施并不会进行变更。因此XX文化公司据此要求解约实属于法无据。三、我公司依据《预售合同》约定履行义务，无违约情况，合同不应解除。《预售合同》签订后，我公司尽责履行合同义务，于合同约定的交付日期前使房屋达到交付条件，并于2018年XX月18日向XX文化公司送达《交付使用通知书》，在双方均无违约情况的条件下，交易双方理应尊重合同，继续履行合同义务。综上，我公司不同意XX文化公司的全部诉求，请求法院予以驳回。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告XX文化公司成立于2016年XX月15日，注册资金为100万元。2017年X月6日，XX公司作为出卖人与XX文化公司作为买受人签订《预售合同》，约定由XX文化公司购买XX公司开发建设的涉案房屋，房屋预测建筑面积为43．17平方米，房屋总价款为2 544157元。《预售合同》附件九“补充协议”第7条约定：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”合同另就产权登记等进行了约定。
上述合同签订后，双方办理了《预售合同》的联机备案手续，XX文化公司向XX公司支付了全部购房款（含定金）共计2 544 157元及代收印花税1273元。
另查：2018年XX月18日，XX公司向XX文化公司寄送了《通州XX中心交付使用通知书》，通知XX文化公司于2018年11月30日办理入住手续，但XX文化公司否认已办理入住手续。
本案审理过程中，XX文化公司称其系依据《预售合同》“补充协议”第7条之约定主张合同解除权，其表示同意按照约定支付违约金，但主张违约金过高，要求调低。XX公司称上述条款并未赋予XX文化公司合同解除权，XX文化公司据此要求解除合同需征得XX公司同意方可。
裁判结果：
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告北京XX文化传媒有限公司与被告北京XXXX房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y*****），被告北京XXXX房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京XX文化传媒有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；
二、被告北京XXXX房地产开发有限公司返还原告北京XX文化传媒有限公司已付房款2544 157元、代收印花税1273元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、原告北京XX文化传媒有限公司赔偿被告北京XXXX房地产开发有限公司违约金254415．7元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告北京XX文化传媒有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13 577元，由原告北京XX文化传媒有限公司承担（已交纳）。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点为原告是否享有合同解除权。原告就此提出两点理由，一是被告进行了涉案房屋可商住两用的虚假宣传；二是依据《预售合同》“补充协议”第7条之规定行使约定解除权。关于法定解除权，根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告称被告进行了商住两用的虚假宣传与承诺，事实上，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论被告在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，原告均应对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，原告选择签约，即应就不能履约承担违约责任。关于约定解除权，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，补充协议第7条对于“买受人因自身原因要求退房”的约定，系与“发生出卖人有权解除合同的情形”并列提出，条款中并无买受人退房需出卖人同意的文字表述内容，从字面意义理解，买受人退房只需满足支付一定比例违约金并承担解约费用的条件即可。其次，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的理解。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《预售合同》系被告提供的格式文本，现双方对相关条款理解存在分歧，应按原告的理解认定，故法院依照双方的约定解除了商品房《预售合同》。