【北京房屋买卖律师】
借名买房，你是所有权人吗？借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，属于《合同法》规定的间接代理，即代理人以自己的名义从事民事法律行为，相应的法律后果由被代理人承担。借名买房的认定：一是借名买房的委托协议，由于房屋的价值较大，所以实际出资人与买受人之间一般会签订相关的协议，明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。二是购买房屋的实际出资情况，一般而言，能够提供出付款银行账单、收据、还款账单等证据的一方是实际购房人的可能性较大。三是房屋的实际居住情况和产权保管情况，借名买房关系中，房屋的实际居住人与产权保管人为实际出资人的可能性较大。借名买房的法律后果：借名买房协议作为双方的合意，受到《民法总则》和《合同法》的规范，如果协议符合《民法总则》第一百四十三条的规定，属于有效的民事法律行为，则登记人应该按照间接代理的规定，将取得的财产转交给出资人，出资人对房屋享有最终的占有、处分权。如果借名买房协议存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，出资人无权向登记人主张房屋的所有权，登记人享有房屋的全部权利，出资人的出资只能以债权的形式向登记人另行主张。具体参考《民法总则》 第 143条、《合同法》第58条、第402条、第403条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条。
当事人信息：
原告：董某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告：杨某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：李某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：杨某2，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
董某1、杨某1向本院提出诉讼请求：1、判令位于北京市XX区某小区XX号院1号楼16层XXXX号（以下简称XXXX号）房屋归二原告共同所有；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：杨某1与杨某2是同胞姐妹关系，二原告系夫妻，二被告系夫妻。原被告日常关系较好，二被告一直居住原告所有的位于XXXX村的房屋内。2013年二被告经申请取得了购买限价商品房的指标，因二被告无力购买，便让与二原告购买。2013年XX月X日原被告四人共同到购房现场选取了XXXX号房屋，房屋总价为65.5783万元。该购房款由原告支付，其中包括向二被告借款20万元。2015年XX月XX日开发商交付房屋，原告领取了钥匙并交付了相关费用。2016年X月原告对房屋进行了装修共花了20余万元，后原告一直居住至今。原、被告之间存在事实上的借名买房的法律关系，原告交付了全部购房款及相关费用并对房屋进行装修，诉争房屋理应归二原告所有。故，原告特向XX区法院提起诉讼，要求支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。
被告辩称：
李某1、杨某2辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述身份关系属实，但不存在借名买房的问题。李某1因涉嫌犯罪被羁押，杨某2及孩子居住在XXXX董某1夫妇的自建房内，两家关系较好，且对被告确有照顾关心。2012年4月李某1出狱后以家庭名义申请限价商品房，李某1与杨某2符合条件，选取了XXXX号房屋。后李某1筹借20万元，准备贷款购买房屋。因不符合贷款购房条件，需要全款购房，李某1又缺乏全款购房的能力，故当时找到董某1，提出借款的请求。当时双方商量XXXX号房屋由李某1出资20万元，其余购房款由董某1出资。该房屋由董某1夫妇先行居住使用，李某1夫妇继续居住XXXX的自建房。同时商定，如果XXXX自建房拆迁获得安置房由二被告居住，XXXX号楼房归二原告居住。之后，按照约定履行，XXXX号房屋由原告装修居住。2017年李某1夫妇居住的XXXX村自建房，因没有建房审批手续，被政府强拆，且没有获得补偿，导致二被告被赶出至今居无处所，双方协商条件不能成立，所以二被告在2019年3月向原告提出要求腾房的请求，此前双方也多次协商未果，所以在今年3月起诉要求原告将XXXX号房屋归还二被告，目前该案正在审理中。现二原告的要求没有依据，不存在借名买房的事实。根据限价房办法，必须是无房的居民，并非普通商品房，从法律上不允许借名买房的事实，此外原被告从未就借名买房进行过协商，也没有达成借名买房的协议，所以原告主张借名买房没有事实和法律依据。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
审理查明：
李某1与杨某2系夫妻关系，董某1与杨某1系夫妻关系。2013年XX月XX日，李某1、杨某2与北京XXXX房地产开发有限公司就XXXX号房屋签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，合同编号为：YXXXXXXX，房屋价款655 783元，付款人：李某1、杨某2。现XXXX号房屋颁发不动产权证书，不动产登记证号为：京第00XXXXX号，权利人为：李某1、杨某2。当事人争议的问题如下：原告认为，原、被告之间有借名买房的事实，因为原告交纳了相应购房款项，商品房买卖合同原件及相应票据均系原告持有，原告投入了大额款项对房屋进行了装修，并在此居住至今，借名买房的事实成立，XXXX号房屋应归原告所有。被告认可自己支付20万元购房款，其余购房款均由原告支付，但系被告向原告的借款，并非原告借名买房，且双方没有借名买房的文字协议。另根据规定，限价商品房的购买必须符合特定条件，不能借名购买。双方各持己见，对当事人争议的问题本院认为，原被告双方是否存在借名买房的问题，属于合同关系，而本案是对物权的归属进行确认，两者不是同一个法律关系，借名买房成立与否，不影响本案的审理。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定，判决如下：
驳回董某1、杨某1的诉讼请求。
案件受理费五千一百七十九元，由董某1、杨某1负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案为房屋的确权纠纷，案件的焦点为原被之间是借名买房关系还是借款买房关系。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。XXXX号房屋现登记在李某1、杨某2名下，对他人具有公示的法律效力，除非有相反的证据予以推翻，否则应该认定登记人的所有权人身份。需要注意的是，本案法院解决的是物权纠纷，原被告之间是否就XXXX号房屋存在借名买房的权利义务关系，属于合同纠纷，原告如果主张，需要另行起诉。事实上，在借名买房纠纷中，出资人应该先提起确认之诉，请求法院确认出资人与登记人之间存在借名买房协议，在取得法院的生效裁判后，再提起变更之诉，请求法院将登记人名下的房屋变更登记到自己的名下，在判断是否存在借名买房协议时，法院一般会从是否存在委托协议、房屋的出资情况、房屋的实际居住情况和产权保管等方面进行认定。