【北京房屋买卖律师】
出卖人无权处分，能取得房屋的所有权吗？本案的案外人涉嫌将自己不具有处分权的房屋出卖给被告，并由此引发了原被告之间排除妨碍的物权诉讼，那么无权处分下的房屋，怎么取得所有权呢？《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定已经登记。具体到房屋买卖的过程中，一是让与人具有合法权利外观，即让与人必须是记载在不动产登记簿上的权利人；二是双方当事人有交易行为，即买受人必须通过合法的交易行为，支付合理对价，取得不动产物权，并且作为新的物权人已经被记载于不动产登记簿中。三是交易相对人有善意的信赖，通常情况下，通过登记表现出来的物权，即使与真实权利状况不一致，也不能据此否认相对人的善意，可以认定相对人尽到了合理的注意义务。此外，需要注意的是，普通的物权变动是以合法有效的合同作为前提的，而《物权法》第一百零一六条规定的善意取得并不需要合法的合同作为依托，也就是说，即使出卖人与买受人的合同无效，房屋的物权也可能发生变动，毕竟善意取得的前提就是无权处分，在无权处分的前提下，合同的效力待定，是否有效需要权利人的追认。
当事人信息：
原告：柏某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：金某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
委托代理人：李某1（金某1之妻），女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
柏某1提出如下诉讼请求：判令被告金某1立即将位于北京市XX区XX镇XX家园X区房屋腾空并交还给原告。诉讼费用由被告负担。事实与理由：位于北京市XX区XX镇XX家园X区的楼房系我名下财产，被告金某1与我前夫商定借用该房，我与前夫离婚时该房屋归我所有。现我想收回房屋自用，经与被告协商，但被告以种种理由拒绝将此房交还给我。现我起诉要求法院支持我的诉讼请求。
被告辩称：
金某1辩称，2002年我看小区张贴了很多原告要出售房屋的广告，广告对房屋面积、格局、价款都有说明，我看了广告拨打上面的电话，找到了原告的前夫杨×。经讨价还价，最后以20万的价格成交。我拿了20万元钱交给杨×，他当时给我1份原告签名的供暖协议书和收据1张，跟我说这个房子是水泥厂的集资房。第二天杨×又给了我2份盖有海淀水泥厂公章的空白的协议书，跟我说协议书不让我填写，等到卖下一家时再填。2002年至2011年期间，我对房屋装修了3次，房顶漏水我处理了2次。2011年XX月杨×又找到我，说房子没有过户，又要给我写一个协议书，协议书的内容是由乙方向甲方付过户费20万元，甲方协助办理过户手续。我当时对协议提出了异议，跟他说了一房不能卖两次，我就没有签字。2015年X月，杨×来找我，说他离婚了，房子写的柏某1的名字，房子要给柏某1。当时买房时我也问了，说水泥厂集资的不能过户，我想不能过户就不过户吧，只要能使用就行。现在我不同意柏某1的诉讼请求。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：柏某1与杨×原系夫妻。1999年X月XX日，北京市XX区水泥厂（甲方）与柏某1签订《协议书》，约定甲方为解决职工住房问题，在国营XX农场租地建宿舍楼，甲方因资金不足，现与乙方合资兴建宿舍楼一事达成如下协议：一、乙方出资（空白）元交予甲方承办兴建宿舍楼。二、楼房竣工后，乙方可享受坐落在XX区上庄XX农场家属宿舍区单元房一套，总建筑面积100平方米。三、乙方根据有关文件规定，可享受以下优惠（空白）。四、甲乙双方议定乙方分一次付清资款16万元，根据有关规定在1999年X月XX日前付清。五、甲乙双方应遵守《房屋使用管理办法》。六、住房使用期与水泥厂和XX农场租地年限同步。七、房屋产权归甲方，乙方只享有使用权（只限当事人），在使用期间内，乙方不得擅自转租、转让和变卖，如出现特殊情况（出国、死亡等）或违反《房屋使用管理办法》甲方留有收回和收购权（八至十六内容略）。上述房屋地址现变更为北京市XX区XX镇XX家园小区X区。
