【北京房屋买卖律师】
销售广告，真能约束开发商吗？商品房销售90%以上是以广告形式在社会上公开销售的，所以存在很多开发商为获取高额利润进行夸大宣传的情况，那么宣传资料和销售广告的内容对开发商是否有约束力呢？《合同法》第十五条规定，商业广告原则上属于要约邀请，也就是说，商业广告只是一种吸引顾客的手段，出卖人不履行商业广告的宣传内容并不承担违约责任，但是在商业广告的内容符合要约规定的情况下，应视为要约。《商品房买卖司法解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。也就是说广告的内容必须“具体”“确定”“对合同订立、房屋价格确有重大影响”才会成为合同的内容，对开发商具有法律约束力。“具体”是指要约必须满足足以使合同成立的基本内容。“确定”是指内容可以根据一般生活常识或者特定的交易行业知识确定下来。一般而言，在开发商的销售广告中，如果对商品房以及相关的基础设施所做的允诺具体确定，比如绿化率达到70%以上，并足以使买受人产生信赖并基于此签订买卖合同，则可以认定合同的内容。本案中，虽然销售广告的约定具体明确，但由于存在合法有效的格式条款，所以原告的主张未得到法院的支持。
当事人信息：
原告：赵某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：北京XXXX置业有限公司，住所地XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：林某1，副董事长。
原告诉称：
原告赵某1诉称：XX公司开发的位于北京市XX区XX路****“XXXX”小区项目，于2011年开始预售，并于2013年陆续办理入住。XX公司在进行房屋销售宣传时，以该楼盘具有“高级会所，健身娱乐设施齐全，唯一的双泳池设计，一万平方米的橡树园等”作为特色进行了介绍。XX公司尤其在网上对上述的“亮点”大加宣传。在当时的同等地段，XX公司销售时承诺提供的小区配套设施是最齐全、最高档的，业主不出小区就可以享受到高品质的物业服务及居住环境。虽然XX公司销售的房屋价格较高且物业费也较高，但我被XX公司在售楼之初的宣传所吸引，为了能够享受到高品质服务，最终选择购买了XX公司开发的房屋。XX公司曾为业主发放了会所及各项设施的体验券，并承诺在入住时就可以享受到上述配套设施。我购买并入住房屋后发现，当初XX公司宣传的“一万平方米的橡树园”等并不存在。XX公司曾为较先入住的业主办理过“层峰会所”会员优惠卡，但会所使用了没有几天，XX公司便以种种理由将会员优惠卡收回。至此之后的近3年时间内，XX公司从未开放过会所。XX公司当初承诺的双泳池、篮球场都成了摆设。我曾多次与XX公司协商，要求XX公司按销售时的承诺向广大业主提供各类设施及服务，但XX公司置之不理。我认为XX公司虚假宣传，拒绝履行承诺的设施及服务。XX公司的行为已经构成了违约。故我起诉XX公司，请求法院判决XX公司按其宣传承诺将北京市XX区XX路****XXXX小区的“XX会所”（含室内泳池、各项休闲、健身、娱乐、咖啡厅等设施）提供给我正常使用；XX公司按其宣传承诺将北京市XX区XX路****XXXX小区的室外泳池提供给我正常使用；XX公司按其宣传承诺将北京市XX区XX路****XXXX小区西侧的篮球场提供给我正常使用；XX公司按其宣传承诺在北京市XX区XX路****XXXX小区提供一万平方米的橡树园；XX公司赔偿我截止至起诉之日的经济损失20000元；诉讼费由XX公司承担。
被告辩称：
被告XX公司辩称：赵某1起诉缺乏事实依据，我公司并未虚假宣传，也没有作出相关承诺，合同未约定会所、室外泳池、篮球场、橡树园等内容，赵某1的诉讼请求，缺乏合同依据。宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定未产生重大影响，不应视为合同内容。现在，我公司提供会所、室外泳池、篮球场、橡树园等存在客观障碍。赵某1未举证证明其损失，且已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。此外，赵某1主张的会所等四项内容涉及全体业主的利益，应该由业主通过召开业主大会的方式来确定是否起诉，如果业主大会决定起诉，也应该由业主委员会来具体实施，赵某1等业主作为个人无权单独起诉。而业主群体诉讼，即使法院判决我公司按照业主的诉求履行的话，多份内容一致的判决也无法实际履行。综上，我公司不同意赵某1的诉讼请求。
审理查明：
