【北京房屋物业律师】
关于小区“停车位”那些事儿。根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；车位、车库应当首先满足业主的需要。实践中，常见的主要有用于停放汽车的独立车库、地面停车位、地下车库停车位和占用业主共有道路的车位。独立车库具有利用上的独立性，供特定业主使用，可以进行权属登记，符合专有部分的特征。地面停车位和地下车库停车位没有固定的墙壁进行隔断，但是有四条线隔离出一个立体的空间与其他空间相区分。这三种类型的车位、车库，由建设单位与业主以书面合同形式通过出售、附赠或者出租等方式确定权属；如果没有约定或者约定不明确，推定全体业主共同共有，然后通过业主大会进一步明确使用权。对于占用业主共有道路的车位，因为相应的土地使用权归全体业主共有，所以车位也归全体业主共有。关于空地划线出租车位：物业服务企业无权擅自利用小区空地划出车位出租。小区空地属于小区建筑区划内的共有部分，根据《物业管理条例》第50条的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。如小区确需利用空地划出车位供业主停车使用，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定依法办理有关手续。
当事人信息：
原告：程某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XXXX物业管理有限公司，住XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：侯某1，总经理。
原告诉称：
原告程某1向本院提出诉讼请求：1、判决被告与原告续签关于地下停车库××号停车位的《XXX停车位使用协议》；2、判决被告退还多收取的停车费人民币3449元；3、判决被告赔偿原告经济损失人民币918元；4、判决本案受理费由被告承担。事实及理由如下：原告系北京市XX区XXX北里××号“XXX公寓”××室的业主，被告系“XXX公寓”的物业管理公司。原、被告双方此前层签订并续签《XXX停车位使用协议》，原告常年租赁XXX公寓地下停车库××号停车位停车，并按时按约向被告交纳了停车费。2017年X月X日，原、被告最后一次续签《XXX停车位使用协议》，约定“该车位使用期限自2017年X月X日至2017年X月X日止，期满后，双方无异议，本协议自动按年延续”。原告于2017年X月XX日开始，前后12次与被告交涉，要求续租该车位，虽然目前该地下停车位数量充足，但被告却以原告未缴纳物业费为由拒绝续签。2017年X月XX日以后，原告将车辆开出停车场时，被告却按商业临时停车标准，以每小时0.5元、2元、8元的不同价格向原告收取了3449元的商业停车费。此后，由于车辆无法正常出入地下车库，原告被迫自行乘出租车出行，给原告造成了相应的经济损失。为保护公民合法权益不受损害，现原告依照相关法律规定，提出起诉，请依法审理。
被告辩称：
被告北京XXXX物业管理有限公司辩称：原告所述不实。原告与被告所签订的编号××号停车使用协议期满后，原告自行放弃该地下车库固定车位。2017年X月X日，原告与被告签订编号为××号停车位使用协议，该协议明确体现出原告选择收费标准为每月600元的不固定停车位，车位使用期限为2017年X月X日至2017年X月X日。2017年X月X日，原告再次与被告签订编号××号停车使用协议，车位使用期限为2017年X月X日至2017年X月X日，在该协议中原告延续收费标准为每月600元的不固定车位。以上表明原告并未长期续租XXX公寓地下车库××号固定停车位，其选择的是按月缴纳的方式使用地下车库不固定车位。被告认为，原告与被告签订的停车位使用协议中第五条第3款内说明“车场内的停车位优先向本公寓已缴纳物业费的业主提供使用”，但原告并未在被告公司登记业主身份及产权信息，且原告提供的办理停车位房号（××室）已多年欠缴纳物业费等相关费用（物业费：2015年XX月X日至今，供暖费2016年至2018年两个供暖季），因此被告无法给予原告优先办理地下车库停车位；XXX公寓共计875户，被告公司所管理的地下停车库共计有330个车位，其中有18个车位因设计问题无法正常停放车辆，并且已经办理出了314个车位（含固定与不固定），因此地下车库停车位数量并不充足，被告为保证公寓全体业主的利益，必须优先考虑正常缴费的公寓业主办理使用。