【北京房屋确权律师】
共有的房屋，如何分割？房屋的共有分为共同共有和按份共有，其中共同共有主要涉及到夫妻共同房屋的分割，按份共有的纠纷则较为复杂，如果是房屋的处分和重大修缮，需要经过三分之二以上份额共有人的同意；如果是分割共有物，没有约定或者约定不明确，按份共有人可以随时请求分割；处分共有物与转让共有物的份额是不同的，比如甲作为房屋的共有人，如果主张出卖房屋，需要经过三分之二以上份额共有人同意，如果主张转让自己的共有份额，则随时都可以转让。按份共有房屋的分割方式：直接分割房屋形成房屋的区分所有，比如独栋别墅可以按照楼层对房屋进行分割，无法分割的部分认定为共同所有；房屋作价补偿，即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿；直接分割房屋与房屋作价补偿相结合，这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋；房屋变价分割，即房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。
当事人信息：
原告：钟×，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：胡×，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
原告诉称：我与被告系朋友，2006年X月X日，我们共同出资购买了北京市XX区×二里×号楼×层×单元×号房屋。2006年X月X日，我们共同到北京XX公证处对《产权共有协议》进行了公证，双方签署的产权共有协议确定我和被告各持有上述房屋50%的产权。2009年X月XX日，北京市XX区×二里×号楼×层×单元×号房屋取得产权登记，共有情况登记为按份共有，附记中载明共有人为我和被告，各自占有50%的份额。2008年4月，被告一直居住在房屋中，拒绝向我支付使用费，现被告继续占用共有房屋，侵犯了我的合法权益，故诉至法院要求：1、分割共有物，确认北京市XX区×二里×号楼×层×单元×号房屋归我所有，我同意给被告以相应补偿，希望考虑我方多出资的情况确定给被告的补偿数额；2、被告支付我自2008年4月起至起诉之日的房屋使用费225 000元。
被告辩称：
被告辩称：我不同意原告的诉讼请求。第一，我认为房屋应该按照2008年双方签订的协议确定归我所有，且我也一直在按照协议履行；第二，即使分割我也不同意原告主张的分割方式，我也主张房屋所有权；第三，不同意原告使用费的主张，我并没有拒绝过原告使用房屋。
审理查明：
2006年X月X日，原、被告共同作为买受人与北京XX房地产有限公司签订了编号为×××的《北京市商品房预售合同》，购买了XX区×二里4号楼×层×单元0812号房屋，合同价款为705 146元，其中首付款145 146元，剩余56万元为银行按揭贷款。2006年X月X日，原、被告签订了《产权共有协议》，内容为：“甲（胡×）、乙（钟×）双方共同购买了坐落在北京市XX区×小区×中区×号楼×单元×号房产一套，现甲乙双方经友好协商，自愿达成协议如下：一、甲方、乙方为上述房产的产权共有人；二、甲方对上述房产享有50%份额；乙方对上述房屋享有50%份额；三、钟×为上述房产之所有权证的持证人，胡×为上述房产共有权证的持证人；四、本协议一式三份，自甲、乙双方签字并经公证后生效。”同日，双方共同到北京市XX公证处申请对《产权共有协议》进行了公证，2006年X月XX日，北京市XX公证处出具了XXXX号公证书，对《产权共有协议》的签订进行了公证。
2006年X月XX日，钟×作为借款人与中国建设银行股份有限公司北京XX支行签订了《个人住房借款合同》，向该行借款56万元，借款期间为300个月，还款方式为等额本息还款法，每月应归还本息金额为3441.57元，扣款日为每月的25日至月末的法定工作日。北京XX房地产有限公司作为保证人、胡×作为共同的抵押人在借款合同上签字或盖章。
双方各自偿还了部分按揭贷款。2008年X月XX日，被告作为甲方与原告（乙方）签订了《房屋产权转让协议》，约定原告将其对XX区×二里4号楼×层×单元XXXX号房屋50%的产权转让给被告，成本及转让金共计20万元，还约定甲方应于2008年X月XX日前全部还清乙方名下尚未还清的按揭贷款，并约定了违约责任。2010年，双方因《房屋产权转让协议》发生纠纷，被告作为原告诉至本院要求原告根据上述协议配合办理按揭贷款及房屋的过户手续，原告提起反诉要求解除双方《房屋产权转让协议》，本院经审理作出XXXX号民事判决书，认定被告未按照协议约定履行偿还全部贷款的义务，判决双方《凡无故产权转让协议》于判决生效之日解除，并判决被告支付原告违约金2万元，驳回了被告全部诉讼请求
原告于2009年X月XX日取得房屋所有权登记，房屋坐落登记为XX区×二里×号楼×层×单元×号，被告作为按份共有人取得了共有权证，产权证明上记载的共有份额为原、被告各占50%份额。2009年XX月XX日，原、被告共同配合中国建设银行股份有限公司北京XX支行办理了房屋的抵押权登记。
原告于2014年XX月XX日自行清偿了在中国建设银行的全部剩余按揭贷款，并于2015年X月XX日注销了涉案房屋上的抵押权。
另查，原告确认收到被告依照《房屋产权转让协议》给付的20万元补偿款，但就应否返还及返还数额问题双方仍有争议。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《个人住房借款合同》、《公证书》、房屋所有权证、估价报告书及双方当事人陈述在案为证。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条之规定，判决如下：
一、北京市XX区×二里×号楼×层×单元×号房屋归原告钟×所有，原告钟×于本判决生效后二十日给付被告胡×补偿款一百七十六万六千三百五十元；
二、驳回原告钟×的其他诉讼请求。
如果原告钟×未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千四百三十元，由原告钟×负担九千六百六十五元（已交纳），由被告胡×负担八千七百六十五元（原告钟×已预交，被告胡×于本判决生效后七日内给付原告钟×）；鉴定费九千零六十五元，由原告钟×负担四千五百三十三元（已交纳），由被告胡×负担四千五百三十二元（原告钟×已预交，被告胡×于本判决生效后七日内给付原告钟×）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案为共有房屋的产权分割，案件的争点为“共有关系的认定”和“房屋收益的处分”。能够证明共有关系的证据有：《北京市商品预售合同》、公证书及《持证声明》、房屋所有权证；被告以房屋产权转让协议进行抗辩，但是根据法院的生效裁判，该协议已经解除；所以法院认定房屋为原被告双方共有，各自占有50%的份额。在确定原告的共有人身份后，就涉及到共有物的分割，根据《物权法》规定，在没有约定或约定不明确时，按份共有人可以随时要求分割共有物。所以原告以共有人的身份提出分割共有物，于法有据。对于房屋的收益分配，根据《物权法》规定，原告作为共有人之一，依法对共有的房屋享有使用、收益的权利，但根据《民事诉讼法》规定，原告需要对自己的主张承担证明责任，被告作为共有人之一对房屋进行管理的事实状态持续了十年之久，原告没有证据证明其对此提出过异议或主张过占有使用权利，所以其主张之前的使用费缺乏依据，而且提交的证据不足以证明其主张的使用费数额，故该项请求未得到法院的支持。