经审理查明： 2012年X月XX日，赵某1（买受人）与XX公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》及相关附件。合同约定赵某1购买XX公司开发的北京市XX区XX镇XXX区XX号地X号住宅楼1层2单元-102房屋。双方约定了房屋面积、价款、房屋交付时间、购房款给付时间等。该合同附件十《补充协议》第十五条约定：1.特别说明：合同签署前及签署后出卖人的广告、楼书、模型、沙盘、样板房以及其所有装饰材料、外立面及其他宣传资料以及宣传资料表现的商品房的外立面颜色仅供展示，买受人已确认，其不对买受人签订合同及房屋价格的确定产生重大影响，不构成合同组成部分，其中所述或所展示的内容不作为房屋的交付标准及交付条件，也不构成合同的任何条款及出卖人的义务，出卖人和买受人双方的权利义务以本合同附件和补充协议约定为准。……7.出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明，仅为买受人提供参考信息，不构成允诺。8.双方确认：本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开放规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任；出卖人如需解释、变更或解除本合同任何条款，或向买受人作出任何保证和承诺，或放弃己方任何权利，或减轻、豁免、延后买受人的任何义务和责任的，均须经出卖人的法定代表人签字并加盖出卖人公司公章予以书面确认，任何销售人员或其他有关人员均无权代表出卖人作出上述表示，否则一律无效，出卖人不承担任何责任。该合同附件十《补充协议》第十六条约定：买受人在签订合同前已对该商品房及其所处的位置、周边环境和环境可能的影响作了详细考察、了解和考虑，出卖人也对上述情况予以了详尽的介绍并对合同约定、尤其对“划线”条款的约定做了重点提示、说明和解释。预售合同所有附件及补充协议经过双方充分协商一致，为双方真实意思的表示，出卖人与买受人同意遵守预售合同所有附件及补充协议的约定，预售合同所有附件及补充协议约定内容与预售合同主合同约定不一致的，以预售合同所有附件及补充协议约定为准，双方一致同意均不会援引预售合同主合同第二十八条之规定而主张合同任何条款可撤销、可变更或无效。该合同附件十《补充协议》第十五条、第十六条的上述内容均在合同文本上以“下划线”的方式进行了标识。 2012年XX月，涉案房屋所在的楼栋通过竣工验收。此后，XX公司将涉案房屋交付给赵某1。本案在审理中，赵某1提交售楼宣传手册、售楼沙盘图片及目前小区内涉案设施情况照片、免费体验券、网络宣传公证书、开发商微信公众平台截屏等证据证明XX公司在销售“XX华苑”时，曾通过不同途径（包括网站、微信公众号、报纸、宣传页等）介绍XX会所（包括精致咖啡馆、浪漫西点房、纯正西餐厅、台球厅、棋牌室、阅览室、室内游泳池、专业健身房等）、一万平方米橡树园、私家露天泳池、篮球场等设施，但是在业主入住后，上述设施及服务却没有为业主提供。XX公司对以上证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条之规定，判决如下：
驳回原告赵某1的全部诉讼请求。
案件受理费三百元，由原告赵某1负担（已交纳一百五十元，余款一百五十元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点为销售广告、宣传册能否作为合同的内容，对当事人产生法律拘束力。赵某1与XX公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。该合同系采用格式条款订立，根据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，另外，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合“采取合理的方式”。 本案中，作为格式条款的提供方，XX公司已经在合同附件十《补充协议》第十五条、第十六条以“下划线”的方式载明合同签署前及签署后出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开放规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，未明确载入合同的内容，均不影响合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任，出卖人也对上述情况予以了详尽的介绍并对合同约定、尤其对“划线”条款的约定做了重点提示、说明和解释等，“下划线”的方式属于足以引起赵某1注意的特别标识，符合“采取合理的方式”的相关法律规定，所以格式条款被法院认定有效，并予以采纳。基于此，赵某1提交的售楼宣传手册、售楼沙盘图片、网络宣传公证书、开发商微信公众平台截屏等证据虽载明开发商提供橡树园、泳池、篮球场等设施，但不属于商品房预售合同约定的交付内容，所以原告的主张于法无据，被法院驳回。