2015年X月XX日，柏某1与杨×在婚姻登记机关办理离婚手续，并达成《离婚协议书》，在《离婚协议书》中双方约定"夫妻双方婚后购有坐落在XX区XX家园小区X区的楼房一套，登记在女方名下，属夫妻共有财产。离婚后，经协商该套房屋归女方所有。男方同意由女方及女儿居住，并拥有此房屋的所有权利，男方自动放弃关于此房的任何主张"。对于上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。
金某1在本案审理中，提交了如下证据用以证明其系从杨×处购买了诉争房屋：售房广告一份，内容为出售XX小区六层三室两厅房屋（建筑面积130平方米），价格25万元，联系电话×××××，联系人XX先生。金某1称电话系杨×开办的北京XX餐厅的电话；杨×身份证复印件；购房款收据一张及供暖协议书一份，证明房屋买卖时杨×将其持有的原件交付给了他，购房款收据的内容为：收到购房款20万元，收据上加盖有北京XX餐厅印章及杨×的签字；水泥厂集资建房空白协议书两份，称系杨×在售房时交给他的，说这是水泥厂的集资房，等下次转让时再填写；供暖费发票；水费收据14张，证明其十多年都在诉争房屋内居住。金某1称其交给杨×购房款20万元时，柏某1亦在场，但未提交证据证明。经本院通知，杨×作为证人出庭作证，其称原与金某1（曾用名金X）一起做生意、开餐厅，合作时有20万元资金周转不开，相当于欠金某120万元，于是就让金某1住在自己的房屋内。杨×对柏某1一直隐瞒情况，每年给柏某1 2万元称是房屋出租的钱。对于售房广告，杨×称不知情，但认可电话是餐厅的电话；对于售房款收据，杨×认可印章是餐厅的印章，但签字不是其本人签字，并称金某1当时帮其代管餐厅。另查，经本院向北京市XX区水泥厂调查，涉案房屋系北京市XX区水泥厂租用北京市XX农场的土地后自行建造的房屋，没有房屋产权手续，房屋亦无法买卖。经本院释明，金某1表示视本案结果再行决定是否处理其与杨×之间的买卖关系。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，判决如下：
金某1于本判决生效后六十日内将北京市XX区XX镇XX家园X区房屋腾空，交付给柏某1。
案件受理费三十五元，由金某1负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案为房屋买卖纠纷，案件的争点是被告与案外人杨×之间是否存在买卖关系，如果存在买卖关系，房屋的所有权能否变动。根据双方提供的证据材料和法院认定的事实可知：原告作为单位的职工，从北京市XX水泥厂购买了诉争房屋的使用权，在使用期间内，原告不得擅自转租、转让和变卖；原告与前夫在离婚时约定，前夫杨×放弃诉争房屋的相关权利；此外，涉案房屋系北京市XX水泥厂租用北京市XX农场的土地后自行建造的房屋，没有房屋产权手续，房屋无法买卖。对于第一个争点，根据《民事诉讼法》谁主张积极事实，谁承担证明责任的规定，被告提出售房广告、购房款收据、供暖协议书等证据，但是法院认为尚未将待证事实证明到高度盖然性的程度，所以未认定被告与杨×的买卖关系；事实上，即使认定买卖关系存在，而且原告对此法律行为知情，被告仍然不能取得所有权，因为原告和杨×出卖房屋，均属于无权处分，根据《民法总则》规定，该行为属于效力待定的民事法律行为，需要房屋的所有权人进行追认。当然，法院裁判需要遵循处分原则和辩论原则，对于当事人未提出的诉讼请求和事实，不能依职权主动裁判，被告和杨×可以另案处理两人之间的买卖关系。