原告提供的停车收费定额专用发票不能证明确实全部为原告使用车辆所产生的停车费收费发票，原告方在小区车场内停放车辆，应当正常支付停车费用，因此不存在被告多收取原告停车费的事实。原告使用的车辆在此期间一直停放在园区地面车位，出入园区无需通过地下车库，并不会因为没有停放到地下车位而影响出入小区。原告所谓的选择乘出租车出行，与原告车辆是否在地下车库停放无关，因此被告认为原告的诉讼请求与事实不符。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系北京市XX区XXX北里××号“XXX公寓”的物业管理单位。2015年X月12日，原告取得北京市XX区XXX北里××室的所有权。2016年X月3日，被告与该小区××室的业主李某1（原告表示李某1为其朋友）签订《停车位使用协议》。约定被告提供××号固定停车位给李某1使用；使用费每年7200元；使用期限自2016年X月4日至2017年X月3日。2016年X月24日，原、被告签订《停车位使用协议》，原告取代李某1继续使用××号固定停车位，对应的车牌号为：×××及×××；使用期限仍截止到2017年X月3日。2017年X月3日，原、被告双方签订《停车使用协议》，约定被告向原告提供不固定停车位壹个；对应的车牌号为：×××及×××；使用费为每月600元；截止时间至2017年X月3日。2017年X月2日，原、被告双方再次签订《停车使用协议》，约定被告向原告提供不固定停车位壹个，位于地下停车；使用费为每月600元；使用期限自2017年X月4日至2017年X月3日。该协议期满后，双方未再签订新的《停车使用协议》。现原告持诉称理由诉至本院。
诉讼中，原告表示在小区地下停车位数量充足的情况下，被告以原告未缴纳物业费为由（原告认为被告的服务存在瑕疵），拒绝与原告续签《停车使用协议》，致使原告的车辆在小区停放期间，被被告按照商业临时停车的标准，以每小时0.5元、2元、8元的不同价格向原告收取了3449元的商业标准的停车费。对此，被告表示小区内的停车位优先向本小区已缴纳物业费的业主提供使用，双方此前签订的《停车使用协议》亦是如此约定。原告在购房后，未在被告公司登记业主身份及产权信息，且原告未交纳物业费等相关费用，因此被告无法给予原告优先办理地下车库停车位。原告则称其多次向被告主张进行业主身份登记，但被告以其未缴纳物业费为由拒绝登记。同时，被告称小区原先收费根据不同情况分为每小时0.5元、2元、8元的不同价格，后取消了2元的收费标准，业主可以在地面停车位绑定2辆汽车，地下停车位绑定1辆汽车，根据不同情况收费。庭审中，原告还表示因其车辆无法正常出入小区地下车库，原告被迫乘坐出租车出行，给原告造成了经济损失918元（出租车费）。对此，被告不予认可。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决如下：
驳回原告程某1的诉讼请求。
案件受理费25元，由原告程某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为物业纠纷，案件的争点是原告是否有权续租车位，被告是否需要赔偿原告相关损失。根据法律规定，只要合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，签订后即具有法律约束力。本案中，原告系“XXX公寓”的业主，被告系该小区的物业服务管理公司，原、被告双方曾就原告租用该小区的地下停车位（××号）签订《停车使用协议》，协议期满后，双方就原告继续使用该停车位签订短期协议，再次期满后，被告不再同意与原告续签该停车位的使用协议。因为签订合同是平等主体之间就协议内容达成的合意，双方应就协议内容以及涉及的权利义务进行协商，协议相对方之外的主体不应予以干涉，故原告请求法院判决被告续签合同，于法无据。关于原告要求被告退还多收取的停车费人民币3449元，因为双方的车位租赁协议已经期满，原告继续使用车位没有约定和法定的原因，如果不缴纳实际的占有使用费，就构成《民法总则》第一百二十二条规定的不当得利，所以原告的该项请求没有法律依据，被法院依法驳回。